vbw-info 10/2019

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Inhaltsverzeichnis

Angelegenheiten des Verbandes

Bauministerin Hoffmeister-Kraut informiert sich über die Genossenschaftsleistungen im Stadtteil Stuttgart-Giebel

Nachdem die Wohnraum-Allianz Baden-Württemberg sich bereits bei einer Exkursion in Zürich mit dem Thema genossenschaftliches Wohnen beschäftigt hatte, besuchten die Teilnehmer am 14.10.2019 im Anschluss an ihre Sitzung auf Einladung des vbw ein Neubauprojekt der Baugenossenschaft Neues Heim eG in Stuttgart-Giebel.

In Stuttgart-Giebel hat die Baugenossenschaft Neues Heim die alten Bestandsgebäude in der Mittenfeldstraße Schritt für Schritt rückgebaut und durch neue, energetisch moderne und barrierefrei erschlossene Gebäude ersetzt. Ein Baufeld mit 157 Wohnungen ist bereits fertig, der zweite Projektteil mit weiteren 178 Wohnungen ist in der Umsetzung.

Im Fokus stand allerdings das Quartierskonzept der Baugenossenschaft Neues Heim. Hierzu zählen sozialer Wohnraum, eine senioren- und behindertengerechte Infrastruktur und Räume der Begegnung. Die Baugenossenschaft bietet dafür barrierefreie sowie geförderte Wohnungen, das Angebot eines Pflegezimmers für ambulante Pflegefälle im Quartier, die Räumlichkeiten für eine Hausarztpraxis sowie Wohnraum für zwei integrative Behindertenwohngemeinschaften der Diakonie.

Sowohl die Ministerin als auch die anderen Teilnehmer der Wohnraum-Allianz zeigten sich von den umfänglichen Leistungen der Baugenossenschaft Neues Heim beeindruckt. Bei der Diskussion, die dem Rundgang folgte, konnten die anwesenden Genossenschaftsvertreter noch einmal nachhaltig für ihre Sache werben und auch die Probleme und Hindernisse ansprechen, die ihnen derzeit bei der Schaffung von bezahlbarem Wohnraum noch im Wege stehen.

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Angelegenheiten des Verbandes

Themen für Bachelor- und Masterarbeiten gesucht

Der vbw und die HfWU Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen pflegen eine enge Zusammenarbeit. Wir sorgen dafür, dass die baden-württembergische Wohnungswirtschaft bei den Studenten bekannt wird und unsere Themen Eingang in das Studienprogramm finden. Immer wieder fragen Studierende daher bei uns an, die ihre Bachelor- und Masterarbeiten rund um wohnungs- und immobilienwirtschaftliche Fragestellungen schreiben wollen. Die meisten Studierenden möchten dabei möglichst praxisnahe Themen bearbeiten, die den Unternehmen einen Mehrwert bringen

Derzeit hat sich eine Studentin bei uns gemeldet, die gerne im Bereich Wirtschaft/Soziales eine Thesis erstellen möchte.

Hier bietet sich die Gelegenheit, wohnungswirtschaftliche Themen wissenschaftlich bearbeiten zu lassen. Wir vermitteln gerne zwischen Wissenschaft und Wirtschaft.

Bitte melden Sie sich bei uns, wenn Sie wohnungswirtschaftliche Themenstellungen haben, die sich für eine Bachelor- oder Masterarbeit eignen. Wir bringen diese Themen bei interessierten Studierenden ein. Ansprechpartnerin beim vbw ist Frau Schubert unter schubert@vbw-online.de.

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Wohnungswirtschaftliche Veranstaltungen

Veranstaltungshinweis

Wie können wir künftig wohnen? Diese Frage beschäftigt inzwischen viele Menschen, teilweise aus ganz unterschiedlichen Beweggründen. Um darauf Antworten zu finden, widmet sich die HfWU Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen beim Immobilienkongress am 06.11.2019 diesem Thema aus unterschiedlichen Blickrichtungen. Ein Schwerpunkt liegt dabei auf der IBA’27. Das Format der Internationalen Bauausstellung eignet sich gut dazu, um die bevorstehenden Transformationsprozesse in der Region Stuttgart gemeinsam anzugehen. Die HfWU lädt Sie herzlich ein zu ihrem Immobilienkongress am 06.11.2019 von 9.00 bis 13.00 Uhr (HfWU, Parkstraße 4, UG 2 und UG 3).

Den Flyer, dem Sie das gesamte Programm der Hochschultage und Details zur Anmeldung entnehmen können, finden Sie hier.

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Wohnungswirtschaftliche Veranstaltungen

Veranstaltungshinweis

Am 13.11.2019 veranstaltet der Verein Smart Home Living Baden-Württemberg e.V., bei dem auch der vbw Mitglied ist, seinen 2. Smart Home Day.

Die Veranstaltung findet ab 9.00 Uhr im campus.guest der Universität Stuttgart (Universitätsstraße 34, 70569 Stuttgart) unter dem Motto „Lösungen für ein intelligentes Wohnen“ statt. Die Teilnahme ist kostenlos.

Nähere Informationen finden Sie hier zur Einladung und zum Programm der Veranstaltung.

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Wohnungswirtschaftliche Veranstaltungen

Veranstaltungshinweis

Für die effiziente technische Bestandsbewirtschaftung ist eine belastbare und verlässliche Daten- und Informationsbasis in digitaler Form unverzichtbar. Mit der Tagung „Digitalisierung in der technischen Bestandsbewirtschaftung – Nutzen und erste Schritte“ am 19.11.2019 in Ulm möchten der vbw und der vdw Bayern gemeinsam mit Ihnen über diese Entwicklungen und die damit verbundenen Herausforderungen für die digitale technische Bestandsbewirtschaftung sprechen. Im Mittelpunkt steht dabei die Diskussion neuer Technologien wie BIM, Drohnenflug oder Laserscan und deren Mehrwert für die technische Bestandsbewirtschaftung.

Den Flyer, dem Sie das komplette Tagungsprogramm und Details zur Anmeldung entnehmen können, können Sie hier einsehen.

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Wohnungswirtschaftliche Veranstaltungen

Veranstaltungshinweis

Am 27.11.2019 veranstaltet die KEA Klimaschutz- und Energieagentur Baden-Württemberg GmbH in der Sparkassenakademie Stuttgart (Pariser Platz 3 A, 70173 Stuttgart) das 21. Herbstforum Altbau 2019.

Das Herbstforum Altbau ist die größte Fachtagung zum Thema Energieeffizienz im Gebäudebereich im süddeutschen Raum.

Nähere Informationen zum Veranstaltungsprogramm und zur Anmeldung finden Sie unter hier

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Wohnungswirtschaftliche Veranstaltungen

Veranstaltungshinweis

Die Landesarbeitsgemeinschaft Soziale Stadtentwicklung und Gemeinwesenarbeit Baden-Württemberg e.V. veranstaltet am 06.12.2019 von 10.00 bis 15.00 Uhr ein Netzwerktreffen unter dem Motto "Tatort Wohnen - quartiersbezogen, kooperativ und fair" im Hospitalhof Stuttgart.

Hier finden Sie den Flyer zur Veranstaltung sowie Informationen zur Anmeldung.

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Allgemeine Geschäftsführung

Abschluss des Forschungsprojektes „Cluster-Wohnungen für baulich und sozial anpassungsfähige Wohnkonzepte einer resilienten Stadtentwicklung“

Das vom Bundesministerium des Inneren und dem Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung im Rahmen der Initiative Zukunft Bau geförderte Forschungsprojekt „Cluster-Wohnungen für baulich und sozial anpassungsfähige Wohnkonzepte einer resilienten Stadtentwicklung“ ist abgeschlossen und der Endbericht liegt vor.

Der GdW war Projektpartner dieses Forschungsprojekts. Der Endbericht umfasst u.a. die Bestandsaufnahme von Cluster-Wohnungen in Deutschland, Österreich und der Schweiz und eine detaillierte Darstellung von acht Fallstudien. Daneben werden neben den Potentialen und Hemmnissen für Übertragbarkeit und Skalierung der Projekte insbesondere Handlungsempfehlungen für Akteure der Wohnungswirtschaft, Kommunen und Interessierte der Bevölkerung ausgeführt. Den kompletten Ergebnisbericht finden Sie hier zum Download: https://we.tl/t-RXFlqAq3A7.

Als Ansprechpartner steht Ihnen Herr Michael Roth vom vbw (Telefon 0711 16345 – 110) zur Verfügung.

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Allgemeine Geschäftsführung

Kein Anspruch auf Beseitigung von Birken auf dem Nachbargrundstück bei Einhaltung des Grenzabstands

Zum Sachverhalt:

Die Parteien sind Eigentümer benachbarter Grundstücke in Baden-Württemberg, welche mit Wohnhäusern bebaut sind. Auf dem Grundstück des Beklagten stehen in einem Abstand von mindestens 2 m zu der Grenze drei circa 18 m hohe, gesunde Birken. Wegen der von den Birken ausgehenden Immissionen (Pollenflug, Herausfallen der Samen und Früchte, Herabfallen der leeren Zapfen sowie der Blätter) verlangt der Kläger mit dem Hauptantrag deren Entfernung und hilfsweise eine monatliche Zahlung von jeweils EUR 230,00 in den Monaten Juni – November eines jeden Jahres.

Vor dem Amtsgericht wurde die Klage hinsichtlich Haupt- und Hilfsantrag abgewiesen. Die hiergegen eingelegte Berufung des Klägers vor dem Landgericht hatte Erfolg. Der Beklagte wurde zur Entfernung der Birken verurteilt.

Entscheidung des BGH:

Die hiergegen eingelegte Revision des Beklagten vor dem Bundesgerichtshof hatte Erfolg!

Der Bundesgericht hat in seinem Urteil vom 20.09.2019 (Az.: V ZR 218/18) entschieden, dass ein Grundstückseigentümer von seinen Nachbarn in aller Regel nicht die Beseitigung von Bäumen wegen der von ihnen ausgehenden natürlichen Immissionen auf sein Grundstück verlangen kann, wenn die für die Anpflanzung bestehenden landesrechtlichen Abstandsregelungen eingehalten sind.

Zur Begründung führte der BGH aus, dass ein Beseitigungsanspruch gemäß § 1004 Abs. 1 BGB voraussetzt, dass der Beklagte Störer im Sinne dieser Vorschrift ist. Hierzu ist die Feststellung erforderlich, ob es jeweils Sachgründe gibt, dem Grundstückseigentümer die Verantwortung für das Geschehen aufzuerlegen. Wenn es, wie vorliegend der Fall, um durch Naturereignisse ausgelöste Störungen geht, ist entscheidend, ob sich die Nutzung des Grundstückes, von dem die Beeinträchtigungen ausgehen, im Rahmen der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung hält. Für die vorliegende Frage der „ordnungsgemäßen Bewirtschaftung“ ist daher entscheidend, ob die maßgeblichen landesrechtlichen Abstandsregelungen (hier § 16 Abs. 1 Nr. 4a i.V.m. Abs. 2 Satz 1 Nachbarrechtgesetz Baden-Württemberg, Alte Fassung) eingehalten wurden. Dies war vorliegend der Fall.

Kommt es trotz Einhaltung der Abstandsgrenzen zu natürlichen Immissionen auf dem Nachbargrundstück, ist der Eigentümer des Grundstücks hierfür nach der von dem Gesetzgeber vorgenommenen Wertung regelmäßig nicht verantwortlich.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartner: RA Thorsten Aigner, Telefon 0711 16345 – 118) zur Verfügung.

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Wohnungspolitik

Kabinettsbeschluss: Verlängerung der Mietpreisbremse und Reform der Maklerprovision beim Immobilienkauf

Das Bundeskabinett hat am 09.10.2019 die Verlängerung und Verschärfung der Mietpreisbremse bis Ende 2025 sowie die Reform der Maklerprovision beim Immobilienkauf beschlossen.

Nach dem Gesetzentwurf zur Zusammenführung und Verbesserung der Vorschriften über die zulässige Miethöhe bei Wohnraummangel kann die Mietpreisbremse auch nach Ablauf von fünf Jahren weiter angewendet werden. Hiernach soll es den Ländern ermöglicht werden, ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt erneut durch Rechtsverordnung zu bestimmen. Spätestens mit Ablauf des 31.12.2025 sollen alle Rechtsverordnungen außer Kraft treten.

Zudem sieht der Entwurf vor, dass der Mieter bei einem Verstoß des Vermieters gegen die Mietpreisbremse die ab Beginn des Mietverhältnisses insgesamt zu viel gezahlte Miete zurückfordern kann, wenn er den Verstoß gegen die Mietpreisbremse in den ersten 30 Monaten nach Beginn des Mietverhältnisses rügt.

Der weitere Gesetzentwurf über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser sieht vor, dass der Käufer maximal die hälftige Zahlung der Maklerprovision übernehmen muss, wenn nur der Verkäufer den Makler beauftragt hat. Eine Vereinbarung zur Abwälzung der Maklerprovision ist demnach daher zukünftig nur wirksam, wenn die Partei, die den Makler beauftragt hat, zur Zahlung der Provision mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Die andere Partei soll ihren Anteil auch erst dann zahlen müssen, wenn der Auftraggeber seiner Zahlungspflicht nachgekommen ist. Sofern der Makler von beiden Parteien einen Auftrag erhalten hat und deshalb sowohl die Interessen des Verkäufers als auch des Käufers wahrnimmt, soll er nach dem Gesetzentwurf zukünftig mit beiden Parteien eine Provision nur in gleicher Höhe vereinbaren können. Beide Parteien trügen dann im Ergebnis jeweils die Hälfte der gesamten Provision. Vereinbarungen über unterschiedliche Provisionshöhen können nach dem Entwurf nicht wirksam geschlossen werden. 

Zudem soll ein Textformerfordernis für Maklerverträge über die Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser eingeführt werden.

Der Bundestag muss den Gesetzesvorhaben noch zustimmen. Wir werden Sie insoweit über den weiteren Gang des Verfahrens auf dem Laufenden halten.

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Wohnungspolitik

Gesetzesentwurf zur Einführung des Klimaschutzgesetzes und des Klimaschutzprogramms 2030

Das Bundeskabinett hat am 09.10.2019 den Entwurf des Klimaschutzgesetzes sowie des Klimaschutzprogramms 2030 beschlossen. Während das Klimaschutzgesetz jahresscharfe Obergrenzen für die Treibhausgasemissionen der Sektoren für die Jahre 2020 bis 2030 vorgeben wird, soll die Umsetzung über die im Klimaschutzprogramm 2030 beschriebenen Maßnahmen erfolgen. Das Klimaschutzgesetz weist dabei dem Gebäudesektor mit -41% die höchste Einsparung aller Sektoren zu. So sollen künftig jährlich 4,8 Mio. t Treibhausgase weniger emittiert werden (zum Vergleich: 1990-2014 waren es 3,8 Mio. t jährlich). Die Einsparziele werden also verschärft.

Auf der anderen Seite sieht das Klimaschutzprogramm 2030 neben der Einführung eines CO2-Preises für Kraft- und Brennstoffe auch Entlastungen und Fördermaßnahmen vor, ohne die das Sektorenziel für den Gebäudesektor nicht zu erreichen sein wird. Ein zentrales Finanzierungsmittel des Klimaschutzprogramms wird der Energie- und Klimafonds sein, der sich aus dem Emissionshandel und dem neuen CO2- Preis speisen wird. Für den Gebäudesektor sieht der Gesetzesentwurf eine steuerliche Förderung der energetischen Gebäudesanierung vor, die jedoch nur für selbst nutzende Eigentümer gelten soll. Angedacht sind zudem eine Förderung der seriellen Sanierung sowie eine Förderung für Effizienzhäuser. Außerdem soll die Energieberatung stärker als bisher gefördert werden. Mit einer Weiterentwicklung der energetischen Standards ist ab deren geplanter Überprüfung im Jahr 2023 zu rechnen. Das Verbot für den Neueinbau von Ölheizungen ab 2026 (Ausnahme: Hybridsysteme) wurde bereits am 23.10.2019 vom Bundeskabinett beschlossen und nun dem Bundestag vorgelegt. Die weiteren gesetzlichen Regelungen zur Umsetzung des Klimaschutzprogramms sollen ebenfalls noch im Jahr 2019 vom Bundeskabinett verabschiedet werden. Bezüglich der weiteren Entwicklungen werden wir Sie auf dem Laufenden halten.

Als Ansprechpartner steht Ihnen Herr Michael Roth vom vbw (Telefon 0711 16345 – 110) zur Verfügung.

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Wohnungspolitik

Gesetz zur Änderung des Bürgerlichen Gesetzbuchs und des Wohnungseigentumsgesetzes zur Förderung der Elektromobilität auf dem Weg

Der Bundesrat hat in seiner Sitzung am 11.10.2019 beschlossen, den Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Bürgerlichen Gesetzbuchs und des Wohnungseigentumsgesetzes zur Förderung der Elektromobilität beim Deutschen Bundestag einzubringen. Mit dem Gesetz soll in das Wohnraummietrecht eine neue Vorschrift eingeführt werden. Danach soll der Mieter vom Vermieter die Erlaubnis zu baulichen Veränderungen oder sonstigen Maßnahmen verlangen können, die erforderlich sind, um eine Lademöglichkeit für elektrisch betriebene Fahrzeuge auf einer ausschließlich dem Mieter vermieteten Stellfläche zu schaffen. Dabei soll der Mieter mit dem Einbau der Ladestation erst anfangen dürfen, wenn sich der Vermieter mit den entsprechend notwendigen baulichen Veränderungen oder damit verbundenen Maßnahmen einverstanden erklärt hat. Nach der Begründung des Entwurfs hat der Mieter die Kosten für die entsprechend notwendigen Maßnahmen zum Einbau der Ladestation für Elektrofahrzeuge zu tragen. Der Mieter soll jedoch keinen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis haben, wenn der Vermieter sich gegenüber dem Mieter verpflichtet, unverzüglich Maßnahmen durchzuführen, um dem Mieter eine ihm zugängliche und zumutbare Lademöglichkeit für elektrisch betriebene Fahrzeuge zur Verfügung zu stellen oder das Interesse des Vermieters an der unveränderten Erhaltung der Mietsache oder des Gebäudes das Interesse des Mieters an der Nutzung einer Lademöglichkeit überwiegt.

Ungeklärt sind trotz des fortgeschrittenen Gesetzgebungsverfahrens weiterhin Fragen bezüglich der Verkehrssicherheit, der Eigentumsverhältnisse nach dem Einbau sowie der Kosten für Erhaltungsmaßnahmen. Das Gesetz wird dem Bundestag in den nächsten 5 Wochen vorgelegt. Über den weiteren Verlauf des Gesetzgebungsverfahrens werden wir Sie informieren.

Als Ansprechpartner steht Ihnen Herr Michael Roth vom vbw (Telefon 0711 16345 – 110) zur Verfügung.

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Wohnungspolitik

Wohnbaugipfel Rems-Murr sagt Wohnraummangel den Kampf an

Am 27.09.2019 hatte die Kreisbaugruppe zum Wohnbaugipfel Rems-Murr in die Barbara-Künkeln-Halle in Schorndorf geladen, um gemeinsam mit Politik, Wohnungswirtschaft und vielen anderen gesellschaftlichen Akteuren den Wohnraummangel in der Region anzugehen.

Dabei wurde die Wichtigkeit der Gemeinden und Kommunen bei der Bekämpfung des Wohnraummangels herausgestellt, über die aktuelle Landesbauordnung und weitere Maßnahmen aus der Politik diskutiert und die Wichtigkeit aktiver Quartiersarbeit betont.

Am Ende waren sich alle Teilnehmer einig: Der Wohnbaugipfel Rems-Murr war ein gelungener Startschuss für die Region, um die zahlreichen Herausforderungen anzugehen, die sich in den kommenden Jahren stellen werden. Mit viel Kompromissbereitschaft und Tatendrang haben sich die unterschiedlichsten Akteure zusammengefunden, um gemeinsam an Lösungen zu arbeiten. Ein Beispiel, das in Baden-Württemberg Schule machen könnte.

Einen detaillierteren Bericht über die Veranstaltungen finden Sie in der kommenden Ausgabe des vbw Magazins aktuell.

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Förderung des Wohnungsbaus

Neue Förderlinie „Wohnungsbau BW – kommunal“

Mit Erlass vom 08.10.2019 ergänzt das Wirtschaftsministerium das Förderprogramm „Wohnungsbau BW 2018/2019“ um die neue Förderlinie „Wohnungsbau BW – kommunal“. Die neue Förderlinie richtet sich ausschließlich an Städte und Gemeinden im Land, die selbst Wohnraum schaffen wollen. Antragsberechtigt und Zuwendungsempfänger sind die Kommunen und Landkreise. Eine Weitergabe der Förderung an Dritte (z.B. kommunale Wohnungsunternehmen oder Genossenschaften) ist nicht gestattet. Hintergrund ist, dass die neu aufgelegte Förderlinie eine höhere Förderung ermöglicht als Wohnungsunternehmen beihilferechtlich zugestanden werden darf. Gleichwohl können Kommunen zur Umsetzung der Projekte selbstverständlich auf Dritte zurückgreifen – Zuwendungsempfänger bleibt aber immer die Kommune.

Die Veröffentlichung der Änderung ist im Gemeinsamen Amtsblatt für den 30.11.2019 vorgesehen.

Als Ansprechpartner steht Ihnen Herr Michael Roth vom vbw (Telefon 0711 16345 – 110) zur Verfügung.

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Steuerfragen

Die WTS informiert zur Grundsteuerreform

Der Finanzausschuss des Deutschen Bundestages hat sich auf ein Reformmodell zur Grundsteuer geeinigt. Dabei hat es noch eine positive Anpassung gegeben: Sofern Bundesländer die Grundsteuer nach dem Ländermodell erheben, müssen Sie nun nicht – wie bisher geplant – zusätzliche Berechnungen nach dem Bundesmodell für Zwecke des Länderfinanzausgleichs vornehmen. Da letztlich die Steuerpflichtigen die Daten für diese Berechnungen hätten bereitstellen müssen, hätte dies zu einem erheblichen zusätzlichen Verwaltungsaufwand geführt.

Inhaltliche Änderungen am Gesetzentwurf wurden nicht mehr vorgenommen. Da alle Wohnungsbestände in einer Gemeinde mit dem gleichen Wert angesetzt werden, werden Wohnungsbestände entlastet, die höhere Mieten als die Durchschnittsmiete haben. Belastet werden dagegen die Wohnungsbestände, die niedrigere Mieten als die Durchschnittsmiete aufweisen. Damit sind vor allem die Wohnungsbestände der GdW-Mitglieder benachteiligt, da sie die Garanten für das bezahlbare Wohnen in Deutschland sind. Außerdem ist bedauerlich, dass einzelne Eigentümergruppen durch eine verringerte Grundsteuermesszahl bevorzugt werden sollen, die Kriterien hierfür jedoch völlig willkürlich und ungeeignet sind. Maßgeblich kann für eine solche Besserstellung nur sein, ob sich die Vermieter sozial verantwortlich verhalten.

Aufgrund dieser Regelungen ist zu erwarten, dass es auch gegen die Neuregelung zu Klagen vor dem Bundesverfassungsgericht kommen wird.

Bei eventuellen Fragen wenden Sie sich bitte an die WTS Wohnungswirtschaftliche Treuhand Stuttgart GmbH, Herdweg 52/54, 70174 Stuttgart (Tel. 0711 16345 - 410, Telefax 0711/16345 - 498, E-Mail: info@wts-vbw.de).

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Mietrecht

Neue BGH-Entscheidung zur Härtefallabwägung bei einer Mieterhöhung nach Modernisierung

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 09.10.2019 (Az.: VIII ZR 21/19) die Rechte von Mietern gestärkt, die sich aus Gründen einer unzumutbaren Härte gegen eine mit Modernisierungen begründete Mieterhöhung wehren. Vermieter können dem nicht pauschal entgegenhalten, dass die Wohnung ohnehin zu groß sei. Allerdings müssen die Mieter Modernisierungen hinnehmen, die ihr Haus in einen üblichen Standard versetzen oder zu denen der Vermieter gesetzlich gezwungen ist.

Im Rahmen einer Härtefallabwägung bei einer Mieterhöhung nach Modernisierung unterscheidet der BGH streng zwischen der Angemessenheit der Kosten der Unterkunft und Heizung nach SGB II und dem entsprechenden Härteeinwand des Mieters im Rahmen der Mieterhöhung nach Modernisierung. Beide Fragen sind unabhängig voneinander zu bewerten.

Der Entscheidung des BGH lag folgender Sachverhalt zugrunde:

Der Mieter einer knapp 86 m² großen Wohnung in Berlin, in der er seit seinem fünften Lebensjahr wohnt und die er inzwischen allein nutzt, bezieht Arbeitslosengeld II. Die Wohnung liegt in einem Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1929; der Mietvertrag über die Wohnung wurde im Jahr 1962 von den Eltern des Mieters abgeschlossen. Die Kaltmiete für die Wohnung betrug 574,34 EUR pro Monat, von denen das Jobcenter 463,10 EUR zahlte. Die Vermieterin ließ Dämmungsarbeiten an der obersten Geschossdecke und der Außenfassade durchführen, ersetzte die bisherigen Balkone durch größere Balkone mit einer Fläche von jeweils ca. 5 m² und nahm einen seit den 1970-iger Jahren stillgelegten Fahrstuhl wieder in Betrieb. Ende März 2016 erklärte die Vermieterin dem Mieter gegenüber schriftlich die Erhöhung der Kaltmiete ab dem 01.01.2017 um 240 EUR monatlich. Hiervon entfielen nach ihren Erläuterungen 70 EUR auf die Dämmungsarbeiten (davon 4,16 EUR auf die Dämmung der obersten Geschossdecke), 100 EUR auf den Anbau der neuen Balkone und weitere 70 EUR auf die Wiederinbetriebnahme des Fahrstuhls. Hiergegen wandte der Mieter ein, die Mieterhöhung bedeute für ihn eine finanzielle Härte. Hiergegen wandte wiederum die Vermieterin ein, dass er sich darauf nicht berufen könne, weil die Wohnung nach den Maßgaben des Jobcenters mit 86 m² für alleinstehende Hartz-IV Empfänger ohnehin viel zu groß sei.

Diesen Einwand ließ der BGH nicht gelten. Bei den Hartz-IV-Regelungen gehe es um eine Deckelung der von der Allgemeinheit zu tragenden Unterkunftskosten. Sie sollen sicherstellen, dass sich ein Hilfebedürftiger nicht auf Kosten der Allgemeinheit eine zu große Wohnung leistet. Bei der Härteklausel (§ 559 Abs. 4 Satz 1 BGB) gehe es dagegen um die Frage, ob ein Mieter, der selbst keinerlei Einfluss auf Modernisierungen hat, trotz des Refinanzierungsinteresses des Vermieters seinen bisherigen Lebensmittelpunkt beibehalten darf. Dabei könne sich nicht nur die Vermieterin, sondern auch der Mieter auf den in Art. 14 Abs. 1 Grundgesetz verankerten Eigentumsschutz berufen, betonte der BGH. Daher kann der Mieter bei der Anwendung des § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB und der Auslegung des dort enthaltenen unbestimmten Rechtsbegriffs "Härte" verlangen, dass die Gerichte die Bedeutung und Tragweite seines Bestandsinteresses hinreichend erfassen und berücksichtigen. Daher müssten immer im Einzelfall die Interessen beider Seiten abgewogen werden.

Gemessen daran kann die einer Berufung auf einen Härtefall nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB im Einzelfall entgegenstehende Unangemessenheit einer Wohnung nicht isoliert nach einer bestimmten Größe für die jeweilige Anzahl der Bewohner bestimmt werden. Vielmehr kommt es darauf an, ob die vom Mieter genutzte Wohnung unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls – etwa auch der Verwurzelung des Mieters in der Wohnung und seiner gesundheitlichen Verfassung – für seine Bedürfnisse deutlich zu groß ist. Hier war zu berücksichtigen, dass der Mieter schon seit dem Jahr 1962 und damit seit rund 55 Jahren in der Wohnung lebt und ihm deshalb entgegen der Auffassung der Vermieterin nicht vorgehalten werden kann, dass er schon seit Beginn des Mietverhältnisses "über seine Verhältnisse" lebe.

Gleichzeitig verwies der BGH aber auf die gesetzlichen Einschränkungen der Härteklausel. Danach können sich Mieter nicht auf die Klausel berufen, wenn "die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist" (§ 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 1 BGB) oder wenn bestimmte Maßnahmen gesetzlich vorgeschrieben sind (§ 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 BGB). Bezüglich der Modernisierungsmaßnahme "Vergrößerung der Balkone auf 5 m²" sind Feststellungen zu der entscheidenden Frage zu treffen, ob Balkone dieser Größe allgemein üblich, also bei mindestens 2/3 aller vergleichbaren Gebäude gleichen Alters unter vergleichbaren Verhältnissen in der Region anzutreffen sind. Allein aus dem Umstand, dass der Berliner Mietspiegel einen Balkon ab 4 m² Fläche als wohnwerterhöhendes Merkmal einstuft, lassen sich insoweit keine verlässlichen Schlussfolgerungen ziehen.

Hinsichtlich der Modernisierungsmaßnahme "Fassadendämmung" gibt § 9 Abs. 1 EnEV dem Eigentümer im Falle der Erneuerung des Außenputzes an Fassadenflächen zwar vor, Wärmedämmungsmaßnahmen durchzuführen, erlegt ihm aber eine Verpflichtung, den Außenputz zu erneuern, gerade nicht auf. Vielmehr stehe es regelmäßig im freien Belieben des Vermieters, ob und wann er eine Erneuerung des Außenputzes vornimmt. Erst wenn er sich hierzu entschlossen hat, verpflichtet ihn das Gesetz zur Einhaltung bestimmter Wärmedämmwerte.

§ 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 BGB schließt den Härteeinwand des Mieters nur dann aus, wenn der Vermieter die Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme nicht zu vertreten hat, sich ihr also aufgrund zwingender gesetzlicher Vorschriften nicht entziehen kann. Es kommt daher darauf an, ob für den Vermieter eine Erneuerung des Außenputzes "unausweichlich" ist, etwa weil dieser aufgrund altersbedingten Verschleißes zu erneuern ist und sich der Vermieter zudem einem berechtigten Instandsetzungsbegehren des Mieters oder einer (bestandskräftigen) behördlichen Anordnung ausgesetzt sieht beziehungsweise die Beseitigung von Schäden dringend aus Sicherheitsgründen geboten ist. Nur im Falle einer solchen "Unausweichlichkeit" befindet sich der Vermieter in einer Zwangslage, die den Ausschluss des Härteeinwands des Mieters nach § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 BGB rechtfertigt.

Da all diese Fragen nicht abschließend geklärt waren, hat der BGH die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Ob der Mieter verpflichtet werden könne, einen Teil der Wohnung unter zu vermieten, um die Miete aufzubringen, ließ der BGH offen, da dieser Aspekt von der Vermieterin verspätet vorgetragen wurde und zudem die Umstände (Geeignetheit der Wohnung zur Untervermietung z.B.) nicht bekannt waren.

Auswirkungen auf Wohnungsunternehmen

Der BGH unterscheidet streng zwischen der Angemessenheit der Kosten der Unterkunft und Heizung (KdU) nach § 22 Abs. 1 SGB II und dem entsprechenden Härtefalleinwand des Mieters im Rahmen der Mieterhöhung nach Modernisierung. Gibt der Mieter also an, dass er sich die Wohnung bei entsprechender Mietererhöhung aufgrund einer Modernisierungsmaßnahme nicht mehr leisten kann, so kann der Vermieter diesem Einwand nicht entgegenhalten, dass die Wohnung für einen Bezieher von Kosten der Unterkunft zu groß sei.

Entsprechende Ansprüche nach § 22 Abs.1 SGB II und die dort zu beurteilende Frage der Angemessenheit der Wohnung spielen im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter keine Rolle. Damit bekräftigt der BGH seine Linie der klaren Abgrenzung zwischen Mietvertrag und sozialrechtlichen Ansprüchen gegenüber den entsprechenden Trägern. Zu beachten ist der Hinweis des Gerichts, wonach § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 BGB den Härteeinwand des Mieters nur dann ausschließe, wenn der Vermieter die Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme nicht zu vertreten habe, sich ihr also aufgrund zwingender gesetzlicher Vorschriften nicht entziehen könne. Hier verlangt der BGH eine "Unausweichlichkeit der Maßnahme", die dann im Verfahren darzulegen ist. Insofern hätte hier der Vermieter darlegen müssen, dass er bei Erneuerung des Außenputzes zur Einhaltung der EnEV zwingend dämmen musste. Dies kann insbesondere für Gebäude von vor 1984 etwa dann der Fall sein, wenn für eine Putzerneuerung der vorhandene Putz abzuschlagen ist (Stichtag 31.12.1983 für die energetische Qualität der Außenwand).

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Evelyn Chaitas, Telefon 0711 16345 – 116) zur Verfügung.

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Europarecht

EU – INFO September / Oktober 2019

Die neuesten Informationen aus der Europäischen Union (EU-INFO, Ausgabe September / Oktober 2019) finden Sie im Anhang.

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Stellenangebote / Stellengesuche

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