vbw-info 10/2017

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Inhaltsverzeichnis

Angelegenheiten des Verbandes

Trauer

Gerhard Lauer, langjähriger Aufsichtsratsvorsitzender der Baugenossenschaft Triberg/Schonach, ist im Alter von 71 Jahren nach kurzer, schwerer Krankheit verstorben. Als junger Bankkaufmann kam Gerhard Lauer im Jahr 1967 zur Volksbank Triberg. Bereits 1982 stieg er in den Vorstand auf. Bereits im Ruhestand bei der Volksbank übernahm Lauer im Jahr 2005 den Vorsitz im Aufsichtsrat der Baugenossenschaft Triberg, wo er mit seinem Wissen, seiner Kompetenz und Erfahrung viele Akzente setzte. Er hat auch federführend die gelungene Fusion mit der Baugenossenschaft Schonach im Jahr 2012 vorangebracht. Wir werden den Verstorbenen in dankbarer Erinnerung behalten.

Mit großer Betroffenheit haben wir auch vom Tod von Herrn Dieter Fritz erfahren. Er wurde 75 Jahre alt. Herr Fritz war 52 Jahre Geschäftsführer der Baugenossenschaft Stockach eG und hat wie kein anderer die Genossenschaft geprägt. Er war ein Mann der Wohnungswirtschaft, mit großer Einsatzbereitschaft und großem Wissen. Er war ein engagierter, motivierter Mensch mit menschlicher Aufgeschlossenheit. Noch im Mai diesen Jahres wurde Herr Dieter Fritz vom vbw geehrt. Er bleibt uns als Persönlichkeit unvergessen. Der vbw wird Herrn Fritz in dankbarer Erinnerung behalten.

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Angelegenheiten des Verbandes

Bericht aus dem Fachausschuss Rechtsfragen des vbw am 08.11.2017

Der Fachausschuss Rechtsfragen im vbw tagte am 08.11.2017 in den Räumen des vbw.

Frau Hennes berichtete zunächst über die Sitzungstermine und Zwischenergebnisse der Wohnraum-Allianz BW. Im Anschluss diskutierten die Teilnehmer die Ergebnisse bzw. die anstehenden Themen. Zu erwähnen ist insbesondere, dass die Teilnehmer 

  • die geplante Förderung von Kooperationsmietspiegeln durch das Land ausdrücklich befürworten.

  • Hinsichtlich der anstehenden Evaluierung der Zweckentfremdungsverordnung regten die Teilnehmer vorrangig an, dass der vbw sich für eine Verlängerung des sanktionsfreien 6-Monatszeitraums bei Abriss/Neubau an einem Standort stark machen solle, da in dem bisher geltenden Zeitfenster eine Entmietung – insbesondere größerer Objekte – nicht zu realisieren sei.

Im Anschluss berichtete Frau Hennes aus der Sitzung des Fachausschusses Recht und Verträge im GdW am 23./24.10.2017 in Berlin. Folgende Themen wurden dort behandelt:

  • Überarbeitung der Musteranstellungsverträge für Vorstände / Geschäftsführer

  • Weiterbildungspflicht für Immobilienmakler / Auswirkungen auf die Unternehmen

  • Rauchwarnmelder – geplante DIN-Änderung

  • OLG Brandenburg – öffentlicher Auftraggeber / Auswirkungen auf die kommunalen und landkreisgebundenen Wohnungsbaugesellschaften

  • Genossenschaftsrechtsnovelle / Überarbeitung der Mustersatzung

Insbesondere die geplante DIN-Änderung für Rauchwarnmelder, die den Unternehmen mehr Sicherheit bei der Inspektion von Funkrauchwarnmeldern ohne Vor-Ort-Prüfung gibt, wurde als positive Neuerung von den Teilnehmern begrüßt.

Hinsichtlich der Vorgehensweise bei der Umsetzung der Datenschutzgrundversorgung teilten die Fachausschussmitglieder mit, dass sie die neue Verordnung als Aufgabe wahrgenommen und bereits an interne und externe Datenschutz-Berater weitergegeben haben. Die Dokumentationspflichten werden nach Einschätzung der Mitglieder zunehmen. Die Mitglieder des Fachausschusses haben aber insgesamt noch eine abwartende Haltung und wollen die Themen konkret angehen, wenn weitere fundierte Informationen zum Umgang mit dem neuen Gesetz vorliegen.

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Allgemeine Geschäftsführung

Umfrage der DHBW Stuttgart und KIT in Karlsruhe zur Identifizierung wertrelevanter Nachhaltigkeitsattribute bei Immobilien

Zur Identifizierung wertrelevanter Nachhaltigkeitsattribute bei Immobilien findet im Rahmen eines Forschungsvorhabens der DHBW Stuttgart und dem KIT in Karlsruhe eine Umfrage statt, zu der Sie herzlich eingeladen sind, teilzunehmen.

Die Umfrage nimmt ca. 6 Minuten Zeit in Anspruch, erfolgt anonym und schließt am 22.11.2017: https://ww3.unipark.de/uc/nachhaltigeObjektattribute/DHBW/

Der Umfragelink kann gerne an Immobilien-Nutzer und Immobilien-Experten weitergeleitet werden.

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Allgemeine Geschäftsführung

Befragung des Wuppertal Instituts für Klima, Umwelt, Energie zu Modernisierungsentscheidungen von Wohnungsunternehmen

Entscheidungen für oder gegen Investitionen in die Modernisierung von Wohngebäuden basieren auf vielen Faktoren. Die Befragung des Wuppertal Instituts für Klima, Umwelt, Energie wendet sich an Personen in Wohnungsunternehmen, die mit Modernisierungsentscheidungen betraut sind. Ziel ist es, ein genaueres Bild der durch Wohnungsunternehmen beachteten Faktoren zu erlangen. Die aus der Befragung gewonnenen Erkenntnisse sollen in dem durch das Bundesministerium für Bildung und Forschung geförderten Projekt „BürgEn“ sowie in einer Dissertation Verwendung finden.

Zur Umfrage gelangen Sie unter dem Link: https://wupperinst.limequery.net/177566?lang=de. Die Beantwortung des Fragebogens dauert ca. 10 bis 15 Minuten und ist bis zum 08.12.2017 möglich.

Informationen zum Projekt „BürgEn“ finden Sie unter folgendem Link: https://wupperinst.org/p/wi/p/pd/714/.

Ihre Antworten werden entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen zum Datenschutz verwendet. Jede weitergehende Verwendung der Befragungsergebnisse erfolgt in einer Form, die einen Rückschluss auf individuelle Unternehmen unmöglich macht.

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Allgemeine Geschäftsführung

Änderung des Telemediengesetzes in Kraft getreten

Im vbw-info 06/2017 hatten wir Sie darüber informiert, dass der Bundestag das Dritte Gesetz zur Änderung des Telemediengesetzes (neues WLAN-Gesetz – 3. TMGÄndG) beschlossen hat. Das Gesetz hat zwischenzeitlich den Bundesrat passiert und ist nach Veröffentlichung seit dem 13.10.2017 in Kraft getreten.

Die Änderung des Telemediengesetzes befördert die weite Verbreitung von WLAN und schafft Rechtssicherheit für WLAN-Betreiber, z. B. für Café-Betreiber, aber auch für Wohnungsunternehmen. Sie können nun offenes WLAN für ihre Kunden/Mieter anbieten. Dabei setzen Sie sich nicht mehr dem Risiko aus, kostenpflichtig abgemahnt zu werden, falls Nutzer illegale Inhalte aus dem Internet abrufen.

Nach dem neuen Gesetz ist die, auch vom GdW und seinen Landesverbänden, kritisierte Störerhaftung auf Unterlassung für Internetzugangsanbieter abgeschafft, sodass demgemäß auch keine mit der Störerhaftung in Zusammenhang stehenden Kosten (insbesondere Abmahnkosten) geltend gemacht werden können. Die Störerhaftung galt als größtes Hemmnis für mehr WLAN-Angebote in den Wohnquartieren und gewerblichen Einrichtungen.

Darüber hinaus dürfen künftig WLAN-Betreiber nicht von einer Behörde verpflichtet werden, Nutzer zu registrieren, ihr WLAN zu verschlüsseln oder dauerhaft zu schließen. Auf freiwilliger Basis bestehen hingegen keinerlei Einschränkungen.

Von der Gesetzesänderung ist ein entscheidender Schub für mehr offene WLAN-Hotspots zu erwarten, mit dem Deutschland auch im europaweiten Vergleich hoffentlich aufholen wird.

Um auch das geistige Eigentum angemessen zu schützen, erhalten Rechteinhaber die Möglichkeit, im Einzelfall Nutzungssperren gegen WLAN-Betreiber zu erwirken, wenn es darum geht, die Wiederholung einer konkreten Rechtsverletzung zu verhindern. Voraussetzung dafür ist aber, dass der Rechteinhaber keine andere Möglichkeit hat, der Verletzung seines Rechts abzuhelfen und dass die Sperrmaßnahme zumutbar und verhältnismäßig ist. Die vor- und außergerichtlichen Kosten für die Geltendmachung solcher Nutzungssperren dürfen nicht dem WLAN-Betreiber auferlegt werden. Kritiker dieser Regelung befürchten, dass Rechteinhaber zu schnell und zu häufig von dieser Option Gebrauch machen könnten und damit insbesondere kleine WLAN-Betreiber technisch und administrativ überfordern. Die tatsächlichen Auswirkungen der Neuregelung bleiben jetzt abzuwarten.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 - 114) zur Verfügung.

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Allgemeine Geschäftsführung

Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienverwalter und Makler beschlossen

Am 22.09.2017 hat der Bundesrat nun mit einigen Abweichungen vom ursprünglichen Gesetzesentwurf das Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Wohnungsimmobilienverwalter abschließend gebilligt. Zuvor hatte bereits im Juni der Bundestag das Gesetz in zweiter und dritter Lesung mit den Stimmen von Union und SPD beschlossen.

Erlaubnispflicht für Wohnimmobilienverwalter

Nach dem neuen Gesetz brauchen gewerbliche Verwalter von Wohnimmobilien erstmals eine Erlaubnispflicht, die in § 34 c Gewerbeordnung aufgenommen wird. Bislang müssen diese die Aufnahme ihrer Tätigkeit lediglich anzeigen. Im Gegensatz zum ursprünglichen Gesetzesentwurf erstreckt sich diese Erlaubnispflicht nicht nur auf Wohnungseigentumsverwalter, sondern auch auf Mietverwalter von Wohnraum. Die Erweiterung auch auf Mietverwalter ist auf Initiative des Dachverbandes Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) und des Deutschen Mietverbundes (DMB) erfolgt. Begründet wird dies damit, dass die Vermietungseinkünfte für viele Gebäudeeigentümer Teil der Altersvorsorge seien und daher eine sachgemäße Verwaltung gewährleistet sein müsse.

Voraussetzung für die Erteilung einer Erlaubnis

Zusammengefasst muss der Verwalter seine Zuverlässigkeit, geordnete Vermögensverhältnisse sowie den Abschluss einer Berufshaftpflichtversicherung nachweisen. In Zukunft müssen die Wohnimmobilienverwalter und Immobilienmakler künftig regelmäßige Weiterbildung von 20 Zeitstunden innerhalb von drei Jahren nachweisen. Im jetzigen Gesetz wurde daher eine Fortbildungspflicht anstelle des ursprünglich vorgesehenen Sachkundenachweises eingeführt. Etwaige Verstöße gegen diese Fortbildungspflicht können mit Bußgeld geahndet werden.

Die vorgenannte Fortbildungspflicht gilt auch für unmittelbar bei der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirkende beschäftigte Personen. Bei Gewerbetreibenden, welche nach gewerberechtlichen Grundsätzen eine juristische oder natürliche Person sein kann, ist es ausreichend, wenn eine angemessene Zahl von vertretungsberechtigten Aufsichtspersonen die Weiterbildung absolviert. Zusätzlich muss in Zukunft über absolvierte Fortbildungen informiert werden, damit es den Verbrauchern möglich ist, sich von der fachlichen Qualifikation der Verwalter und Makler selbst überzeugen zu können. Einzelheiten zur Weiterbildungspflicht werden in einer Rechtsverordnung geregelt.

Übergangsfrist und Inkrafttreten

Das Gesetz muss nun noch vom Bundespräsidenten ausgefertigt und im Bundesgesetzblatt verkündet werden. Danach treten die Neuregelungen neun Monate später in Kraft, voraussichtlich somit am 01.08.2018. Den Immobilienverwaltern selbst bleibt nach Inkrafttreten der neuen Vorgaben dann nochmals sechs Monate Zeit, um die nach § 34 c Gewerbeordnung erforderliche Erlaubnis zu beantragen.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartner: RA Thorsten Aigner, Telefon 0711 16345-118) zur Verfügung.

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Allgemeine Geschäftsführung

Neue Meldepflichten für Stromlieferanten nach Marktstammdatenregister

Am 01.07.2017 ist die sogenannte Marktstammdatenregisterverordnung in Kraft getreten. Auf dieser Grundlage baut die Bundesnetzagentur derzeit das sogenannte Marktstammdatenregister (MaStR) auf.

Das Register löst die Anlagenregisterverordnung ab und bündelt die energiewirtschaftlichen Meldepflichten im Strom- und Gasbereich. Nicht grundsätzlich neu ist, dass Betreiber von Stromerzeugungsanlagen einschließlich EEG- und KWK-Anlagen diese anmelden müssen. Neu sind hingegen Meldepflichten für Stromlieferanten.

Nach dem Merkblatt des DIHK, das wir als Anlage beifügen, ist nach Auffassung der Bundesnetzagentur Stromlieferant, wer Strom an einen Letztverbraucher liefert. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Lieferung entgeltlich oder unentgeltlich erfolgt. Für die Bundesnetzagentur gibt es drei Kriterien, an denen sich entscheidet, ob es sich um einen Letztverbrauch handelt. Sie müssen kumulativ erfüllt sein:

  • Wer übt die tatsächliche Herrschaft über die elektrischen Verbrauchsgeräte aus? Konkret heißt das: Wem gehört eine Maschine? Wer hat Zugriff darauf?

  • Wer bestimmt ihre Arbeitsweise eigenverantwortlich? Konkret heißt das: Wer entscheidet, wann die Maschine zu welchem Zweck eingesetzt wird?

  • Wer trägt das wirtschaftliche Risiko? Konkret heißt das: Wer ist wirtschaftlich beeinträchtigt, wenn der Strom ausfällt?

In vielen Fällen wird trotz dieser drei Kriterien nicht klar sein, ob eine Meldung an das Register erfolgen muss oder nicht. Es ist davon auszugehen, dass der Strom im Studentenwohnheim, aber auch Strom, den Handwerker oder Baufirmen nutzen, für Wohnungsunternehmen zur meldepflichtigen Stromlieferung wird.

Damit wurde ein neuer bürokratischer Aufwand geschaffen, der u.E. in keinem Verhältnis zu einem mit der Datensammlung möglichen Erkenntnisgewinn steht und der dem Image der Energiewende schaden wird.

Eine fehlende Meldung stellt nach der Marktstammdatenregisterverordnung eine Ordnungswidrigkeit dar und ist nach § 95 Absatz 1 Nr. 5d Energiewirtschaftsgesetz mit einer Geldbuße von bis zu 50.000 € bewehrt. Betreiber von EEG- und KWK-Anlagen erhalten keine Förderung nach den beiden Gesetzen, wenn sie ihrer Registrierungspflicht nicht oder unvollständig nachkommen. Betreiber von Bestandsanlagen erhalten ab dem 01.07.2019 keine Förderung mehr nach EEG und KWKG, wenn sie ihren Pflichten nicht nachkommen.

Der GdW hat vor diesem Hintergrund gegenüber der Bundesnetzagentur auf den neuen bürokratischen Aufwand hingewiesen. In diesem Zusammenhang hat der GdW auch Vereinfachungen angeregt, da viele Bagatelllieferungen der Meldepflicht unterliegen würden und sich der Forderung von DIHK und ZDH nach einer Bagatellgrenze von einer Million Kilowattstunden angeschlossen. Damit würde eine eindeutige und klare Regelung geschaffen, unnötige Bürokratie vermieden und letztendlich der Energiewende gedient.

Die Bundesnetzagentur hat dem GdW wie folgt geantwortet:

"Registrierpflicht von Stromweiterverteilern?

Wer Strom an andere liefert, ist verpflichtet, sich im MaStR als ein "Akteur im Strommarkt" mit der Marktrolle "Stromlieferant" zu registrieren.

Die Bundesnetzagentur verzichtet auf die Durchsetzung dieser Registrierungspflicht,

  • wenn der Stromlieferant sowohl den von ihm selbst verbrauchten als auch den von ihm gelieferten Strom vollständig aus dem Netz der allgemeinen Versorgung bezieht und

  • wenn diese Stromlieferung ausschließlich innerhalb der gleichen Kundenanlage, in der er auch selbst Strom verbraucht, erfolgt (reiner Weiterverteiler).

Wird für die gelieferten bzw. für die selbst verbrauchten Strommengen ein Privileg in Anspruch genommen, wird auf die behördliche Durchsetzung der Pflicht hingegen nicht verzichtet.

Die Registrierung als Stromlieferant bleibt für reine Weiterverteiler möglich, auch wenn die Bundesnetzagentur auf die Durchsetzung der Registrierungspflicht verzichtet. Insbesondere können Vorschriften aus anderen Regelungsbereichen (z.B. Steuerrecht) oder privatwirtschaftliche Verpflichtungen es erforderlich machen, dass sich reine Weiterverteiler im MaStR als Stromlieferanten registrieren.

Beispiele für Weiterverteiler

Als Privileg sind gesetzliche Regelungen anzusehen, nach denen Zahlungspflichten für gelieferte oder selbst verbrauchte Strommengen verringert sind oder entfallen.

  • Beispiele für reine Weiterverteiler ohne Inanspruchnahme eines Privilegs
    Unter anderem in den folgenden Fällen verzichtet die BNetzA auf die Durchsetzung der Registrierungspflicht. Diesen Fällen ist gemein, dass für den gesamten verbrauchten Strom die EEG-Umlage in der vollen Höhe gezahlt wird:
  • Ein Hauseigentümer liefert aus dem Netz bezogenen Strom an den Mieter einer Einliegerwohnung weiter und betreibt keine Stromerzeugungsanlage.
  • Ein Unternehmen verteilt aus dem Netz bezogenen Strom teilweise an weitere Stromletztverbraucher auf dem Betriebsgelände weiter. In der Kundenanlage des Betriebsgeländes betreibt weder das Unternehmen, noch einer der anderen Letztverbraucher eine Stromerzeugungsanlage.
  • Der Betreiber einer PV-Anlage, der diese Anlage in Volleinspeisung betreibt, kann als reiner Weiterverteiler ohne Privileg tätig sein. Strom, den er innerhalb der Kundenanlage selbst verbraucht oder z.B. an den Mieter einer Einliegerwohnung liefert, gilt als vollständig aus dem Netz der allgemeinen Versorgung bezogen. (In diesem Fall bleibt der Weiterverteiler als Anlagenbetreiber im MaStR registrierungspflichtig.)
    Die Liste ist nicht vollständig.
  • Beispiele für Weiterverteiler mit Inanspruchnahme eines Privilegs
    Unter anderem in den folgenden Fällen werden Privilegien für gelieferte Strommengen in Anspruch genommen. Die BNetzA verzichtet nicht auf die Durchsetzung der Registrierung des Weiterverteilers als Stromlieferant im MaStR.
  • Der eigene Letztverbrauch des Weiterverteilers oder des belieferten Dritten ist aufgrund der Besonderen Ausgleichsregelung (§§ 63 ff. EEG) privilegiert.
  • Für den Strombezug aus dem Netz der allgemeinen Versorgung werden aufgrund gesetzlicher Regeln z.B. nach dem EEG, dem KWKG oder der StromNEV Privilegien gewährt, die es erforderlich machen, zwischen den selbst verbrauchten und den weiter gelieferten Mengen zu unterscheiden.
  • Der Betreiber, der eine Stromerzeugungsanlage (PV-oder KWK-Anlage oder Stromspeicher) betreibt und den Strom teilweise oder vollständig selbst verbraucht, nimmt Eigenversorgungsprivilegien in Anspruch. Er ist als Anlagenbetreiber ohnehin im MaStR registrierungspflichtig. Wenn er Strom in der Kundenanlage an einen Dritten liefert, muss er sich zusätzlich als Stromlieferant im MaStR registrieren.
    Auch diese Liste ist nicht vollständig."

Sollten bei Ihnen Zweifel bestehen, ob Ihrerseits eine Meldepflicht vorliegt oder nicht, bitten wir um eine Rückmeldung und Beschreibung der Frage an uns (Ansprechpartnerin Frau RAin Ursula Hennes, Email: hennes@vbw-online.de). Wir werden sodann die Fragen an die zuständigen Ansprechpartner beim GdW weiterleiten, damit sie der Bundesnetzagentur zur Beantwortung vorlegt werden können.

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Allgemeine Geschäftsführung

Öffentlicher Auftraggeber – mögliche Auswirkungen auf die kommunalen und landkreisgebundenen Wohnungsbaugesellschaften

Ende 2016 und im Oktober 2017 haben sich ein nationales Gericht und auch der EuGH erneut mit der Frage befasst, unter welchen Voraussetzungen kommunale Wohnungsunternehmen „öffentlicher Auftraggeber“ im Sinne des § 98 GWB (a.F. § 99 GWB n.F.) sind.

Nach der Entscheidung des OLG Brandenburg vom 06.12.2016 (Az.: 6 Verg 4/16) ist ein kommunales Wohnungsunternehmen auch dann als „öffentlicher Auftraggeber“ zu qualifizieren, wenn nur ein Teil seiner Tätigkeit als eine im Allgemeininteresse liegende Aufgabe nicht gewerblicher Art einzustufen ist und es daneben in Gewinnerzielungsabsicht unter Marktbedingungen Wohnraum anbietet.

Der EuGH verweist in seiner Entscheidung vom 05.10.2017 (Az.: C-567/15), die ebenfalls die Einordnung eines Unternehmens als öffentlichen Auftraggeber betraf, auf die Prüfungskompetenz der Gerichte im Einzelfall.

Beide Entscheidungen machen deutlich, dass vor der Beschaffung von Leistungen eine fundierte Prüfung durchzuführen ist, ob kommunale/landkreisgebundene Wohnungsbaugesellschaften als „öffentlicher Auftraggeber“ zu qualifizieren sind.

Im Einzelnen:

1. Entscheidung des OLG Brandenburg

Die Antragsgegnerin in dem Verfahren vor dem OLG Brandenburg ist eine Wohnungsbau GmbH, deren Geschäftsanteile vollständig im Eigentum einer Kommune stehen. Die Gesellschaft hat eine Baumaßnahme trotz Überschreitung des entsprechenden Schwellenwertes ohne europaweite Ausschreibung vergeben.

In Übereinstimmung mit der erstinstanzlichen Entscheidung entschied das OLG Brandenburg, dass es sich bei der den angegriffenen Auftrag vergebenden kommunalen Wohnungsbaugesellschaft um einen „öffentlichen Auftraggeber“ im Sinne von § 98 Nr. 2 Satz 1 GWB a. F. handelt.

Das OLG Brandenburg begründete die Entscheidung wie folgt:

Gem. § 98 Nr. 2 Satz 1 GWB a. F. sind öffentliche Auftraggeber u. a. juristische Personen des privaten Rechts,

  • die zu dem besonderen Zweck gegründet wurden, „im Allgemeininteresse liegende Aufgaben nicht gewerblicher Art“ zu erfüllen,

  • wenn Gebietskörperschaften sie einzeln oder gemeinsam durch Beteiligung oder auf sonstige Weise überwiegend finanzieren oder über ihre Leistung die Aufsicht ausüben oder mehr als die Hälfte der Mitglieder eines ihrer zur Geschäftsführung oder zur Aufsicht berufenen Organe bestimmt haben.

Diese Voraussetzungen gelten auch für die neue Fassung des § 99 Nr. 2 GWB. Entsprechend der bisherigen Rechtsprechung des EuGH legt der Senat ein funktionales Verständnis des öffentlichen Auftraggeber-Begriffs zugrunde. Zur Annahme einer „im Allgemeininteresse liegenden Aufgabe nicht gewerblicher Art“ kommt es danach nicht allein auf den Gesellschaftszweck bei Gründung an, sondern auf die objektive Ausrichtung des Unternehmens. Auch später übernommene und tatsächlich wahrgenommene Aufgaben können daher zu der Feststellung führen, dass die Gesellschaft zu dem besonderen Zweck gegründet worden sei, „im Allgemeininteresse liegende Aufgaben nicht gewerblicher Art“ zu erfüllen, oder solche Aufgaben nicht (mehr) auszuführen.

Entscheidend für das OLG ist damit die tatsächliche Zweckverfolgung.

Im vorliegenden Fall war das Wohnungsunternehmen auch im Bereich des sozialen Wohnungsbaus und der sozialen Wohnraumförderung tätig. Dass daneben auch andere Tätigkeiten in Gewinnerzielungsabsicht ausgeübt wurden, änderte für das OLG an der Einordnung als öffentlicher Auftraggeber nichts. Etwas anderes würde nur gelten, wenn die im Allgemeininteresse liegende Aufgabe derart untergeordnet wäre, dass die Ziele des EU-Vergaberechts erkennbar nicht berührt sind.

Für die Frage der Nichtgewerblichkeit der im Allgemeininteresse liegenden Aufgaben stellte der Senat fest, dass sich ein Unternehmen, das sich im Wettbewerb befindet, auch von anderen als wirtschaftlichen Überlegungen leiten lassen kann.

Nach Auffassung des Gerichts stellt die soziale Wohnraumversorgung eine Aufgabe dar, die der Staat nicht dem Spiel der Marktkräfte überlässt, sondern die er durch Förderung der Haushalte selbst erfüllt und steuert. Zu dem heutigen Bild kommunaler Wohnungsbaugesellschaften führte der Senat aus, dass sie die Aufgabe der sozialen Wohnraumförderung mit der Tätigkeit eines nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten agierenden Wohnungsunternehmens verbinden und die ihnen als besondere Pflicht auferlegte Aufgabe des sozialen Wohnungsbaus und Wohnraumförderung effizient und kostensparend erfüllen (können).

2. Entscheidung des EuGH

Das Verfahren vor dem EuGH betraf ebenfalls die Einordnung eines Unternehmens als „öffentlichen Auftraggeber“. Betroffen war die “VLRD“, die als Handelsgesellschaft gegründet wurde und deren Gesellschaftszweck insbesondere in der Herstellung und Instandhaltung von Lokomotiven, Waggons und elektrischen Triebfahrzeugen besteht. Die VLRD ist eine Tochtergesellschaft der litauischen Eisenbahngesellschaft, die ihr einziger Gesellschafter ist. Letztere war im maßgeblichen Zeitraum der größte Kunde von VLRD, da ihre Aufträge fast 90% der Umsätze darstellten.

Der EuGH entschied, dass eine Gesellschaft, die zum einen im Alleineigentum eines öffentlichen Auftraggebers steht, dessen Tätigkeit darin besteht, im Allgemeininteresse liegende Aufgaben zu erfüllen, und die zum anderen sowohl Geschäfte für diesen öffentlichen Auftraggeber, als auch Geschäfte auf dem wettbewerbsorientierten Markt abwickelt, als „Einrichtung des öffentlichen Rechts“ anzusehen ist. Voraussetzung sei, dass die Tätigkeiten der Gesellschaft erforderlich sind, damit der öffentliche Auftraggeber seine Tätigkeit ausüben kann, und sich die Gesellschaft zur Erfüllung der im Allgemeininteresse liegenden Aufgaben von anderen als wirtschaftlichen Überlegungen leiten lässt. Diese Prüfung ist Sache des vorlegenden Gerichts. Dabei ist es unerheblich, dass der Wert der In-House-Geschäfte in Zukunft möglicherweise weniger als 90% oder nicht den Hauptteil des gesamten Umsatzes dieser Gesellschaft darstellt.

Auswirkung auf kommunale und landkreisgebundene Wohnungsbaugesellschaften

Insbesondere die Entscheidung des OLG Brandenburg gibt den kommunalen Wohnungsbaugesellschaften eine weitere Orientierung bei ihrer Einordnung als „öffentliche Auftraggeber“ gem. § 99 Nr. 2 GWB. Im Einklang mit der Rechtsprechung des EuGH (vgl. EuGH, Urt. v. 01.02.2001 – C-237/99) legt das OLG Brandenburg eine funktionale Betrachtung zu Grunde. Danach ist der Zweck bei Gründung oder der Gesellschaftsvertrag nicht das entscheidende Kriterium, sondern allein die objektive Ausrichtung des Unternehmens. Entscheidend ist die tatsächliche Aufgabenerfüllung. Soweit also kommunale/landkreisgebundene Wohnungsbaugesellschaften Aufgaben des sozialen Wohnungsbaus und/oder der sozialen Wohnraumförderung wahrnehmen, dürfte das Kriterium „im Allgemeininteresse liegende Aufgaben“ erfüllt sein.

Das OLG schließt sich insoweit der sogenannten „Infizierungstheorie“ an. Danach ist eine kommunale/landkreisgebundene Wohnungsbaugesellschaft auch dann im Ganzen als öffentlicher Auftraggeber zu qualifizieren, wenn nur ein Teil ihrer Tätigkeit als eine im Allgemeininteresse liegende Aufgabe nicht gewerblicher Art einzustufen ist und sie daneben in Gewinnerzielungsabsicht unter Marktbedingungen Wohnraum anbietet.

Die Entscheidung des EuGH betont nochmals, dass die entsprechende Prüfung der Eigenschaft als öffentlicher Auftraggeber den Gerichten obliegt, also immer eine Einzelfallentscheidung ist.

Setzt sich die Entscheidung des OLG Brandenburg durch, so wird allerdings der Spielraum für kommunale/landkreisgebundene Wohnungsbaugesellschaften deutlich kleiner.

Es wird daher empfohlen, vor der Beauftragung einer entsprechenden Leistung eine fundierte Prüfung durchzuführen, ob die Gesellschaft als öffentlicher Auftraggeber im Sinne des § 99 Nr. 2 GWB zu qualifizieren ist. Bei dieser Prüfung sind folgende Fragen zu beantworten:

  • Ist die Wohnungsbaugesellschaft eine juristische Person des öffentlichen oder privaten Rechts?

  • Erfüllt die Wohnungsbaugesellschaft nach ihrem Gründungszweck bzw. nach ihrer tatsächlichen Tätigkeit eine im Allgemeininteresse liegende Aufgabe?

  • Handelt die Wohnungsbaugesellschaft nicht gewerblich? Nimmt sie also eine Sonderstellung am Markt ein?

  • Wird die Wohnungsbaugesellschaft unmittelbar durch die öffentliche Hand beherrscht oder mittelbar durch eine Gesellschaft, die selbst öffentlicher Auftraggeber ist?

Werden diese Fragen positiv beantwortet, so dürfte die Eigenschaft als öffentlicher Auftraggeber im Zweifel zu bejahen sein.

Anhängig ist derzeit noch ein weiteres Verfahren beim OLG Hamburg. Diesbezüglich werden wir Sie über den aktuellen Stand, sowie auch über etwaige weitere aktuelle Entscheidungen der Gerichte informieren.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartner: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345-114) zur Verfügung.

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Allgemeine Geschäftsführung

Legal Entity Identifier – LEI

Aufgrund von Änderungen europäischer Vorgaben wird der Kreis meldepflichtiger Finanzgeschäfte erweitert. Bei meldepflichtigen Geschäften gemäß Art. 26 der Europäischen Finanzmarktverordnung (Markets in Financial Instruments Regulation – MiFIR) in Verbindung mit der Europäischen Finanzmarktrichtlinie (MiFID II) ist ab dem 03.01.2018 ein aktiver Legal Entity Identifier (LEI) erforderlich. Ab diesem Zeitpunkt haben Wertpapierdienstleistungsunternehmen, und dazu zählen gegebenenfalls auch Banken, sicherzustellen, dass ihre „LEI-fähigen“ Kunden vor Ausübung der Transaktion über einen LEI verfügen, um diese in den notwendigen Meldungen an die europäische Wertpapieraufsicht korrekt identifizieren zu können. Andernfalls kann das Wertpapierdienstleistungsunternehmen/die Bank die meldepflichtigen Geschäfte nicht ausführen und muss die Orderannahme ablehnen.

Juristische Personen des Privatrechts (z.B. AG, GmbH oder eingetragene Genossenschaften) sind als LEI-fähige Kunden davon betroffen und daher angehalten, einen LEI zu beantragen, um auch über das Jahr 2017 hinaus Geschäfte mit Finanzinstrumenten durchführen zu können.

Die Definition des Begriffs der meldepflichtigen Finanzinstrumente umfasst u.a. Aktien, übertragbare Wertpapiere jedweder Art (damit auch festverzinsliche Wertpapiere), Geldmarktinstrumente, Optionen, Terminkontrakte (Futures), Swaps, außerbörsliche Zinstermingeschäfte (Forward Rate Agreements) und alle anderen Derivatkontrakte in Bezug auf Wertpapiere, Währungen, Zinssätze oder -erträge, Bundesschatzbriefe, Emissionszertifikate oder andere derivative Finanzinstrumente.

Der LEI ist eine weltweit gültige Kennungsnummer, die die an einer Transaktion beteiligten Unternehmen eindeutig identifiziert. Sein Einsatz wurde auf Beschluss der G-20-Staaten nach Ausbruch der Finanzkrise forciert und wird unter anderem für die Meldung von Derivategeschäften gemäß Artikel 9 der europäischen Marktinfrastukturverordnung (European Market Infrastructure Regulation – EMIR) bereits aktiv genutzt.

Das weltweite Rahmenwerk des LEI-Einsatzes wird vom LEIROC koordiniert, dem Legal Entity Identifier Regulatory Oversight Committee. Die Vergabe von LEIs erfolgt durch sogenannte Local Operating Units (LOUs). Für die Vergabe eines LEI und die notwendige jährliche Erneuerung seiner Nutzung fallen Gebühren an, die den Geschäftsbedingungen des jeweiligen LOU zu entnehmen sind. Unternehmen, die einen LEI nutzen, müssen ihre Stammdaten jährlich aktualisieren und an das LOU übermitteln.

Die Beantragung des LEI kann in Deutschland derzeit bei drei LOUs durchgeführt werden:

Die Kosten betragen zwischen 80 € und 90 € netto zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer für die Erstregistrierung. Für die nach 12 Monaten jeweils erforderliche Verlängerung liegt der Preis derzeit zwischen 59 € und 70 € netto.

Derzeit liegen die Bearbeitungszeiten zwischen Beantragung und Zustellung des LEI bei wenigen Werktagen. Dennoch empfiehlt sich bei Bedarf eine zeitnahe Registrierung. Es ist möglich, nach der Erstregistrierung zu einem anderen Anbieter zu wechseln und damit die LEI zu „transferieren“.

Sofern Sie keine Geschäfte in Finanzinstrumenten tätigen, ist auch künftig ein LEI nicht notwendig.

Für Rückfragen stehen Ihnen Herr Dipl.-Betriebswirt Rolf Pflüger (Referent Genossenschaften mit Spareinrichtung) unter Telefon 0711 16345 – 165 oder Frau RAin Ursula Hennes (Leiterin der Rechtsabteilung) unter Telefon 0711 16345 - 114 zur Verfügung.

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Wohnungspolitik

Wohnungswirtschaftliche Themen

1. GdW Verbandstag 2017

Im Vorgriff auf den Verbandstag des GdW am 15.11.2017 fand am Vortag die Pressekonferenz des GdW statt. Alle Informationen finden Sie gesammelt im Pressecenter des GdW.

2. Booklet der Wohnungswirtschaft „Was für die nächsten 4 Jahre wichtig ist“

Das Booklet finden Sie auf der Homepage des vbw (www.vbw-online.de) im Mitgliederbereich unter der Rubrik Brancheninfos aus dem GdW / Allgemeine Informationen. Wir werden es, wie bereits die bisherigen Booklets auch, an die Landtagsabgeordneten verschicken. Die Resonanz auf diese Aktion war sehr positiv. Wir werden dies tun, obwohl eine neue Bundesregierung wohl noch auf sich warten lässt.

3. Energiewende im Gebäudebereich wirtschaftlich und sozialverträglich ausgestalten

Der Gebäudebestand soll bis 2050 nahezu klimaneutral sein. Dies kann aber nicht zu Lasten der Wohnungswirtschaft gehen. Der GdW arbeitet daher im Rahmen einer Innovationspartnerschaft gemeinsam mit dem Bundesbauministerium, den Partnern aus der Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland (BID) und Haus & Grund an Lösungsmöglichkeiten. Zunächst wurde von der BID ein Gutachten  zur Umsetzung der Energiewende im Gebäudebereich in Auftrag gegeben, dessen zweiter Teil nun vorliegt. Im Ergebnis zeigt das Gutachten, dass das Prinzip „viel hilft viel“ nicht zielführend ist. Bei der Energiewende im Gebäudebereich hat sich eindeutig gezeigt: Noch weiter verschärfte Standards kosten viel und bringen wenig.

Vielmehr benötigt die Energiewende einen Steuerungsansatz, der den Klimaschutzbeitrag von Strategien und Maßnahmen im Gebäudebestand bewertet. Das Energieeinsparrecht und die Förderung müssen deshalb konsequent auf das CO2-Senkungsziel ausgerichtet und um einen gebäudeübergreifenden Ansatz mit Quartiersbezug ergänzt werden. Außerdem muss im Energieeinsparrecht ein stärkerer Bezug zur Endenergie hergestellt werden, um die Energiekosten zu adressieren.

Die dezentrale Stromerzeugung in Wohngebäuden und Quartieren ist fester Bestandteil der Energiewende. Das zukünftige Strommarktdesign muss faire Regeln für die dezentrale Stromerzeugung und -verwendung beinhalten. Dazu zählen auch die Regeln für Mieterstrom und für das Zusammenwachsen von Strom- und Wärmemarkt, die sogenannte Sektorkoppelung.

Die Wohnungswirtschaft mahnt daher dringend eine Evaluierung der bisherigen Maßnahmen zur Energieeinsparung und Nutzung erneuerbarer Energien an. Welche Maßnahme, welcher energetische Standard führt zu welchem Energieverbrauch und zu welchen CO2-Emissionen? Wie verhalten sich Aufwand und Nutzen?

Notwendige Kernelemente der Gebäudesanierung sind nach Ansicht der Wohnungswirtschaft Freiwilligkeit, Wirtschaftlichkeit, Technologieoffenheit und Sozialverträglichkeit. Wirtschaftliche Anreize müssen in den Mittelpunkt der Politik gestellt werden und nicht die Bevormundung der Bürgerinnen und Bürger.

Das Gutachten können Sie auf der Homepage des vbw (www.vbw-online.de) im Mitgliederbereich unter der Rubrik Brancheninfos aus dem GdW / Studien herunterladen.

4. Mietpreisbremse verfassungswidrig?

Für viel Aufsehen hat die Entscheidung des Landgerichts Berlin (LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 14.09.2017, Az. 67 S 149/17) gesorgt. Die Kammer hält § 556d BGB, der die Mietpreisbremse regelt, für verfassungswidrig.  

Die Berliner Richter vertreten die Auffassung, die Mietpreisbremse, die an die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete anknüpft, verstoße gegen den Gleichheitsgrundsatz. Die Mietpreise innerhalb Deutschlands seien sehr unterschiedlich. So belaufe sich die ortsübliche Vergleichsmiete in München auf ca. 12 €/qm, während sie in Berlin ca. 7 €/qm betrage. Dies sei ein Unterschied von über 70%. Damit habe der Gesetzgeber eine Bezugsgröße gewählt, die Vermieter in unterschiedlichen Städten wesentlich ungleich treffe. Das sei weder durch den Gesetzeszweck noch durch sonstige Gründe gerechtfertigt. Des Weiteren würden Vermieter, die schon in der Vergangenheit eine nach dem Maßstab der Mietpreisbremse zu hohe Miete (mehr als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete) vereinbart hatten, ungerechtfertigt begünstigt. Es sei nicht zu rechtfertigen, dass diese Vermieter bei einer Neuvermietung die bisherige Miete weiterhin verlangen dürften. Vermieter, die bei der Miethöhe bisher moderat agiert hätten, würden gegenüber solchen Vermietern benachteiligt, die in der Vergangenheit die maximal mögliche Miete verlangt und dadurch zur Wohnraumknappheit für Geringverdiener beigetragen hätten.

Trotz der verfassungsgemäß geäußerten Bedenken kann die Frage der Verfassungsmäßigkeit der Mietpreisbremse nicht aufgrund dieses Verfahrens durch das Bundesverfassungsgericht geprüft werden, weil die Frage der Verfassungsgemäßheit im konkreten Verfahren nicht entscheidungserheblich war.

Vor dem LG Berlin hatten bereits das AG München und das AG Hamburg-Altona die Mietpreisbremse für unwirksam angesehen. Die Amtsgerichte stellten allerdings nicht – wie nun das LG Berlin – die Vorschrift im BGB in Frage. Sie hielten vielmehr die Landesverordnungen, mit denen die von der Mietpreisbremse konkret erfassten Gebiete festgelegt werden, mangels ordnungsgemäßer Begründung für unwirksam.

Die Mietpreisbremsenverordnung, die in Baden-Württemberg seitdem in Kraft ist, wird 2018 evaluiert. Die Arbeitsgruppe der Wohnraum-Allianz hat hierzu Vorschläge unterbreitet.

5. Sozialer Wohnungsbau – neues BimA-Gesetz

Um den Bedarf an bezahlbarem Wohnraum zu sichern, hat der Bundesrat am 03.11.2017 einen Gesetzesantrag der Bundesländer Berlin, Brandenburg und Bremen zur Liegenschaftspolitik des Bundes beschlossen. Damit soll Wettbewerbsverzerrungen auf dem Immobilienmarkt entgegenwirkt werden, und vor allem soll erreicht werden, dass Länder und Kommunen weiterhin Grundstücke für den sozialen Wohnungsbau erwerben können.

Die vorgeschlagene Neuregelung sieht vor, dass der Bund Grundstücke, die Gebietskörperschaften öffentlich nutzen möchten, ohne Bieterverfahren und zu einem Wert veräußern kann, der gutachterlich ermittelt ist. Liegenschaften, die für den sozialen oder studentischen Wohnungsbau bestimmt sind, sollen darüber hinaus verbilligt abgegeben werden.

Dies wäre ein erheblicher Vorteil, denn derzeit erfolgt der Verkauf bundeseigener Grundstücke gerade nicht auf der Grundlage eines gutachterlich ermittelten Wertes, sondern nach dem Höchstpreisprinzip. Zwar war nach der Richtlinie der BimA vom Herbst 2015 auch bislang eine verbilligte Grundstückvergabe an Kommunen möglich, wenn sozialer Wohnungsbau oder Flüchtlingsunterbringung gewährleistet waren. Die Schwerfälligkeit der BimA hat dies aber sehr oft verhindert.

Der Gesetzentwurf soll über die geschäftsführende Bundesregierung dem neuen Bundestag zugeleitet werden.

6. Arbeit in der Wohnraum Allianz BW

Vierte Plenum-Sitzung

Am 16.10.2017 fand die vierte Plenumssitzung mit Wohnungsbauministerin Dr. Hoffmeister-Kraut statt. Sie stellte die Ergebnisse der Prognos-Studie zum „Wohnraumbedarf in Baden-Württemberg“ vor. Die Studie war auf Empfehlung der Wohnraum-Allianz von der L-Bank beauftragt worden. Die Forscher machten bereits für das Jahr 2015 eine bestehende Wohnungsbaulücke von 88.000 Wohnungen im Land aus; das war noch vor der Flüchtlingsthematik. Bis zum Jahr 2020 müssen jährlich 65.000 zusätzliche Wohnungen gebaut werden. Diese Wohnungsbaulücke muss dringend in den kommenden Jahren geschlossen und das Wohnungsangebot erweitert werden, um auch den Fachkräftebedarf im wirtschaftsstarken Bundesland Baden-Württemberg nicht zu gefährden, besagt die Studie. Die Studie findet sich in der Kurz- als auch Langfassung auf der Homepage des vbw (www.vbw-online.de) im Mitgliederbereich unter der Rubrik Brancheninfos aus dem vbw / Allgemeine Informationen.

Die aufgrund der Beschlüsse in den Arbeitsgruppen gefassten Empfehlungen der Wohnraum-Allianz an die Politik finden Sie auf unserer Homepage (www.vbw-online.de) im Mitgliederbereich ebenfalls unter der Rubrik Brancheninfos aus dem vbw / Allgemeine Informationen.

Arbeitsgruppen der Wohnraum-Allianz

AG Mietrecht am 20.09.2017

Wesentlichstes Ergebnis der Arbeitsgruppe ist, dass das Land die Erstellung von Kooperationsmietspiegeln finanziell fördern soll. Ziel ist eine großräumige Erstellung von Mietspiegeln mit möglichst breiter Flächendeckung. Voraussetzung der Förderung ist, dass sich mindestens zwei Kommunen mit einer Mindestanzahl von 10.000 Einwohnern je Kooperationsprojekt zusammenschließen. Die Höhe der Förderung soll bei 0,50 €/Einwohner liegen und mit einem Höchstbetrag von 50.000 € je Kooperationsprojekt gedeckelt werden, so dass möglichst viele Kommunen eine Förderung erhalten können. Die Förderung soll auch möglich sein, wenn in einer Kommune bereits ein Mietspiegel besteht, der evaluiert werden muss und sich diese Kommune hierfür mit einer anderen Kommune zusammentut. Diese Förderung wäre deutschlandweit einmalig. Das Zustandekommen ist sehr wahrscheinlich.

In der Sitzung am 05.12.2017 stehen die Evaluation des Zweckentfremdungsverbotsgesetzes sowie die Umwandlungsverordnung zur Diskussion. In den nächsten Tagen werden wir Sie hier um Ihre Beurteilung im Rahmen einer Umfrage bitten. Die Ergebnisse werden wir sodann an das Wirtschaftsministerium weiterleiten.

AG Finanzierung und Förderung am 20.09., 12.10., 27.10. und 09.11.2017

Vorrangiges Thema war das Förderprogramm „Wohnungsbau BW 2018/2019. Es gibt wieder ein Doppelprogramm. Die vom Wirtschaftsministerium vom vbw erbetenen Erfahrungswerte und Empfehlungen wurden überwiegend aufgenommen. Dies betrifft insbesondere die unserer Ansicht nach erforderliche Erhöhung der förderfähigen Gesamtbaukosten (Ergebnis einer Umfrage bei Ihnen als Mitgliedsunternehmen). Auf Vorschlag des vbw wird es voraussichtlich zwei Module geben; einmal die Förderung der Grundstückskosten (Kostengruppe 100) und zum anderen die Förderung der Baukosten (Kostengruppe 200 bis 700).

Ganz wichtig wird auch sein, wie es nach 2019 weitergeht, wenn die Bundesmittel aufgrund der Föderalismusreform entfallen. Ein Großteil der 250 Mio. € des diesjährigen Förderprogramms „Wohnungsbau BW 2017“ speist sich aus Bundesmitteln.

AG Bauplanungsrecht einschließlich Flächengewinnung am 05.10.2017

Zu oft heftigen Diskussionen in der Wohnraum-Allianz führen das Zusammenspiel der Themen, mit denen sich die Kommunen im Rahmen der Verfahren zur Aufstellung der Bebauungs- und Flächennutzungspläne befassen müssen und dem Natur- und Artenschutz.

Eine der empfohlenen Maßnahmen ist, dieses Zusammenspiel von Naturschutzrecht und Bauleitplanung zur beschleunigten Ausweisung von Baugebieten gutachterlich untersuchen und bewerten zu lassen. Hierzu ist vom Wirtschaftsministerium ein Gutachten in Auftrag gegeben worden. Wir hatten bei Ihnen eine Umfrage durchgeführt, wo die Hindernisse und Verzögerungen im Bauplanungsrecht, aber auch im Bauordnungsrecht im Zusammenhang mit dem Arten- und Naturschutz liegen. Die Zusammenstellung war Grundlage der Diskussion in der Unterarbeitsgruppe Arten- und Naturschutz.

Daneben soll aber auch eine Handreichung zum Umgang mit dem Artenschutz auf den Weg gebracht werden, in der das Verfahren sowie Inhalte, europarechtliche Bezüge, Beschleunigungsmöglichkeiten und der zeitliche Rahmen artenschutzrechtlicher Untersuchungen dargestellt werden sollen.

Die seit Ende 2015 bestehende Erweiterung der Möglichkeiten der Bürgerbegehren (§ 21 GemO) führt nach unseren Erkenntnissen des Öfteren bei Bauleitungsplanungen zu Verzögerungen. Die Wohnraum-Allianz hat das Innenministerium gebeten, die qualitativen und zeitlichen Wirkungen der Rechtsänderung auf die Schaffung von Wohnraum zu prüfen.

AG Bauordnungsrecht  

Ein weiterer wesentlicher Punkt ist die anstehende Novellierung der Landesbauordnung und ein heikles Thema beim Koalitionspartner:

  • Verzicht auf Waldabstand
  • Verzicht auf Pflicht für zwei wettergeschützte diebstahlsichere ebenerdige Fahrradabstellplätze/Wohnung
  • Verzicht auf Pflicht zur Fassadenbegrünung
  • Verzicht auf derzeitige Vorhaltung von ausgestatteten Kinderspielplätzen (Ablösemöglichkeit oder nur Vorhalten einer Freifläche - ohne Geräte; Verpflichtung erst ab drei Wohnungen)

Diese Eckpunkte liegen schon seit geraumer Zeit bei den Regierungsfraktionen. Wichtig wird sein, dass hier sehr zeitnah eine Entscheidung, im Sinne der Wohnraum-Allianz, getroffen wird.

Eine Erhöhung der Grunderwerbssteuer wird nicht erfolgen. Eine Rückführung auf 3,5%, was ca. 480 Mio. € ausmachen würde, wird voraussichtlich daran scheitern, dass bei der seinerzeitigen Erhöhung auf 5% die Kommunen eine Finanzspritze für die Betreuung von Kindergärten etc. erhalten haben. Das Land bzw. das Finanzministerium will den Kommunen bei einer Senkung der Grunderwerbssteuer den Deltabetrag nicht kompensieren.

Für Rückfragen steht Ihnen Frau Sigrid Feßler (Telefon 0711 16345 - 113) zur Verfügung.

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Bauwesen und Baurecht

Einbau von Brandschutzschaltern (DIN VDE 0100-4209)

Der Fachausschuss Technik im GdW hat sich aktuell mit der Frage des verpflichtenden Einbaus von Brandschutzschaltern (Fehlerlichtbogen-Schutzeinrichtung AFDDs) beschäftigt.

Die aktuelle Norm DIN VDE 0100-420 schreibt z. B. für Gebäude mit barrierefreien Wohnungen/Aufenthaltsräume deren Einsatz vor. Für andere Wohnungen wird der Einsatz empfohlen. Verschiedene Medien hatten in der Vergangenheit hierzu berichtet und suggeriert, dass der Einsatz rechtlich verpflichtend ist.

Der ZDB Zentralverband Deutsches Baugewerbe hat hierzu folgende Klarstellung veröffentlicht:

„Es gibt keine gesetzliche Auflage zum Einbau von Brandschutzschaltern. Weder bei Neubauten noch bei Modernisierungen. Es besteht auch keine Nachrüstpflicht.“

Weitere Einzelheiten zu diesem Thema finden Sie auf der Homepage des ZDB in dem Beitrag „Klarstellung: DIN Norm zum Einbau von Brandschutzschaltern ist gesetzlich nicht verpflichtend“, der unter dem Link https://www.zdb.de/zdb-cms.nsf/id/brandschutzschalter-de heruntergeladen werden kann.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 - 114) zur Verfügung.

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Mietrecht

Formularvertragliche Verlängerung der Verjährung von Vermieteransprüchen ist unwirksam

Mit Urteil vom 08.11.2017 (Az.: VIII ZR 13/17) hat der BGH entschieden, dass ein Vermieter die in § 548 Abs. 1 BGB geregelte sechsmonatige Verjährung seiner gegen den Mieter gerichteten Ersatzansprüche nach Rückgabe der Mietsache durch formularvertragliche Regelungen (Allgemeine Geschäftsbedingungen) nicht verlängern kann.

Dem lag folgender Sachverhalt zugrunde: Zwischen den Parteien bestand ein Wohnraummietverhältnis. Nachdem die Mieterin das Mietverhältnis gekündigt hatte, gab sie die Wohnung Ende Dezember 2014 an die Vermieterin zurück.

Mit einer im Oktober 2015 zugestellten Klage verlangt die Vermieterin von der Mieterin Schadensersatz in Höhe von 16.000 € wegen Schäden in der Wohnung. Die Mieterin wendet ein, eventuelle Schadensersatzansprüche der Vermieterin seien gemäß § 548 Abs. 1 BGB verjährt. Der Formularmietvertrag enthält jedoch die Bestimmung, dass Ersatzansprüche der Vermieterin wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache (ebenso wie Ansprüche der Mieterin auf Aufwendungsersatz oder Gestattung der Wegnahme von Einrichtungen) 12 Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses verjähren.

Der BGH hat der Mieterin Recht gegeben. Für die Schadensersatzansprüche der Vermieterin gilt die sechsmonatige Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB.

Nach dieser Entscheidung des BGH ist eine Regelung in einem Formularmietvertrag, durch die ein Vermieter die nach dem Gesetz vorgesehene sechsmonatige Verjährung seiner Ersatzansprüche nach Rückgabe der Mietsache verlängert, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam. Dies begründet der BGH damit, dass die verwendete Klausel die Verjährung von Schadensersatzansprüchen der Vermieterin gegenüber der gesetzlichen Regelung in zweifacher Hinsicht erschwere. Zum einen werde die Frist, nach deren Ablauf diese Ansprüche verjähren, verdoppelt. Zum anderen verändere die Klausel zusätzlich den Beginn des Fristlaufs, indem sie nicht auf den Zeitpunkt des Rückerhalts der Sache, sondern auf das (rechtliche) Mietvertragsende abstellt. Beide Regelungsinhalte seien mit wesentlichen Grundgedanken von § 548 BGB nicht zu vereinbaren.

Nach der Entscheidung der Bundesrichter begründet sich die in § 548 geregelte kurze Verjährung der Ansprüche des Vermieters durch berechtigte Interessen des Mieters im Rahmen der Abwicklung des Mietverhältnisses. Der Mieter hat nach der Rückgabe der Mietsache auf diese keinen Zugriff mehr und kann somit ab diesem Zeitpunkt regelmäßig auch keine beweissichernden Feststellungen mehr treffen. Demgegenüber wird der Vermieter durch die Rückgabe der Mietsache, an die das Gesetz den Verjährungsbeginn für dessen Ansprüche anknüpft, in die Lage versetzt, sich Klarheit darüber zu verschaffen, ob ihm gegen den Mieter Ansprüche wegen Schäden an der Mietsache zustehen und er diese durchsetzen oder gegebenenfalls innerhalb der sechsmonatigen Verjährungsfrist erforderliche verjährungshemmende Maßnahmen ergreifen will. Mit der kurzen Verjährung verfolgt der Gesetzgeber das Ziel, dass Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache schnell geklärt werden und so Rechtssicherheit geschaffen wird.

Die unangemessene Benachteiligung der Mieterin entfällt hier auch nicht dadurch, dass die Klausel spiegelbildlich eine Verlängerung auch ihrer Ansprüche auf Ersatz von Aufwendungen und auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung vorsieht. Auch die spiegelbildliche Verlängerung beider Verjährungsfristen ändert nichts an dem zentralen Interesse der Mieterin an einer möglichst kurzen, an die Rückgabe der Mietsache anknüpfenden, Verjährungsfrist.

Anmerkung

Die Entscheidung des BGH macht einmal mehr deutlich, dass eine formularvertraglich vereinbarte Abweichung von gesetzlich vorgegebenen Bestimmungen in der Regel unzulässig ist. Bei der Verwendung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen ist von wesentlichen Grundgedanken zum Nachteil des Mieters nicht abzuweichen. Der GdW-Mustermietvertrag hält sich an die im Gesetz vorgesehene sechsmonatige Verjährung bei Ersatzansprüchen des Vermieters nach Rückgabe.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartner: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 - 114) zur Verfügung.

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Mietrecht

Analoge Anwendung von § 566 Abs. 1 BGB bei fehlender Identität von Veräußerer und Vermieter

In dem vorliegenden Rechtsstreit verlangte die Klägerin von dem Beklagten nach dem Erwerb eines Grundstücks die Räumung und Herausgabe von darauf befindlichen gemieteten Gewerberäumen. Der Beklagte begehrte im Rahmen der Widerklage die Rückerstattung der angeblich überzahlten Miete wegen Mietminderung, Schadensersatz und der Instandsetzung des Lastenaufzugs. Der Beklagte und Mieter hatte die Räume 2008 von der Handels GmbH gemietet. Zum derzeitigen Zeitpunkt war Eigentümerin des Grundstücks die Grundstücks GmbH. Die Handels GmbH war aus strategischen Gründen ins Leben gerufen worden und hat den Mietvertrag auf Anweisung der Grundstücks GmbH abgeschlossen. Die Grundstücks GmbH wiederum verwaltete die Immobilie und zog die Miete ein.

Im April 2011 verkaufte die Grundstücks GmbH die Immobilie. Daneben übertrug diese sämtliche Rechte und Pflichten aus den Mietverträgen ab Übergabe auf den Erwerber. Im September und Oktober 2013 kündigte der Erwerber etwaige Mietverhältnisse. Bereits zuvor hatte jedoch der Mieter eine Option zur Verlängerung des Mietverhältnisses bis 2018 ausgeübt.

Die auf Räumung gerichtete Klage des Erwerbers hatte keinen Erfolg. Hierzu führte der BGH mit Urteil vom 12.07.2017 (Az.: XII ZR 26/16) Folgendes aus:

Im vorliegenden Fall ist der Erwerber in entsprechender (analoger) Anwendung von § 566 Abs. 1 BGB als Vermieter in das Mietverhältnis eingetreten. Da dieses eine feste Laufzeit bis 2018 hat, ist eine vorzeitige ordentliche Kündigung ausgeschlossen.

Zwar ist § 566 Abs. 1 BGB, nach welchem der Erwerber vermieteter Räume anstelle des Veräußerers in das Mietverhältnis eintritt, wenn der Vermieter die Räume nach der Überlassung an den Mieter an einen Dritten veräußert, nach dem Wortlaut nicht anwendbar. Die Vorschrift setzt nämlich voraus, dass Veräußerer und Vermieter ein und dieselbe Person sind. Hieran fehlt es im vorliegenden Fall. Trotzdem sei § 566 Abs. 1 BGB in bestimmten Fällen entsprechend anwendbar. Dies setzt voraus, dass

  • die Vermietung mit Zustimmung des Eigentümers erfolgt ist,

  • im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers liegt und

  • der Vermieter kein eigenes Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses hat.

Die vorgenannten Fälle sind mit der Situation vergleichbar, die der Gesetzgeber in § 566 Abs. 1 BGB geregelt hat. Danach sollen hauptsächlich Mieter von Gewerberäumen davor geschützt werden, bei einer Veräußerung des Grundstücks ihren Besitz am Mietobjekt zu verlieren. Dieser Schutz wäre nur dann gewährleistet, wenn nicht nur der Mieter das Mietobjekt direkt von dessen Eigentümer mietet, sondern auch, wenn ein Nichteigentümer den Mietvertrag in eigenem Namen, aber mit Zustimmung des Eigentümers abschließt. Denn das Interesse des Mieters, nach einem Wechsel der Eigentumsverhältnisse die gemieteten Räume unbeeinträchtigt weiter nutzen zu können, besteht unabhängig davon, ob er den Mietvertrag mit dem Eigentümer oder einer anderen Person mit Wissen und Einverständnis des Eigentümers geschlossen hat. Wäre dies nicht der Fall, könnte § 566 Abs. 1 BGB dadurch ausgehebelt werden, dass nicht der Eigentümer den Mietvertrag abschließt, sondern sich einer dritten Person bedient, welche formal als Vermieter auftritt, letztendlich aber allein im Interesse des Eigentümers handelt.

Anmerkung

Vorliegend waren die oben genannten Voraussetzungen kumulativ erfüllt. Die Grundstücks GmbH behandelte die Mietverträge im Kaufvertrag mit der Erwerberin so, als habe sie sie selbst abgeschlossen. Daneben gingen die Kaufvertragsparteien selbst von einem Übergang der Mietverträge auf die Erwerberin aus. Hierdurch wurde nach Ansicht des BGH belegt, dass die Handels GmbH kein eigenes Interesse hatte, ihre Stellung als Vermieterin fortzusetzen. Unter diesen Umständen sei es ausnahmsweise gerechtfertigt, den Mietvertrag so zu behandeln, als habe die veräußernde Grundstücks GmbH den Mietvertrag selbst geschlossen. Danach war die Erwerberin als Vermieterin in den bis 2018 laufenden Mietvertrag eingetreten und hatte gegenüber dem Mieter keinen Anspruch auf vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartner: RA Thorsten Aigner, Telefon 0711 16345 - 118) zur Verfügung.

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Mietrecht

Kein Vorwegabzug von Grundsteuer bei gemischt genutzten Gebäuden

Bei der Betriebskostenabrechnung für ein teils gewerblich und teils zu Wohnzwecken genutztes Grundstück muss der Vermieter für die Umlage der Grundsteuer keinen Vorwegabzug für die gewerblich genutzten Einheiten vornehmen. Dies hat der BGH in seinem Urteil vom 10.05.2017 (AZ: VIII ZR 79/16) entschieden.

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde:

Die Mieter einer Wohnung in Berlin verlangen von der Vermieterin die Rückzahlung von Betriebskosten. Die 136 m² große Wohnung befindet sich in einem gemischt genutzten Gebäude mit einer Wohn- und Nutzfläche von 1.100 m². 56% der Flächen werden gewerblich, der Rest wird zum Wohnen genutzt. Laut Mietvertrag werden die Betriebskosten nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen des Hauses verteilt.

Für das Jahr 2013 erhob die Gemeinde für das Objekt mit einem einheitlichen Grundsteuerbescheid eine Grundsteuer von 4.580 €. In der Betriebskostenabrechnung legte die Vermieterin diesen Betrag einheitlich nach Fläche um, ohne zwischen gewerblicher Nutzung und Wohnnutzung zu unterscheiden und ohne Vorwegabzug für die gewerbliche Nutzung. Auf die Mieter der Wohnung entfiel ein Anteil von 541 €.

Die Vorvermieterin hatte bei den Betriebskostenabrechnungen jeweils 70% der Grundsteuer vorweg auf die gewerblichen Einheiten verteilt und den Restbetrag auf die Wohneinheiten umgelegt. Grundlage dieser Berechnung war eine Anlage zum Einheitswertbescheid aus dem Jahr 1997. Darin waren die nach den Wertverhältnissen von 1935 ermittelten Jahresrohmieten angegeben. Demnach entfielen 70% des Mietertrages auf die gewerbliche Nutzung, weshalb die ehemalige Vermieterin bei der Betriebskostenabrechnung jeweils einen entsprechenden Vorwegabzug vorgenommen hatte.

Die Mieter vertreten die Auffassung, dass weiterhin so zu verfahren sei. Auf dieser Basis hätten sie 210 € für das Jahr 2013 zu viel bezahlt. Diesen Betrag verlangen sie zurück.

Nach der Entscheidung des BGH muss die Vermieterin keine Betriebskosten zurückzahlen. Bei der Verteilung der Grundsteuer war kein Vorwegabzug für die gewerblich genutzten Einheiten erforderlich.

Die Notwendigkeit eines Vorwegabzugs lässt sich nicht aus § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB herleiten. Nach dieser Vorschrift sind Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder von einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Eine erfasste unterschiedliche Verursachung im Sinne dieser Vorschrift scheidet jedoch von vornherein aus, weil die Grundsteuer auf einer einheitlichen Festsetzung durch die Gemeinde beruht und nicht von einem Verhalten der Mieter abhängt.

Auch aus Billigkeitsgründen ist der Vermieter nicht zu einem Vorwegabzug für die Gewerbeeinheiten bei der Grundsteuer verpflichtet. Ein Vorwegabzug aus Billigkeitsgründen kommt dann in Betracht, wenn durch die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten pro Quadratmeter entstehen. Dies ist hier nicht der Fall, weil es sich bei der Grundsteuer um eine ertragsunabhängige Objektsteuer handelt.

Die in einem Abrechnungsjahr erhobene Steuer hängt grundsätzlich nicht von den in diesem Jahr erzielten Erträgen und ihrer Verteilung auf die Nutzung zu gewerblichen Zwecken einerseits und zu Wohnzwecken andererseits ab. Vielmehr wird die Grundsteuer anhand des Einheitswertes, des Grundsteuermessbetrages und des für die Gemeinde geltenden Hebesatzes ermittelt.

Zwar findet bei der Festsetzung des Einheitswertes für ein gemischt genutztes Grundstück das Ertragswertverfahren Anwendung. Der Einheitswert wird allerdings auf die Wertverhältnisse zu einem weit zurückliegenden Zeitpunkt – hier 01.01.1935 – festgesetzt. Es besteht daher kein Zusammenhang zwischen der im Abrechnungsjahr anfallenden Grundsteuer und der konkreten Nutzungsaufteilung und Ertragssituation in diesem Zeitraum. Damit fehlt es an der maßgeblichen Voraussetzung eines Vorwegabzugs, die es unbillig erscheinen lässt, die Kosten einheitlich nach dem Flächenmaßstab zu verteilen.

Der Vermieter muss daher weder auf Basis des Einheitswertbescheides noch anhand der konkreten Einnahmen im Abrechnungsjahr ermitteln, welche Erträge auf die gewerbliche Nutzung beziehungsweise die Wohnnutzung entfallen und damit auch keinen Vorwegabzug vornehmen.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartner: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 - 114) zur Verfügung.

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Mietrecht

Hohe Hürde des Vermieters bei Verwertungskündigung

Mit neuestem Urteil vom 27.09.2017 (Az.: VIII ZR 243/16) hat der BGH seine bislang restriktive Handhabung von sogenannten Verwertungskündigungen des Vermieters noch einmal bekräftigt.

Vorliegend war die V-KG in das seit 2012 mit einer Mieterin bestehende Mietverhältnis durch den Erwerb des Gebäudes im Jahre 2015 eingetreten. Die Vermieterin ist zudem Eigentümerin des Nachbargrundstücks; dieses hat sie an die S-KG verpachtet, die dort ein Modehaus betreibt. Die S-KG und die Vermieterin sind persönlich und wirtschaftlich eng miteinander verbunden.

Im Juni 2015 erfolgte die Kündigung des Mietverhältnisses durch die V-KG mit der Begründung, dass sie das Haus abreißen und stattdessen einen Neubau mit Gewerberäumen zur Erweiterung des Modehauses errichten will. Hierdurch könne sie einen deutlich höheren Ertrag erwirtschaften als bei der Fortführung der bisherigen Mietverhältnisse.

Die auf Räumung und Herausgabe gerichtete Klage der Vermieterin hatte in den Vorinstanzen Erfolg. Der BGH erklärte die Kündigung der Vermieterin jedoch als unwirksam.

Im Ergebnis stellte er fest, dass die von der Vermieterin genannten Gründe nicht ausreichen, um eine Verwertungskündigung zu begründen. Zwar sei der Abriss des Gebäudes zur Erweiterung des Modehauses eine von vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen getragene und mithin angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Eine Verwertungskündigung sei aber nur unter der zusätzlichen Voraussetzung zulässig, dass dem Eigentümer durch den Fortbestand des Mietverhältnisses ein erheblicher Nachteil entstehen würde. Hierbei seien jedoch auch die Rechtspositionen des Mieters zu berücksichtigen.

Der BGH führte aus, dass vor diesem Hintergrund die Vermieterin keinen uneingeschränkten Anspruch auf Gewinnoptimierung oder die Nutzungsmöglichkeit habe, die für sie den größten wirtschaftlichen Vorteil bietet. Ergänzend stellte der BGH klar, dass es anderseits nicht erforderlich sei, dass ohne die Kündigung die Existenz der Vermieterin bedroht sei.

Die langfristige Sicherstellung von Mieteinnahmen reicht nach Ansicht des BGH daher nicht, um das ebenfalls grundsätzlich geschützte Besitzrecht des Mieters zu überwiegen. Zugleich habe vorliegend die Vermieterin keine eigenen Nachteile, sondern lediglich Nachteile der Kommanditgesellschaft geltend gemacht. Dies reiche ebenfalls nicht aus, selbst wenn beide Gesellschaften persönlich und wirtschaftlich eng miteinander verflochten seien.

Anmerkung

Der vorliegende Fall zeigt nochmals deutlich die restriktive Auslegung des Tatbestandsmerkmals des erheblichen Nachteils im Rahmen einer Verwertungskündigung.

Es ist für den Vermieter regelmäßig nicht ausreichend, vernünftige und nachvollziehbare Gründe für die Kündigung vorzutragen. Vielmehr muss der Vermieter einen für sich entstehenden erheblichen Nachteil darlegen, sofern er an der Kündigung gehindert wäre. Hierbei sind auch die schützenswerten Interessen des Mieters zu berücksichtigen und gegen die Interessen des Vermieters abzuwägen. Wie der BGH vorliegend zum Ausdruck bringt, stellt die Gewinnoptimierung des Vermieters gerade (jedenfalls für sich alleine) keinen erheblichen Nachteil des Vermieters dar. In diesem Punkt unterscheidet sich die Verwertungskündigung hinsichtlich der Erfolgsaussichten von der Kündigung wegen Eigenbedarfs. Für diese hat der BGH in den letzten Jahren seine Rechtsprechung erheblich gelockert, sodass es für den Vermieter hier ausreichend ist, vernünftige und nachvollziehbare Erwägungen vorzubringen, sodass lediglich im Ausnahmefall dem Mieter ein schutzwürdiges Interesse zuzubilligen ist.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartner: RA Thorsten Aigner, Telefon 0711 16345 - 118) zur Verfügung.

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Wohnungseigentumsrecht

Nutzung einer Teileigentumseinheit als Flüchtlingsunterkunft

Im vorliegenden Fall stritten sich die Mitglieder einer aus zwei Teileigentümern bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft über die Zulässigkeit der Nutzung einer dieser Teileigentumseinheiten als Flüchtlingsunterkunft.

Bei der Errichtung des Gebäudes zu Beginn des 20. Jahrhunderts erfolgte zunächst eine Nutzung als Kinderheim. In den 70er Jahren wurde das Gebäude sodann in zwei Teileigentumseinheiten aufgeteilt. Beide Teileigentumseinheiten wurden in der Teilungserklärung so aufgeteilt „dass mit jedem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an bestimmten, nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen, verbunden wird“.

In der deutlich größeren Teileigentumseinheit der Beklagten wurde bis ins Jahr 2003 ein Altenpflegeheim betrieben. Seitdem steht diese Einheit leer. Die kleinere Teileigentumseinheit der Klägerin wurde fortlaufend als Arztpraxis betrieben. Zum Zeitpunkt der Klage befindet sich dort eine kardiologische Praxis.

Die Eigentümerin der größeren Einheit hatte angekündigt, diese als Unterkunft für „Arbeiter, Asylbewerber, Flüchtlinge oder sonstige in den Raum München Zugezogene oder Gestrandete zu betreiben oder von Dritten betreiben zu lassen“.

Die hiergegen gerichtete Unterlassungsklage der Klägerin hatte vor dem Amtsgericht Erfolg. Das Landgericht hat die Berufung der Beklagten durch Beschluss zurückgewiesen. Mit der vor dem BGH zugelassenen Revision will die Beklagte die Abweisung der Unterlassungsklage erreichen.

Mit Erfolg! Der BGH hat in seinem Urteil vom 27.10.2017 (Az.: V ZR 193/16) entschieden, dass die Unterlassungsklage keinen Erfolg hat, weil die Nutzung der Teileigentumseinheit als „Flüchtlingsunterkunft“ zulässig sei. Zur Begründung führt der BGH Folgendes aus:

Es gilt der Grundsatz, dass Wohnungseigentum nur zu Wohnzwecken, während Teileigentum nur zu anderen Zwecken als zum Wohnen genutzt werden darf. Die gesetzlich vorgesehenen Grundtypen der Nutzung schließen sich gegenseitig aus, sofern nichts anderes vereinbart ist. Im Einzelfall könne eine nach dem vereinbarten Zweck ausgeschlossene Nutzung dennoch zulässig sein, wenn sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die tatsächlich vorgesehene Nutzung.

Der Begriff des Wohnens ist weit zu verstehen. Entscheidend ist, welche Nutzung in der Wohnung selbst stattfindet. Beispielweise hat der BGH entschieden, dass eine Eigentumswohnung bei der Vermietung an laufend wechselnde Feriengäste als Unterkunft dient und damit das Kriterium „Wohnzwecke“ erfüllt. Es wird dagegen bestätigt, dass die Nutzung von Wohnräumen als Heim nicht zulässig ist. Zwar ist auch im Rahmen einer Wohnnutzung die Überlassung an Flüchtlinge möglich, solange diese nicht heimähnlich ist und keine Überbelegung eintrete.

Wenn aber wie vorliegend die Nutzung nicht nur durch die schlichte Unterkunft, sondern durch die von der Einrichtung vorgegebene Organisationsstruktur und – je nach Zweck des Aufenthalts – durch Dienst- oder Pflegeleistungen und/oder durch Überwachung und Kontrolle geprägt sind, werden – so der BGH - die Grenzen der Wohnnutzung überschritten. Bei dieser Beurteilung seien Kriterien wie die Art der Einrichtung und die bauliche Gestaltung und Beschaffenheit des Gebäudes zu berücksichtigen.

Die Unterbringung von Flüchtlingen und anderen Wohnungssuchenden in einer Gemeinschaftsunterkunft, wie dies vorliegend beabsichtigt ist, sei in der Regel als heimähnliche Unterbringung anzusehen, die grundsätzlich nur in Teileigentumseinheiten zulässig ist. Hierfür spricht das enge Zusammenleben, die Anzahl und die häufige Fluktuation der Bewohner sowie das Fehlen einer Eigengestaltung bei der Haushaltsführung. Vorliegend sei die bauliche Gestaltung heimtypisch und für eine Personenanzahl ausgelegt, die für eine Wohngemeinschaft unüblich groß ist. Daneben sollen die Bewohner in Mehrbettzimmern untergebracht werden und gemeinschaftliche Küchen und Sanitäranlagen nutzen.

Daneben sei der vorliegenden Teilungserklärung nicht mit der erforderlichen Klarheit zu entnehmen, dass die jeweiligen Einheiten ausschließlich als Altenpflegeheim bzw. Arztpraxis dienen dürfen. Infolgedessen dürfen die Einheiten zwar nicht zum Wohnen, aber zu jedem anderen Zweck genutzt werden.

Anmerkung

Mit dieser Entscheidung rückt der BGH zwei Dinge in den Fokus und klärt eine offene Rechtsfrage. Zum einen bestätigt er, dass die Nutzung von Wohnräumen als Heim nicht zulässig ist. Zwar kann auch im Rahmen einer Wohnnutzung die Überlassung an Flüchtlinge erfolgen; dies jedenfalls, solange die Unterbringung nicht heimähnlich ist und hinsichtlich der Räumlichkeiten keine Überbelegung eintritt. Als Richtwert werden hier zwei Personen je Zimmer und die Vorhaltung einer Wohnfläche von mindestens 10 m² für jede Person über sechs Jahre angesehen.

Daneben werden durch den BGH aber, und dies ist neu, die Kriterien genannt, die im Einzelnen ein Heim ausmachen. Die sind die Einrichtung einer vorgegebenen Organisationsstruktur, etwaige Dienst- und Pflegeleistungen und/oder die Überwachung und Kontrolle der Bewohner. Bei dieser Beurteilung sind auch Kriterien wie die Art der Einrichtung und die bauliche Gestaltung und Beschaffenheit der Einheit zu berücksichtigen.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartner: RA Thorsten Aigner, Telefon 0711 16345 - 118) zur Verfügung.

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Europarecht

EU - INFO November 2017

Anbei erhalten Sie die neuesten Informationen aus der Europäischen Union (EU-INFO, Ausgabe November 2017).

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Stellenangebote / Stellengesuche

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Mit freundlichen Grüßen

RAin Sigrid Feßler
Verbandsdirektorin