vbw-info 11/2016

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Angelegenheiten des Verbandes

Jahresrück- und Ausblick

Sehr geehrte Kolleginnen und Kollegen,

viel Überraschendes, Schönes, aber auch Trauriges hatte das Jahr 2016 für die Welt zu bieten. Auch für uns. Der Brexit in Großbritannien, die Präsidentenwahl in Amerika, die olympischen Spiele mit etlichen glücklichen Gewinnern, der Krieg in Syrien, die große Zahl der aus Afrika fliehenden Menschen und die zunehmende Digitalisierung unseres Lebens haben im vergangenen Jahr reichlich Emotionen und Reaktionen ausgelöst. Es steht heute schon fest, dass all diese Ereignisse Auswirkungen auf die Zukunft haben werden. Auch auf uns.

Jüngst war zu lesen, dass allein in Frankfurt die Einwohner schon heute eine zunehmende Gentrifizierung in den Innenstadtvierteln befürchten. Denn durch den Zu- und Umzug diverser Finanzinstitute und börsennaher Unternehmen von London nach Frankfurt werden viele gut verdienende Beschäftigte Wohnungen in „Mainhattan“ benötigen. Es braucht keinen Blick in die Kristallkugel, um zu erahnen, dass dieser Zuzug zu steigenden Miet- und Immobilienpreisen führen wird. Vermutlich nicht nur in Frankfurt; aber dort trifft uns der Brexit ganz direkt.

In den baden-württembergischen Ballungsgebieten sowie in den Hochschul- und Universitätsstädten war dieser Preisanstieg in den vergangenen Jahren bereits erlebbar. Er basiert auf stetig anwachsenden Bevölkerungszahlen. Das Statistische Landesamt Baden-Württemberg betont: “Alle 44 Stadt- und Landkreise Baden-Württembergs konnten im Jahr 2015 ihre Einwohnerzahl steigern. Sehr hohe Wanderungsgewinne und ein ‚kleiner Babyboom‘ haben dazu geführt, dass die Einwohnerzahl Baden-Württembergs um etwa 163.000 Personen auf rund 10.879.600 Personen angestiegen ist. Damit hat sich die Zahl der Baden-Württemberginnen und Baden-Württemberger gegenüber 1952, dem Gründungsjahr des Südweststaates, um knapp 4,2 Millionen oder 62 % erhöht und einen neuen Höchststand erreicht.“

Kein Wunder also, dass im Jahr 2016 in der Wohnraum-Allianz, die das Ministerium für Wirtschaft, Arbeit und Wohnungsbau Baden-Württemberg noch vor den Sommerferien ins Leben gerufen hat, im wahrsten Sinne des Wortes um Erleichterungen und Beschleunigungen im Wohnungsbau heftig gerungen wurde. Es sollte allem Rechnung getragen werden: dem Artenschutz, dem Klimaschutz und natürlich dem Naturerhalt sowie den Menschen, die dringend Wohnraum für sich und ihre Familien suchen. Der hohe Einsatz des vbw zusammen mit den übrigen wohnungswirtschaftlichen und kommunalen Landesverbänden soll mit deutlichen Verbesserungen im Landeswohnraumförderungsprogramm belohnt werden. Bei der Landesbauordnung konnten wir lediglich erreichen, dass sich die Politik um eine Novellierung bemühen will. Aber immerhin: Auch hier ist ein Anfang gemacht.

Zurück zum Blick auf die Welt: Trump’s Wahl war eine Überraschung. Er selbst wird wohl für viele weitere Überraschungen sorgen. An den Börsen war die Stimmung bislang noch positiv. Man sprach sogar vom „Trump-Bonus“. Angesichts der geplanten Einschränkungen beim Handel mit anderen Nationen werden negative Auswirkungen auf Europa und den Rest der Welt aber sicher schon bald zu spüren sein.

Drei Autokraten hat das Handelsblatt in seinem Rückblick auf das Jahr 2016 abgebildet: Trump, Putin und Erdogan. Diese Zusammenschau führt schnell zu einer Gänsehaut!

Gleiches gilt für den Blick auf die Krisenherde dieser Welt. Das Flüchtlingshilfswerk der Vereinten Nationen hält fest: „In den letzten 5 Jahren sind mindestens 15 neue Konflikte ausgebrochen oder wieder aufgeflammt: acht davon in Afrika, unter anderem an der Elfenbeinküste, in Libyen, Mali und Burundi, drei im Nahen Osten (Syrien, Irak und Jemen), drei in Asien (Kirgisistan und in einigen Gebieten von Myanmar und Pakistan) und einer in Europa (Ukraine). Nur wenige Krisen konnten beigelegt werden, die Mehrzahl verursacht weiterhin Flucht und Vertreibung.“

So insbesondere auch in Syrien. Das Land darf nicht zur Ruhe kommen. Die Menschen - nicht nur in Aleppo und den anderen umkämpften Städten - leiden, ohne Hoffnung auf baldige Besserung. Gewalt, Kriegshandlungen und Hunger treiben sie aus ihrem Land - sofern sie es verlassen können. Große Mächte sind involviert, dennoch oder gerade deshalb scheint ein Ende der Auseinandersetzungen nicht in Sicht.

Rund eine Million Flüchtlinge kamen 2015 nach Deutschland. Seitdem die Balkan-Route geschlossen ist, haben sich die Zahlen deutlich verringert. Der Chef des Bundesamtes für Migration und Flüchtlinge, Frank-Jürgen Weise, prognostiziert, dass rund 250.000 bis 300.000 Flüchtlinge bis zum Ende des Jahres nach Deutschland kommen werden. Insgesamt 723.027 Erst- und Folge-Asylanträge wurden im Zeitraum von Januar bis November 2016 in Deutschland gestellt. Eine so hohe Zahl an Anträgen gab es nie zuvor und wird es angesichts geringerer Flüchtlingszahlen wohl auch in den kommenden Jahren nicht geben. Es bleibt eine große Aufgabe, diesen Menschen Wohnraum und Heimat zu geben.

Gleichzeitig steht der deutsche Arbeitsmarkt vor dem größten Umbruch seit Jahrzehnten. „Selbst fahrende Fahrzeuge, denkende Maschinen, intelligente Lagersysteme und eine internetbasierte Verwaltung werden in den nächsten eineinhalb Jahrzehnten Hunderttausende Stellen vernichten, aber auch neue Jobs entstehen lassen, vor allem in der Beratungs- und Dienstleistungsbranche“, schrieb Daniel Eckert in der „Welt“. Die Umwälzung treffe fast alle Bereiche des Arbeitsmarkts, wenngleich in unterschiedlicher Weise. Dazu komme der Effekt der Alterung, der dazu führt, dass sich die Wirtschaft mehr und mehr auf die Bedürfnisse älterer Menschen ausrichtet. Das sind die Ergebnisse einer Prognose, die das Institut Economix im Auftrag des Ministeriums für Arbeit und Soziales (BMAS) erstellt hat. Im Gegensatz zu anderen Studien gehen die Economix-Wissenschaftler in München davon aus, dass beschleunigter technischer Fortschritt unter dem Strich mehr Jobs schafft als vernichtet. Der These von der Erosion der mittleren Einkommensklassen erteilen sie eine Absage. Angesichts der sich weiter öffnenden Schere zwischen Arm und Reich in Deutschland lässt sich nur hoffen, dass sie Recht behalten.

Auch in der Wohnungswirtschaft schreitet die Digitalisierung voran. Das muss sie auch, wollen wir neue Wertschöpfungsprozesse generieren und am Puls der Zeit bleiben. Hier hat sich 2016 viel getan. Wir werden diese Entwicklung auch weiter vorantreiben – mit Vorträgen, Informationen und Innovationen. Zum Beispiel auch über die Mitarbeit in der Landesinitiative Smart-Home and Living. Großes Potenzial schlummert hier, nicht nur mit Blick auf die älter werdende Gesellschaft und die mit der Digitalisierung verbundenen Möglichkeiten des Verbleibs in der eigenen Wohnung.

Für die Wohnungswirtschaft neigt sich ein erfolgreiches und gutes Jahr 2016 dem Ende zu. Es wurde - wo die Flächen vorhanden waren - wieder verstärkt gebaut und auch die Modernisierung und Sanierung der Wohnungsbestände weiter verfolgt. Erstmals seit den 70er Jahren gibt es auch wieder hohe Häuser, die die Grundfläche bestens nutzen. Das Bauen und Wohnen genießt in der Bevölkerung und in der Politik deutlich mehr Aufmerksamkeit. Ein Effekt, der angesichts des Zweiten Mietrechtspakets wohl nicht nur positiv zu betrachten ist, aber Türen und Gesprächsmöglichkeiten eröffnet. Sie alle gemeinsam haben auch 2016 wieder knapp eine Million Menschen in Baden-Württemberg mit gutem, sicherem und lebenswertem Wohnraum versorgt. Das ist Freude und Ansporn zugleich!

Basierend auf unserem Wissen und unseren Erfahrungen heraus sollten nicht Angst und Sorge, sondern Zuversicht, Optimismus und Engagement im nächsten Jahr unser Handeln leiten. Es liegen spannende Herausforderungen und große Chancen vor uns. Sicher können wir sein: Es bleibt überraschend!

Wir wünschen Ihnen ein friedliches und schönes Weihnachtsfest und einen guten Start in das Jahr 2017!  

 

Robert an der Brügge                                    Sigrid Feßler

Verbandsvorsitzender                                   Verbandsdirektorin

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Angelegenheiten des Verbandes

Bericht aus der Arbeit des Verbandsrates

Der Verbandsrat hat am 30.11. und 01.12.2016 seine letzte Sitzung in diesem Jahr abgehalten. Dem Verbandsrat wurden die Ergebnishochrechnung für 2016, der Wirtschaftsplan für 2017 und die Mittelfristprognose für die Jahre 2018 bis 2021 des vbw sowie die Ergebnishochrechnungen für 2016, die Wirtschaftspläne 2017 einschließlich der Mittelfristprognosen für die Jahre 2018 bis 2021 der Tochter- und Beteiligungsunternehmen und der Liquiditätsstatus des vbw und der Tochter- und Beteiligungsunternehmen vorgelegt. Nach Erläuterung durch den Vorstand wurden die Pläne vom Verbandsrat, wie vorgelegt, beschlossen bzw. zur Kenntnis genommen. Als Ergebnis lässt sich festhalten, dass sich sowohl der vbw als auch die Tochter- und Beteiligungsgesellschaften planmäßig entwickeln. Dies wurde auch durch die Prüfungskommission des vbw bestätigt.

Im Zusammenhang mit dem Wirtschaftsplan des vbw ist der Verbandsrat dem Vorschlag des Vorstands gefolgt und hat die Erhöhung des Tagessatzes der Prüfungsgebühren von 775,00 € auf 790,00 € ab 01.01.2017 beschlossen. Die bisherige Reisekostenpauschale von 75,00 € bleibt unverändert. Die Untergrenze des Tagessatzes für die Beratung wurde von 850,00 € auf 900,00 € zzgl. der jeweils gültigen Umsatzsteuer angepasst.

Der Verbandsrat wurde auch in dieser Sitzung über die wesentlichen wohnungswirtschaftlichen Themen, insbesondere über die Ergebnisse der Arbeit des vbw in der Wohnraum-Allianz sowie über die GdW-Themen und das Bilanz- und Prüfungswesen unterrichtet.

Der Verbandsrat wurde von dem satzungsgemäß einzuberufenden Personalausschuss des vbw darüber informiert, dass Herr WP/StB Hans Maier für weitere fünf Jahre gemäß § 17 Nr. 1 der Verbandssatzung wieder als hauptamtliches Vorstandsmitglied im Sinne des § 26 BGB des vbw mit Wirkung zum 01.01.2018 bestellt wurde. Der Beschluss erging einstimmig.

Die gemeinsamen Sitzungen zwischen Vorstand und Verbandsrat waren im Jahre 2016 durch ein konstruktives Miteinander und eine vertrauensvolle Zusammenarbeit geprägt. 

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Wohnungswirtschaftliche Veranstaltungen

Save the Date

Im Februar 2017 werden der DGRV Deutscher Genossenschafts- und Raiffeisenverband e.V. und der GdW den gemeinsamen Jahresempfang der deutschen Genossenschaften ausrichten.

Am Nachmittag des 14. Februar 2017 findet der von DGRV und GdW gemeinsam ausgerichtete Bundeskongress genossenschaftliche Energiewende mit einem wohnungswirtschaftlichen Panel zum Thema "Neue Energie für Wohnungsgenossenschaften – Strategien für die Wärme- und Stromversorgung" statt.

Am Abend des 14. Februar 2017 ab 18:00 Uhr werden im Haus der DZ Bank am Pariser Platz in Berlin wieder Vertreter und Vertreterinnen aus Politik, Wirtschaft und Gesellschaft sowie Genossenschaftsvertreter aus ganz Deutschland erwartet, um diesen Abend gemeinsam zu verbringen. Gastredner ist der Bundesminister für Wirtschaft und Energie Sigmar Gabriel.

Den Einladungsflyer für den Jahresempfang erhalten Sie in Kürze.

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Wohnungswirtschaftliche Veranstaltungen

Veranstaltungshinweis

Wir weisen Sie auf den am 08. Februar 2017 in Stuttgart stattfindenden 4. Fachkongress des Ministeriums für Umwelt, Klima und Energiewirtschaft Baden-Württemberg zum Thema „Neues Bauen – eine Chance zur Abfallvermeidung in der Bauwirtschaft. Mit geschlossenen Stoffkreisläufen nachhaltig bauen“ hin.

Der Fachkongress zeigt Konzepte zur Nutzungsintensivierung und Weiter- sowie zur Wiedernutzung des einst verbauten Materials auf. Neben dem R-Beton werden weitere ressourcenschonende Bauweisen, Rohstoffe und Produkte vorgestellt und diskutiert.

Der Kongress stellt Konzepte und Erfahrungsberichte zur Nutzungsintensivierung und Weiter- sowie zur Wiedernutzung des einst verbauten Materials vor.

Am Folgetag, 09. Februar 2017, können die Teilnehmer fakultativ an einer Fachexkursion zu Modellvorhaben in der Region Stuttgart teilnehmen. 

Weitere Informationen entnehmen Sie bitte dem in der Anlage beigefügten Programm nebst dem Anmeldebogen.

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Allgemeine Geschäftsführung

ImmobilienScout24

Mit vbw-info 09/2016, Gruppe Allgemeine Geschäftsführung, hatten wir Sie darüber informiert, dass der zwischen der ImmobilienScout GmbH und dem GdW abgeschlossene Rahmenvertrag zum 31.12.2016 endet. Wie uns jetzt bekannt wurde, werden Wohnungsunternehmen von ImmobilienScout24 vermehrt wie folgt unterrichtet:

"... Das Ende der Zusammenarbeit hat Auswirkungen auf Ihr gebuchtes Paket GdW Standard Plus 30, da wir Ihnen die mit dem GdW ausgehandelten Konditionen so nicht weiter anbieten können. Ihr GdW Standard Plus 30 wird es daher in dieser Form nicht mehr geben. Bedenken Sie bitte, dass Ihr Paket zum 04.12.2016 endet. Wir melden uns bei Ihnen, um gemeinsam über Optionen zu einem Anschlussvertrag zu sprechen".

Wie der GdW mitteilt, enden die Einzelverträge mit ImmobilienScout24 nicht automatisch aufgrund der Beendigung der Kooperationsvereinbarung mit dem GdW. Soweit bekannt, enthalten die Einzelverträge Regelungen, wonach sowohl das Wohnungsunternehmen als auch ImmobilienScout24 mit einer Frist von einem Monat zum Vertragsende kündigen können. Ohne eine Kündigung verlängert sich die Vertragslaufzeit des jeweiligen Einzelvertrages hingegen um ein Jahr, so dass es bei den Konditionen des bereits abgeschlossenen Einzelvertrages bleibt.

Für einen Anschlussvertrag zu geänderten Konditionen wäre eine Aufhebung des bestehenden Einzelvertrages und der gleichzeitige Abschluss eines Neuvertrages erforderlich. Wie bereits in den regionalen Arbeitsgemeinschaften berichtet, überlegen die Gremien des GdW in Zusammenarbeit mit den Regionalverbänden derzeit, eine „Immobilienplattform der Wohnungswirtschaft“ zu entwickeln. Hierzu werden Sie im Januar 2017 weitere Informationen erhalten.

Für Rückfragen steht Ihnen Frau Sigrid Feßler (Telefon 0711 16345-113) zur Verfügung.

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Allgemeine Geschäftsführung

§ 309 Nr. 13 BGB – Miet- und arbeitsrechtliche Konsequenzen

Mit vbw-info 09/2016 hatten wir Sie über die neuen Formvorschriften für Anzeigen und Erklärungen nach § 309 Nr. 13 BGB informiert.

In seiner letzten Sitzung hat sich - wie im vbw-info angekündigt - der GdW-Fachausschuss Rechtsfragen und Verträge mit der Anwendbarkeit dieser Vorschrift nochmals befasst und ist zu folgenden Empfehlungen gekommen:

1. Mietrecht

Die Neuregelung betrifft nicht den Abschluss eines Mietvertrages oder den Abschluss einer anderweitigen vertraglichen Abrede. Gemeint sind allein Erklärungen oder Anzeigen, zu denen der Mieter durch den Vertragsschluss selber zur Wahrung seiner Rechte verpflichtet wird. Anwendbar ist die Vorschrift auf Allgemeine Geschäftsbedingungen, d. h. vorformulierte Vertragsbestimmungen für eine Vielzahl von Verträgen, hierzu gehören auch die GdW-Mustermietverträge. Für diese Verträge stellt das Gesetz klar, dass eine Erklärung oder eine Anzeige mittels Textform (E-Mail, Fax, etc.) immer ausreicht, sofern das Gesetz keine strengere Form vorsieht.

Ungültig wäre danach in einem Formularmietvertag etwa eine Regelung, wonach der Vermieter für die Zustimmung zur Mieterhöhung (§ 558 BGB), für Einwendungen gegen eine Betriebskostenabrechnung (§ 556 Abs. 3 BGB), die Geltendmachung eines Härtefalleinwands bei einer Mieterhöhung nach Modernisierung (§ 559 BGB) oder die Schadensanzeige (§ 536 c BGB) Schriftform verlangen würde.

Die Kündigung eines Wohnraummietvertrages bedarf jedoch nach wie vor der gesetzlich vorgesehenen Schriftform; hier reicht eine Kündigung durch Telefax oder E-Mail nicht.

Von der Neuregelung sind Altverträge, also Verträge, die vor dem 01. Oktober 2016 abgeschlossen wurden, nicht betroffen. Werden "Altverträge" geändert, so wird empfohlen, auch die Schriftformklausel anzupassen. Der GdW wird die Schlussbestimmung der jeweiligen Mustermietverträge wie folgt ändern:

"Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages bedürfen der Textform."

2. Arbeitsrecht

Auch der Arbeitsvertrag ist nach ständiger Rechtsprechung des Bundesarbeitsgerichts (BAG) ein Verbrauchervertrag, auf den die Vorschriften der Inhaltskontrolle nach § 305 ff. BGB anzuwenden sind, somit auch § 309 Nr. 13 BGB.

Im Arbeitsvertrag betrifft die Neuregelung insbesondere die Geltendmachung von Ansprüchen. Oftmals ist in den Verfallfristenregelungen formuliert, dass Arbeitnehmer und Arbeitgeber Ansprüche „schriftlich“ geltend machen müssen.

Da der Arbeitsvertrag nicht an eine strengere Form als die schriftliche Form gebunden ist, ist dies nach der neuen Vorschrift nicht mehr zulässig. Die Klausel wäre danach unwirksam. Konsequenz daraus wäre, dass gegenseitige Ansprüche nicht mehr im Rahmen der kurzen Verfallfristen von drei Monaten verfallen, sondern allgemeines Verjährungsrecht (drei Jahre) Anwendung fände.

Keine unmittelbare Auswirkung hat die Gesetzesänderung auf die Mitgliedsunternehmen, die in den Arbeitsverträgen auf die tariflichen Ausschlussklauseln in § 17 MTV verweisen bzw. den MTV oder die Tarifverträge der Branche insgesamt in Bezug genommen haben. Nach § 310 Nr. 4 BGB finden die Vorschriften der §§ 305 ff. BGB nämlich auf tarifliche Regelungen keine Anwendung. Erfasst werden aber Klauseln in Arbeitsverträgen, die nicht auf den MTV verweisen.

Zu unterscheiden sind weiter nach dem 01. Oktober 2016 abgeschlossene Verträge und vor dem 01. Oktober 2016 abgeschlossene Verträge.

a. Nach dem 01. Oktober 2016 abgeschlossene Verträge

Unternehmen und Verbände sollten ihre Standard-Arbeitsverträge anpassen. Andernfalls sind Ausschlussklauseln in den Verträgen, die ab dem 01. Oktober 2016 abgeschlossen werden, teilweise unwirksam. Eine Formulierung könnte wie folgt lauten:

„Alle Ansprüche aus dem Arbeitsverhältnis und solche Ansprüche, die mit dem Arbeitsverhältnis in Verbindung stehen, verfallen, wenn sie nicht drei Monate nach Fälligkeit gegenüber der anderen Vertragspartei in Textform geltend gemacht werden.

b. Vor dem 01. Oktober 2016 abgeschlossene Arbeitsverträge (sog. Altverträge)

Auf Altverträge soll die Neuregelung keine Auswirkung haben. Nach der gleichzeitig in Kraft tretenden Übergangsregelung (Art. 229 § 37 EGBGB) gilt die Änderung des § 309 Nr. 13 BGB nur für „Schuldverhältnisse, die nach dem 30.09.2016 entstehen“. Zuvor vereinbarte Schriftformerfordernisse in Ausschlussklauseln bleiben daher wirksam.

Problematisch ist, ob dies auch für Altverträge gilt, die später abgeändert werden. Eine vergleichbare Problematik stellte sich 2002 mit Inkrafttreten des neuen AGB-Rechts. Das BAG urteilte, eine – auch geringfügige – Änderung mache einen „Altvertrag“ i. d. R. zu einem „Neuvertrag“ (vgl. BAG 4 AZR 514/08 - NZA 2010, 170). Damit gelte das neue AGB-Recht.

Ob diese Grundsätze hier entsprechend heranzuziehen sind, geht aus der Gesetzesbegründung nicht hervor. Dagegen spricht der Wortlaut der Übergangsregelung, wonach die Neuregelung nur für „Schuldverhältnisse“ gilt, die nach dem 30.09.2016 entstanden sind. Eine Vertragsänderung begründet aber kein neues, sondern modifiziert das bestehende Schuldverhältnis.

Solange zu dieser Frage keine gefestigte Rechtsprechung gebildet ist, sollte aber vorsorglich die bisherige BAG-Rechtsprechung herangezogen werden. Im Falle der Änderung eines Altvertrages sollte daher gleichzeitig die Ausschlussklausel wie oben formuliert angepasst werden.

Aufhebungs- und Abwicklungsvereinbarungen

Aufhebungs- und Abwicklungsvereinbarungen enthalten oft Sonderlösungsrechte. Der Arbeitnehmer kann hiernach einseitig durch (i. d. R. schriftliche) Erklärung gegenüber dem Arbeitgeber das Arbeitsverhältnis vorzeitig beenden (und damit die für die Restlaufzeit „eingesparte“ Vergütung voll oder anteilig ausbezahlt bekommen). Eine solche Klausel verstößt nicht gegen § 309 Nr. 13 BGB. Die Ausübung des Sonderlösungsrechts wirkt wie eine Kündigung. Das Schriftformerfordernis folgt daher (wie bei einer Kündigung) bereits aus § 623 BGB (BAG 6 AZR 709/14 - NZA 2016, 361).

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 - 114) zur Verfügung.

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Wohnungspolitik

Wohnungswirtschaftliche Themen

1. Bundesrat beschließt Ausnahmeregelung bei der Dämmstoffentsorgung - die Abfallverzeichnis-Verordnung (AVV) wird übergangsweise um eine auf ein Jahr befristete Ausnahmeregelung für Hexabromcyclododekan (HBCD) ergänzt

Wir hatten mehrfach, zuletzt mit vbw-info 09/2016, über die HBCD-Thematik berichtet und uns auch beim Umweltministerium BW für eine Änderung eingesetzt. Tatsächlich hat der Bundesrat nun auf Antrag des Landes Rheinland-Westfalen eine Ausnahmeregelung für Polystyrol-Dämmstoffe mit dem Flammschutzmittel HBCD getroffen. Diese Dämmstoffe sollen befristet auf ein Jahr nicht als gefährlicher Abfall gelten und können wie bisher entsorgt werden. Der entsprechende Verordnungsentwurf wird nun der Bundesregierung zugeleitet mit der Bitte um unmittelbaren Erlass der Bundesregierung.

Eine solche Übergangsregelung schafft allen Beteiligten Luft, um eine vernünftige langfristige abfallrechtliche Lösung hinzubekommen. Wichtig ist jetzt, dass die Bundesregierung die entsprechende Verordnung so schnell wie möglich in Kraft setzt.

Hintergrund ist die aktuelle Abfallverzeichnis-Verordnung (AVV). Diese schreibt vor, dass Polystyrol mit einem Anteil von mehr als 0,1 Prozent des Flammschutzmittels Hexabromcyclododecan (HBCD) seit 01. Oktober 2016 als gefährlicher Abfall einzustufen ist. Die Folge ist, dass bundesweit viele Wohnungsunternehmen Probleme haben, ihre Dämmstoffabfälle zu entsorgen, da zahlreiche Entsorgungsunternehmen dieses Material gar nicht mehr annehmen. Entweder fehlen den Müllverbrennungsanlagen für den nun plötzlich gefährlichen Abfall die Genehmigungen oder sie haben die technischen Vorrausetzungen nicht. In Baden-Württemberg ist die Regelung, unter welchen Voraussetzungen die Dämmstoffe entsorgt werden können, sehr kompliziert. Insgesamt entstehen erhebliche Kostensteigerungen durch höhere Annahmekosten bei den Müllverbrennungsanlagen oder auch höhere Transportkosten. Insoweit ist die jetzt vom Bundesrat beschlossene Ausnahmeregelung für HBCD ein wichtiger Schritt, damit die Fachgremien des Bundes und der Länder rechtskonforme Anforderungen für die HBCD-haltigen Abfälle für einen bundesweit einheitlichen Vollzug erarbeiten können.

Der GdW und seine Regionalverbände sind der Auffassung, dass es einer bundesweit einheitlichen und praxistauglichen Regelung zur Polystyrolentsorgung bedarf. Die HBCD-haltige Dämmstoffe müssen aus dem Umweltkreislauf entfernt werden, nicht aber auf die derzeit praktizierte thermische Verwertung zusammen mit anderen Baumischabfällen; diese Regelungen der AVV gehen über die europäischen Vorgaben hinaus und verteuern das notwendige Bauen.

2. Wohnraum-Allianz BW

Seit die Ministerin für Wirtschaft, Arbeit und Wohnungsbau, Frau Dr. Hoffmeister-Kraut, mit der Auftaktveranstaltung im Juli den Startschuss für die Wohnraum-Allianz BW gegeben hat, laufen die vier eingerichteten Arbeitsgruppen auf Hochtouren. Insgesamt zwölf Sitzungen haben bereits stattgefunden. Zu den Themen „Bauplanungsrecht und Flächengewinnung“, „Finanzierung und Förderung“, „Bauordnungsrecht“ sowie „Miet- und Wohnungsrecht“ treffen sich die Vertreter und Vertreterinnen der Ministerien und Verwaltung, der Architektenkammer, der Naturschutzverbände, der Banken sowie natürlich der wohnungswirtschaftlichen und kommunalen Landesverbände, um sich Gedanken über bessere Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau zu machen. Der vbw war in jeder Arbeitsgruppe vertreten. Grundlage der Diskussion in den Arbeitsgruppen ist vorrangig das bereits zur Auftaktveranstaltung vorgelegte Eckpunktepapier der wohnungswirtschaftlichen und kommunalen Landesverbände in BW (vbw, Städte- und Gemeindetag, Haus&Grund Baden und Württemberg, BFW BW, ARGE der Bausparkassen in BW, Verband der Bauwirtschaft, KoWo BW). Das Eckpunktepapier steht zum Download auf unserer Homepage (www.vbw-online.deim Mitgliederbereich unter der Rubrik Mitgliederinformationen/Aktuelles. Bei den Diskussionen in den Arbeitsgruppen war aufgrund der teilweise sehr unterschiedlichen Auffassungen ein Konsens oft nur schwer zu finden. Dennoch konnten am 08.12.2016 bei der 2. Sitzung mit der Ministerin die ersten Ergebnisse aus den Arbeitsgruppen vorgelegt werden, die jetzt als Entscheidungsgrundlage an die Politik gehen. Ziel ist es, die gefassten Beschlüsse im kommenden Jahr in Gesetze gießen zu können.

Die Ergebnisse stellen den vbw nur teilweise zufrieden. Die Empfehlungen und Beschlüsse rund um die Förderung und Finanzierung teilen wir. Hier wird es voraussichtlich zu Verbesserungen in der Landeswohnraumförderung 2017 kommen. Schwieriger war die Diskussion beim Bauplanungsrecht und insbesondere beim Bauordnungsrecht. Hier liegen die Interessen und Meinungen der Beteiligten teils erheblich auseinander. Auch wenn es nicht gelungen ist, die von der Arbeitsgruppe „Bauordnungsrecht“ mehrheitlich gefassten Beschlüsse zur Änderung der Landesbauordnung auch in der Sitzung am 08.12.2016 beschließen zu lassen, wird die Ministerin diese konkreten Empfehlungen dennoch in den politischen Prozess einspeisen. Dies ist zumindest ein kleiner Schritt in die richtige Richtung. Im Bauplanungsrecht blieb einiges vage, was dadurch bedingt ist, dass die Verantwortlichkeiten vielfach nicht beim Land, sondern bei den Kommunen liegen. Dennoch ist ein erster Schritt, dass Übereinstimmung bei der notwendigen Änderung der Hinweise zur Plausibilitätsprüfung der Bauflächenbedarfsnachweise im Rahmen der Flächennutzungsplanung erzielt werden konnte. Auch die Entscheidungen zum Zweiten Mietrechtspaket liegen nicht allein in der Hand der Wohnraum-Allianz und des Landes, sondern sind letztlich Bundessache. Dennoch hat die Wohnraum-Allianz mehrheitlich Position bezogen und sich vor allem für eine Verbreiterung von Mietspiegeln, gegebenenfalls mit finanzieller Unterstützung des Landes, ausgesprochen. 

Jetzt wird es entscheidend darauf ankommen, ob die Politik die gefassten Beschlüsse der Wohnraum-Allianz tatsächlich schnell in den Entscheidungs- und Umsetzungsprozess bringt. Der vbw wird jedenfalls weiterhin zusammen mit den anderen Akteuren seinen Beitrag leisten, um das gemeinsame Ziel, schnell mehr preisgünstigen Wohnraum zu schaffen, zu erreichen.

Die Beschlüsse der Wohnraum-Allianz finden Sie auf unserer Homepage (www.vbw-online.de) im Mitgliederbereich unter Mitgliederinformationen/Aktuelles. 

3. Information zum Forschungsprojekt "Wohnungsgenossenschaften als Partner der Kommunen"

Wir haben bereits mehrfach über das vom Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit initiierte „Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen" berichtet, das das Ziel hat, geeignete Maßnahmen zur Bewältigung aktueller wohnungspolitischer Herausforderungen zu erarbeiten. Auch das genossenschaftliche Wohnen spielt in diesem Zusammenhang eine wichtige Rolle.

Aus diesem Grunde hat das Ministerium ein Forschungsprojekt in Auftrag gegeben, das Kooperationen von Wohnungsgenossenschaften mit Kommunen und weiteren Akteuren analysieren und daraus entsprechende Empfehlungen entwickeln soll.

Auftragnehmer des Forschungsprojektes war die InWIS Forschung & Beratung GmbH, Bochum. Die Projektlaufzeit war von November 2014 bis Oktober 2016. Die Ergebnisse der Studie wurden bereits in einer Fachveranstaltung am 23.06.2016 in Berlin vorgestellt. Seit wenigen Tagen liegt nun der endgültige Forschungsbericht vor.

Es wurden zehn Fallbeispiele analysiert und die daraus hervorgehenden Ergebnisse unter Berücksichtigung lokaler Rahmenbedingungen des Wohnungsmarktes und der kommunalen Wohnungspolitik ausgewertet. Ein besonderer Schwerpunkt lag dabei auf den wachsenden Wohnungsmärkten.

Den Forschungsbericht finden Sie auf der Homepage des vbw (www.vbw-online.de) im Mitgliederbereich unter der Rubrik Brancheninfos aus dem GdW/Studien.

4. Genossenschaftsidee ist immaterielles Kulturerbe der Menschheit

Am 30.11.2016 ist die Genossenschaftsidee in die Repräsentative Liste des Immateriellen Kulturerbes der Menschheit aufgenommen worden.

Vorausgegangen ist, dass die "Idee und Praxis der Organisation von gemeinsamen Interessen in Genossenschaften" im März 2015 als erste deutsche Nominierung zur Repräsentativen Liste eingereicht worden ist. Die Repräsentative Liste des immateriellen Kulturerbes der Menschheit veranschaulicht die Vielfalt lebendiger kultureller Ausdrucksformen aus allen Weltregionen und stellt ein wichtiges Zeugnis menschlicher Kreativität dar.

Die Entscheidung der UNESCO, die Genossenschaftsidee mit ihrer über 100-jährigen Tradition in diese Liste aufzunehmen,  ist ein wichtiges Signal und eine große Anerkennung für die engagierte Arbeit der rund 800 Millionen Menschen, die überall auf der Welt in genossenschaftlichen Projekten tätig sind. In Deutschland gibt es fast 8.000 Genossenschaften mit mehr als 22 Millionen Mitgliedern. Die im vbw organisierten Wohnungsgenossenschaften sind ein Teil davon.  

 Für Rückfragen steht Ihnen Frau Sigrid Feßler (Telefon 0711 16345 - 113) zur Verfügung.

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Förderung des Wohnungsbaus

Die KfW-Bankengruppe informiert

Die aktuellen Zinssätze, die seit dem 16.12.2016 gelten, können Sie der beigefügten Konditionenübersicht entnehmen. In der Übersicht wird auch das „Gültig ab“-Datum zu den einzelnen Zinssätzen ausgewiesen.

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Prüfungswesen und Bilanzrecht

BilRUG-Musteranhänge

Wie bereits im vbw-info 10/2016 mitgeteilt, gelten für Jahresabschlüsse zum 31. Dezember 2016 die Regelungen des novellierten BilRUG.

Viele Änderungen, die sich durch das BilRUG ergeben, betreffen den Anhang. Daher haben wir als Service für Sie jeweils einen Musteranhang für kleine und für mittlere bzw. große Unternehmen bereitgestellt.  Sie finden die Muster im Mitgliederbereich auf der Homepage des vbw (www.vbw-online.de) unter der Rubrik Mitgliederservice/Informationen Wirtschaftsprüfung und Steuerberatung.

Bei Rückfragen zum BilRUG können Sie sich gerne an den für Sie zuständigen Mandatsverantwortlichen wenden; ferner steht Ihnen Herr WP/StB Sascha Adrian Vogel (Telefon 0711 16345 - 167; Email: vogel@vbw-online.de) zur Verfügung.

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Steuerfragen

Die Datenschutzbeauftragten der WTS informieren

Die DS-GVO ersetzt die bisherige EU-Datenschutzrichtlinie 95/46/EG. Wie jede EU-Verordnung entfaltet sie unmittelbare Wirksamkeit in den EU-Mitgliedstaaten (Art. 288 Abs. 2 Satz 2 AEUV). Sie muss daher – im Unterschied zu EU-Richtlinien – nicht in nationales Recht umgesetzt werden, um Gültigkeit erlangen zu können. Allerdings bestehen in der DS-GVO Öffnungsklauseln, die dann durch die nationalen Gesetzgeber umgesetzt werden müssen/können. Die ergänzenden nationalen Regelungen dürfen aber nicht dazu führen, dass das durch die DS-GVO vorgegebene Schutzniveau unterlaufen wird.

Unmittelbare und zwingende Geltung hat die DS-GVO ab dem 25.05.2018, bis dahin ist auch das Bundesdatenschutzgesetz anzupassen.

Ziele/Auswirkungen der DS-GVO

Der Datenschutz im privaten und öffentlichen Bereich soll vereinheitlicht werden. Weiter soll eine Harmonisierung des Datenschutzes in der EU durch einheitliche Rechtsanwendung (einheitliche Entscheidungen der Aufsichtsbehörden) erreicht werden.

Damit einhergehend ergibt sich eine erweiterte Haftung der Verantwortlichen; so sind neben materiellen zukünftig auch immaterielle Schäden zu erstatten, die auf Datenschutzverstößen beruhen. Bürger können sich jetzt an die Datenschutzbehörde ihres Mitgliedsstaates wenden, unabhängig davon, wo der Datenmissbrauch passiert ist. Für Unternehmen bleibt aber die Aufsichtsbehörde an ihrem Hauptsitz zuständig.

Ein Wohnungsbewerber aus Spanien könnte sich z.B. an die Aufsichtsbehörde seines Landes wenden, wenn er sich in seinem Recht auf informationelle Selbstbestimmung durch ein deutsches Wohnungsunternehmens verletzt fühlt. Die spanische Behörde hat in Folge dessen den Sachverhalt mit der deutschen Aufsichtsbehörde zu klären, wenn das Unternehmen seinen Hauptsitz in Deutschland hat.

Datenschutzbeauftragter (DSB)

Behörden und öffentliche Stellen haben einen DSB zu bestellen. Abzuklären ist hierbei noch, ob kommunale Wohnungsunternehmen öffentliche Stellen sind und deshalb unabhängig von anderen Kriterien einen DSB zu bestellen haben.

Auch Unternehmen, die besondere Datenkategorien gem. Art. 9 Abs. 1 DS-GVO verarbeiten, haben einen DSB zu bestellen. Abzuklären ist noch, ob dazu auch die Konfession gehört, die für die Dividendenausschüttung bei Genossenschaften zu erheben ist.

Zur Bestellung des DSB besteht eine Öffnungsklausel in der DS-GVO; es bleibt abzuwarten, wie dies in deutsches Recht umgesetzt wird. Es wird erwartet, dass sich die zukünftige deutsche Regelung inhaltlich an der bestehenden Bestellpflicht von § 4f Abs. 1 BDSG orientieren wird. Danach ist ein betrieblicher Datenschutzbeauftragter zu bestellen, wenn personenbezogene Daten automatisiert verarbeitet werden und mindestens zehn Arbeitnehmer damit ständig beschäftigt sind.

Aufgaben des DSB

Der DSB hat die Einhaltung der DS-GVO und anderer Datenschutzvorschriften zu überwachen und die Verantwortlichen im Unternehmen zu unterrichten und zu beraten. Bisher hatte der DSB nur darauf hinzuwirken, dass die datenschutzrechtlichen Vorschriften eingehalten werden.

Nach der DS-GVO hat der DSB umfassende Überwachungspflichten und seine pflichtgemäße Aufgabenerfüllung nachzuweisen. Bei der Risikobetrachtung muss neben dem Unternehmen auch im besonderen Maße das Risiko des von der Datenverarbeitung Betroffenen betrachtet werden.

Verfahrensverzeichnis

Bisher war ein öffentliches Verfahrensverzeichnis zu führen und ggf. Kunden/Geschäftspartnern etc. vorzulegen. Jetzt muss ein Verzeichnis von Verarbeitungstätigkeiten geführt werden. Auf Anfrage ist das Verzeichnis den Aufsichtsbehörden zur Verfügung zu stellen.

Technisch organisatorische Maßnahmen

Die im Unternehmen für die Datenverarbeitung verantwortlichen Personen haben die Pflicht, eine den Datenschutz gewährleistende Technik bereitzustellen (Art. 25 und 32 DS-GVO). Es ist dabei darauf zu achten, dass Vertraulichkeit, Integrität, Verfügbarkeit, Belastbarkeit gewährleistet sind.

Technisch organisatorische Maßnahmen zum Datenschutz sind unter Abwägung des Stands der Technik, den Implementierungskosten, dem Zweck der Verarbeitung, der Eintrittswahrscheinlichkeiten und nach der Schwere des Risikos für die Betroffenen zu bestimmen.

Einwilligungserklärungen

Wie bisher besteht dieses Erfordernis nur für die Verarbeitung sensibler personenbezogener Daten, d. h. der Datenverarbeitung muss bewusst zugestimmt oder abgelehnt werden können. Die Schriftform ist nicht mehr erforderlich, auch eine stillschweigende Erklärung, soweit sie eindeutig ist, ist zulässig. Stillschweigen oder vermutetes Interesse genügt jedoch nicht. Das Unternehmen hat jedoch den Nachweis über die Abgabe zu führen, so dass weiterhin die Einhaltung der Schriftform zu empfehlen ist.

Information bei Datenerhebung (Art. 13) - Transparenzgrundsatz

Werden personenbezogene Daten bei der betroffenen Person erhoben, hat der Verantwortliche der betroffenen Person zum Zeitpunkt der Erhebung dieser Daten Folgendes mitzuteilen:

  • den Namen und die Kontaktdaten des Verantwortlichen sowie gegebenenfalls seines Vertreters;
  • gegebenenfalls die Kontaktdaten des Datenschutzbeauftragten;
  • die Zwecke, für die die personenbezogenen Daten verarbeitet werden sollen, sowie die Rechtsgrundlage für die Verarbeitung;
  • das berechtigte Interesse;
  • gegebenenfalls die Empfänger oder Kategorien von Empfängern der personenbezogenen Daten.

Zum Zeitpunkt der Erhebung der personenbezogenen Daten sind folgende weitere Informationen zur Verfügung zu stellen, die notwendig sind, um eine faire und transparente Verarbeitung zu gewährleisten:

  • die Dauer, für die die personenbezogenen Daten gespeichert werden oder, falls dies nicht möglich ist, die Kriterien für die Festlegung dieser Dauer;
  • das Bestehen eines Rechts auf Auskunft über die betreffenden personenbezogenen Daten sowie die Möglichkeit der Berichtigung oder Löschung oder Einschränkung der Verarbeitung oder eines Widerspruchsrechts gegen die Verarbeitung;
  • das Bestehen eines Beschwerderechts bei einer Aufsichtsbehörde, ob die Bereitstellung der personenbezogenen Daten gesetzlich oder vertraglich vorgeschrieben oder für einen Vertragsabschluss erforderlich ist;
  • ob die betroffene Person verpflichtet ist, die personenbezogenen Daten bereitzustellen, und welche mögliche Folgen die Nichtbereitstellung hätte;
  • Hinzuweisen ist auf das Bestehen einer automatisierten Entscheidungsfindung einschließlich Profiling. Aussagekräftige Informationen über die involvierte Logik sowie die Tragweite und die angestrebten Auswirkungen einer derartigen Verarbeitung sind der betroffenen Person mitzuteilen.

Insbesondere bei der Neuvermietung könnte dies zu einem zusätzlichen Verwaltungsaufwand führen. Wie die praktische Umsetzung sodann in der Praxis zu erfolgen hat, bleibt abzuwarten.

Löschen von Daten und Recht auf Vergessen werden

Es bestehen nunmehr umfassendere Löschpflichten als bislang in § 35 BDSG. Es sind Löschkonzepte zu entwickeln und zu beachten, um die Einhaltung der Vorgaben der Verordnung nachweisen zu können (abgelehnte Mietbewerber, beendete Mietverhältnisse, ausgeschiedene Mitarbeiter).

Sanktionen

Der Sanktionsrahmen wird erheblich verschärft. Für Verstöße ist ein Bußgeld von bis zu 20 Mio. € oder bis zu 4 % des gruppenweiten Jahresumsatzes vorgesehen – je nachdem, welcher Betrag höher ist (Art. 83 Abs. 6 DS-GVO).

Im BDSG ist bisher die Verhängung eines Bußgelds nur in Höhe von maximal 300.000 € möglich (§ 43 Abs. 3 BDSG).

Bewertung

Die DS-GVO enthält viele unklare Begriffsbestimmungen, die von den Datenschutzbehörden bzw. der nationalen Gesetzgebung noch näher bestimmt werden müssen. Wir werden Sie weiter informieren.

Für Rückfragen oder zu Fragen rund um den Datenschutz stehen Ihnen die Datenschutzbeauftragten der WTS, Herr David Hummel (Mobil 0173/5328 837), oder Herr Christoph Schmidt (Mobil 0172/7364916) gerne zur Verfügung.

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Bauwesen und Baurecht

EnEV-Durchführungsverordnung

Die Umsetzung der Energieeinsparverordnung in Baden-Württemberg wird in der EnEV-Durchführungsverordnung (EnEV-DVO) geregelt. Aufgrund der Änderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) mit weitreichenden Änderungen ab 2016 waren insoweit auch Anpassungen der Durchführungsverordnung erforderlich. Die neue Durchführungsverordnung (Gesetzblatt für BW Nr. 21) der Landesregierung trat am 01.12.2016 in Kraft.

Nach § 1 EnEV-DVO sind die unteren Baurechtsbehörden zuständig für die Überwachung der Ausführung. Zuständige Behörde nach § 24 Abs. 2, 25 Abs. 1 und 26d Abs. 1 EnEV (u.a. Stichprobenkontrollen bei Energieausweisen und bei Inspektionsberichten über Klimaanlagen) ist nunmehr landesweit das Regierungspräsidium Tübingen, Landesstelle für Bautechnik.

Ausweislich § 2 EnEV-DVO gilt die Nachweispflicht auch für kleine Gebäude und Gebäude aus Raumzellen nach § 8 EnEV sowie für die Erweiterung und den Ausbau eines Gebäudes um beheizte oder gekühlte Räume nach § 9 Abs. 5 EnEV. Der vbw hat diese Regelung kritisiert, da sie insbesondere bei kleineren Bauvorhaben zu einem erhöhten Aufwand und einer erhöhten Kostenbelastung für den Bauherrn führt.  

In § 5 EnEV-DVO wird abschließend geklärt, wer „Sachkundiger“ im Sinne der Verordnung ist.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartner: RA Thorsten Aigner, Telefon 0711 16345 - 118) zur Verfügung.

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Mietrecht

BGH: Kündigungsausschluss im Wohnraummietverhältnis

Bekanntlich darf ein formularmäßiger Kündigungsausschluss den Mieter von Wohnraum höchstens für vier Jahre an den Mietvertrag binden. Für die Wirksamkeit einer derartigen Klausel macht es jedoch einen wesentlichen Unterschied, ob der Mieter erstmals „zum“ oder erstmals „nach“ Ablauf einer vierjährigen Bindungsfrist kündigen kann.

Mit dieser Frage musste sich der BGH (Beschluss v. 23.8.2016, Az.: VIII ZR 23/16) beschäftigen.

In dem Formularmietvertrag vom 09.04.2012 über eine Doppelhaushälfte war zwischen den Parteien vereinbart: „Die Parteien verzichten wechselseitig auf die Dauer von 4 (in Worten: vier) Jahren auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrages. Sie ist erstmals zum Ablauf dieses Zeitraums mit der gesetzlichen Frist zulässig.“ Als Beginn des Mietverhältnisses wurde der 01.04.2012 festgelegt. Ab November 2014 zahlten die Mieter keine Miete mehr. Daraufhin erhob der Vermieter Klage auf Zahlung rückständiger und künftiger Miete bis zur rechtwirksamen Beendigung des Mietverhältnisses. Mitte Februar 2015 kündigten die Mieter das Mietverhältnis fristlos und hilfsweise ordentlich zum 01.05.2015.

Zwischen den Parteien ist strittig, ob die Mieter das Mietverhältnis kündigen konnten oder die Klausel im Mietvertrag eine Kündigung wirksam ausgeschlossen hat.

Nach Auffassung der erkennenden Richter ist die Kündigungsausschlussklausel wirksam. Die Kündigung hat das Mietverhältnis daher nicht beendet, so dass die Mieter weiterhin verpflichtet sind, die Miete zu zahlen. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH ist ein formularmäßiger Kündigungsausschluss unwirksam, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren – gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann – überschreitet. Daher hat der BGH formularmäßige Kündigungsausschlussklauseln für unwirksam erachtet, die den zulässigen Bindungszeitraum von vier Jahren um drei Monate verlängern, indem sie bestimmen, dass eine ordentliche Kündigung erstmals „nach Ablauf des bezeichneten Zeitraums“ zulässig ist.

Eine solche Klausel enthält der hier geschlossene Mietvertrag jedoch nicht. Vielmehr sieht die Klausel vor, dass die ordentliche Kündigung erstmals „zum Ablauf dieses Zeitraums“ zulässig ist. Das Kündigungsrecht kann also nicht erst nach Verstreichen der Vierjahresfrist, sondern – unter Beachtung der gesetzlichen Kündigungsfrist – zu deren Ablauf ausgeübt werden. Damit entspricht die Klausel der Regelung des § 557a Abs. 3 Satz 2 BGB. Die Vorschrift gilt zwar ausdrücklich nur für eine Staffelmietvereinbarung, der BGH lehnt sich für die Beurteilung der Frage, welcher Ausschlusszeitraum für den Mieter noch zumutbar ist, aber an diese Vorschrift an.

Eine Unwirksamkeit der Formularklausel ergibt sich auch nicht daraus, dass sie den Beginn des vierjährigen Kündigungsausschlusses nicht auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses legt. Die Klausel selbst enthält keine ausdrücklichen Angaben zum Fristbeginn, ist aber so auszulegen, dass der Zeitpunkt des Mietbeginns – 01.04.2012 – maßgebend sein soll. Dass der Beginn des Zeitraums, in dem die Kündigung ausgeschlossen sein soll, hier anders als von § 557a Abs. 3 BGB vorausgesetzt nicht ab Vertragsschluss läuft, ist unschädlich, weil der Mietbeginn (01.04.2012) hier vor dem erst am 09.04.2012 erfolgten Vertragsschluss liegt. Die Anknüpfung der vierjährigen Kündigungsausschlussfrist an den Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses ist daher für die Mieter günstiger als ein erst mit dem späteren Vertragsschluss einsetzender Fristlauf.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 - 114) zur Verfügung.

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Mietrecht

BGH: Keine Eigenbedarfskündigung auf Vorrat

Der BGH hat sich in seinem Beschluss vom 11.10.2016 (AZ:VIII ZR 300/15) neuerlich mit der Eigenbedarfsthematik – diesmal unter dem Blickwinkel des vorgeschobenen Eigenbedarfs – beschäftigen müssen.

Im zu entscheidenden Fall verlangt die ehemalige Mieterin einer Einzimmerwohnung vom Vermieter Schadensersatz wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs. Der Vermieter hatte den Mietvertrag im April 2011 zum 31.01.2012 mit der Begründung gekündigt, die Wohnung werde „dringend“ benötigt, um seine pflegebedürftige, 1926 geborene Mutter, die allein in einem Einfamilienhaus lebe, aufzunehmen.

Im Räumungsverfahren schlossen die Parteien einen Vergleich dahingehend, dass die Mieterin bis zum 31.08.2012 auszieht und bei einem fristgerechten Auszug 1.000 Euro erhält. Die Mieterin zog im August 2012 aus. Die Wohnung ist seitdem unbewohnt. Die Mutter des Vermieters zog nicht ein und verstarb im November 2014.

In dem im Anschluss geführten Schadensersatzprozess trägt die Mieterin vor, der Eigenbedarf sei vorgeschoben gewesen und verlangt Schadensersatz in Höhe von rund 24.000 Euro. Sie hat Beweis dafür angeboten, dass die Mutter nicht vorhatte, umzuziehen. Hierfür bezog sie sich auf ein ärztliches Attest, wonach die Mutter zum Zeitpunkt der Kündigung in ihrem eigenen Haus versorgt gewesen sei und der Vermieter und seine Geschwister, nicht aber die Mutter selbst, geplant hätten, die Mutter „eventuell“ zu sich zu nehmen. Ferner hat die Mieterin den behandelnden Arzt der Mutter als Zeugen dafür benannt, dass die Mutter geistig noch in der Lage gewesen sei, selbst über einen Umzug zu entscheiden. Zudem spreche der zeitliche Ablauf dafür, dass der als „dringend“ bezeichnete Eigenbedarf nicht bestanden habe.

Amts- und Landgericht haben die Klage, ohne den Beweisangeboten der Mieterin nachzugehen, abgewiesen.

Der BGH hat den Rechtsstreit an das Landgericht zurückverwiesen. Nach seiner Auffassung hätte das Landgericht den Beweisangeboten der Mieterin nachgehen müssen. Eigenbedarf liegt nämlich nicht vor, wenn die vom Vermieter benannte Eigenbedarfsperson gar nicht die Absicht hat, in die Wohnung einzuziehen. Hierfür spricht im vorliegenden Fall einiges. Nicht zuletzt der zeitliche Ablauf ist ein deutliches Anzeichen dafür, dass die Kündigung eine mögliche spätere Nutzung der Wohnung durch die Mutter erst vorbereiten sollte und der Nutzungswunsch der Mutter erst geweckt werden musste.

Für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs reicht eine sogenannte Vorratskündigung, der ein gegenwärtig noch nicht absehbarer Nutzungswunsch der Eigenbedarfsperson zugrunde liegt, jedoch laut BGH nicht aus. Vielmehr muss sich der Nutzungswunsch soweit „verdichtet“ haben, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung besteht.

Der Mieter hat in die für den Eigenbedarf geltend gemachten Tatsachen regelmäßig keinen Einblick. Er kann daher ohne nähere Darlegung seitens des Vermieters nicht beurteilen, ob dessen Kündigung wegen Eigenbedarfs, die den Mieter zum Auszug veranlasst hat, berechtigt war. Setzt der Vermieter den behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht um, liegt es nahe, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben gewesen ist. Aus diesem Grunde ist es dem Vermieter zumutbar, plausibel darzulegen, warum der mit der Kündigung vorgebrachte Eigenbedarf nachträglich entfallen sein soll. Hieran stellt der BGH strenge Anforderungen. Erst wenn der Vortrag des Vermieters diesem Maßstab genügt, obliegt dem Mieter der Beweis, dass ein Selbstnutzungswille des Vermieters schon vorher nicht bestand. 

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 - 114) zur Verfügung.

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Mietrecht

BGH: Schwerwiegende persönliche Härtegründe bei fristloser Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB

Der BGH hat mit Urteil vom 09.11.2016 (Az.: VIII ZR 73/16) entschieden, dass schwerwiegende persönliche Härtegründe auf Seiten des Mieters im Einzelfall zur Folge haben können, dass ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung im Sinne des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB trotz einer erheblichen Pflichtverletzung des Mieters nicht gegeben ist.

Der Entscheidung des BGH lag folgender Sachverhalt zugrunde:

Die Vermieterin einer Wohnung verlangt von der 97-jährigen, demenzkranken und bettlägerigen Mieterin und deren Betreuer die Räumung zweier Wohnungen. Diese wurden durch die Mieterin 1955 und 1963 angemietet. Dem Räumungsverlangen der Vermieterin vorausgegangen war eine fristlose Kündigung, da der Betreuer der Mieterin die Hausverwaltung der Vermieterin in mehreren Schreiben grob beleidigt hatte („Terroristen, naziähnliche braune Misthaufen auf eigener Art“).

Das Amtsgericht hatte zunächst die Räumungsklage abgewiesen, worauf das Landgericht auf die Berufung der Klägerin dieser stattgab. Begründet wurde die Entscheidung des Landgerichts damit, dass die groben Beleidigungen des Betreuers der Mieterin zuzurechnen seien und diese eine Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses für die Vermieterin zur Folge hätten. Die von der Mieterin vorgebrachten persönlichen Härtegründe wurden durch das Landgericht mit dem Verweis auf das sich anschließende Zwangsvollstreckungsverfahren nicht in die Interessensabwägung miteinbezogen.

Der BGH hat das Urteil des Landgerichts aufgehoben und den Rechtstreit zurückverwiesen. Zur Begründung führt der BGH aus, dass bei der Gesamtabwägung einer nach der Generalklausel des § 543 Abs. 1 BGB erklärten fristlosen Kündigung ohne weiteres auch schwerwiegende persönliche Härtegründe auf Seiten des Mieters zu berücksichtigen seien. Ausweislich der Norm schreibt diese eine Abwägung aller Umstände des Einzelfalls vor. Die Abwägung kann sich daher nicht nur auf bestimmte Punkte beschränken und im Übrigen die Klägerin auf das Vollstreckungsverfahren verweisen.

Das Landgericht hat daher nochmals, diesmal unter Berücksichtigung der persönlichen Umstände der Mieterin, eine Abwägung vorzunehmen und neu zu entscheiden.

Hinweis:

Das vorliegende Urteil des BGH ist ungeachtet der menschlichen Komponente gut begründet und überzeugend. § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB schreibt vor, dass ein wichtiger Grund für den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses vorliegen kann, wenn diesem „unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls …. die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann“. Bereits der Gesetzestext selbst gibt dem Gericht keinerlei Spielraum, sich einzelne Punkte bei der Abwägung „herauszupicken“ und andere Punkte wiederum unberücksichtigt zu lassen. Insoweit ist das Urteil des Landgerichts München grob fehlerhaft gewesen.

Das Urteil kann beim vbw abgerufen werden.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartner: RA Thorsten Aigner, Telefon 0711 16345 - 118) zur Verfügung.

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Mietrecht

BGH: Eigenbedarfskündigung kippt durch Verletzung der Anbietpflicht nicht mehr

Der BGH hat mit Urteil vom 14.12.2016 (AZ: VIII ZR 232/15) die Zulässigkeit von Eigenbedarfskündigungen durch eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts bestätigt und zeitgleich seine Rechtsprechung zur Anbietpflicht eines Vermieters geändert. Dies hat zur Konsequenz, dass eine Eigenbedarfskündigung einer GbR nicht mehr deshalb unwirksam wird, weil der Vermieter bei einer berechtigten Eigenbedarfskündigung dem Mieter eine verfügbare Alternativwohnung pflichtwidrig nicht angeboten hat. Seine bisherige gegenteilige Rechtsprechung gibt der BGH ausdrücklich auf.

Dem zu entscheidenden Fall lag folgender Sachverhalt zu Grunde:

Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) als Vermieterin verlangt von den Mietern die Räumung einer Wohnung. Das Mietverhältnis besteht seit 1985. Die GbR hat das Anwesen, in dem sich die Wohnung befindet, 1991 erworben. Zweck der Gesellschaft ist laut Gesellschaftsvertrag „Instandsetzung, Modernisierung und der Ausbau des Anwesens, dessen Vermietung sowie nach Möglichkeit die Aufteilung in Wohnungseigentum“. 1994 begann die GbR mit der Sanierung des Anwesens und der Aufteilung der Wohnungen, wobei einige auch schon verkauft wurden. Die Wohnung der Mieter ist die letzte Wohnung, die noch nicht saniert ist.

Am 30.09.2013 kündigte die GbR das Mietverhältnis. Sie begründete dies mit Eigenbedarf der Tochter eines der (Gründungs-)Gesellschafter. Die Mieter halten dem entgegen, der Eigenbedarf sei nur vorgetäuscht. Zudem habe die GbR ihre Anbietpflicht verletzt, weil sie den Mietern eine seit April 2014 leerstehende Wohnung im Erdgeschoss nicht angeboten habe. Die Eigenbedarfskündigung sei deshalb rechtsmissbräuchlich.

Amts- und Landgericht haben die Räumungsklage abgewiesen. Das Amtsgericht meint, die GbR habe es treuwidrig versäumt, den Mietern die verfügbare Alternativwohnung anzubieten. Dies habe nach der Rechtsprechung des BGH zur Folge, dass die Kündigung wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam sei.

Das Landgericht ist der Auffassung, wegen des unter anderem in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB vorgesehenen Bestands- und Verdrängungsschutzes des Mieters dürfe eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts einen Wohnraummietvertrag nicht wegen des Eigenbedarfs eines Gesellschafters oder dessen Angehöriger kündigen. Mit dieser Auffassung weicht das Landgericht bewusst von der Rechtsprechung des BGH ab, der Eigenbedarf zugunsten eines Gesellschafters für möglich hält (so z.B. im Urteil v. 23.11.2011, Az.: VIII ZR 74/11).

Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Räumungs- und Herausgabebegehren weiter.

Der BGH bleibt bei seiner Auffassung, dass auch der Eigenbedarf eines GbR-Gesellschafters eine Kündigung rechtfertigen kann. Die Geltendmachung des Eigenbedarfs eines Gesellschafters oder dessen Angehörigen ist in allen wesentlichen Punkten einer Miteigentümer- oder Erbengemeinschaft vergleichbar, die sich als rechtlich nicht verselbständigte Zusammenschlüsse natürlicher Personen unmittelbar auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB berufen können. Die Kündigung ist nach dieser neuen Entscheidung auch nicht deshalb unwirksam, weil die Vermieterin den Mietern eine andere, leerstehende Wohnung nicht angeboten hat.

Zwar ist ein Vermieter verpflichtet, die Folgen einer auf Eigenbedarf gestützten Kündigung für den Mieter so gering wie möglich zu halten, da der Wohnung als Mittelpunkt der persönlichen Existenz eines Menschen besondere Bedeutung von Verfassungsrang zukommt. Der Vermieter hat dem betroffenen Mieter deshalb eine andere, ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende Wohnung zur Anmietung anzubieten, sofern diese sich im selben Haus oder derselben Wohnanlage befindet.

Verletzt der Vermieter diese sogenannte Anbietpflicht, hatte dies nach bisheriger Auffassung des BGH (Urteil v. 09.07.2003, VIII ZR 311/02) zur Folge, dass die – an sich berechtigte – Kündigung unwirksam wird. Der Senat hält nun nicht länger daran fest, dass die Verletzung einer solchen Anbietpflicht durch den Vermieter die Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung zur Folge hat. Denn hierdurch stellt sich eine – rechtswirksam – ausgesprochene Kündigung nicht nachträglich als unzulässige Rechtsausübung (§ 242 BGB) dar. Vielmehr zieht eine Verletzung der mietvertraglichen Rücksichtnahmepflichten (§ 241 Abs. 2 BGB) des Vermieters – wie auch bei sonstigen Verstößen gegen Nebenpflichten – lediglich Schadensersatzansprüche nach sich. Dem Mieter können daher allenfalls Ersatzansprüche in Geld für hierdurch entstandene Schäden (etwa Umzugs- und Maklerkosten) zustehen.

Anmerkung

Die Entscheidung dürfte – was den Komplex der GbR angeht – nur geringe Auswirkungen auf Wohnungsunternehmen haben. Hier hat der BGH seine bisherige Rechtsprechung bestätigt, dass sich eine teilrechtsfähige (Außen-)Gesellschaft bürgerlichen Rechts auf einen Eigenbedarf ihrer Gesellschaft oder deren Angehörige berufen kann.

Etwas anderes gilt hingegen bei juristischen Personen (GmbH, AG) oder Vereinen. Nach bisheriger Auffassung haben diese kein Kündigungsrecht nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 (Eigenbedarf), da die Räumlichkeiten von einer juristischen Person oder von einem Verein nicht als "Wohnung" genutzt werden können. Es genügt also nicht, wenn ein Gesellschafter, ein gesetzlicher Vertreter oder ein Angestellter der juristischen Person die Räume nutzen will; der Nutzungswillige gehört in diesen Fällen nicht zum privilegierten Personenkreis, weil er weder Vermieter noch Angehöriger ist. In Ausnahmefällen hingegen kann ein Kündigungsgrund aus § 573 Abs. 1 BGB hergeleitet werden, wenn die Nutzung einer bestimmten Wohnung durch den Geschäftsführer aus betrieblichen Gründen dringend erforderlich ist (gesteigerter Betriebsbedarf).

Demgegenüber kann eine Personenhandelsgesellschaft (OHG, KG) ein Wohnraummietverhältnis nicht wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter kündigen (BGH, Urt. v. 15.12.2010 – VIII ZR 210/10).

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 - 114) zur Verfügung.

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Wohnungseigentumsrecht

BGH: Keine Umlage von Betriebsstrom für die Heizung als Allgemeinstrom

Der BGH hatte sich in seinem Urteil vom 03.06.2016 (AZ.: V ZR 166/15) mit folgendem Sachverhalt zu befassen:

In einer Wohnungseigentumsanlage wird der Betriebsstrom der zentralen Heizungsanlage über den Allgemeinstromzähler erfasst, da kein Zwischenzähler installiert ist. In der Eigentümerversammlung vom 18.07.2013 wurden die Jahresgesamtabrechnungen sowie die einzelnen Abrechnungen für das Jahr 2012 beschlossen. Der Betriebsstrom ist nicht in der Heizkostenabrechnung, sondern in der Position „Allgemeinstrom“ berücksichtigt. Infolgedessen wird er in den Einzelabrechnungen nach Miteigentumsanteilen verteilt. Die Jahresabrechnungen und Einzelabrechnungen wurden durch die Eigentümerversammlung genehmigt. Hiergegen richtete sich die Beschlussanfechtungsklage von Eigentümern einer Wohnung.

Der BGH kam zu dem Ergebnis, dass die Anfechtungsklage Erfolg hat, weil die Verteilung der Kosten des Betriebsstroms nach Miteigentumsanteilen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Der BGH führt hierzu aus, dass es nicht zulässig ist, die den Heizkosten zuzuordnenden Stromkosten für die Heizungsanlage als Teil des Allgemeinstroms abzurechnen. Gemäß § 7 Abs. 1 Heizkostenverordnung müssen die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage teilweise verbrauchsabhängig verteilt werden. Dazu zählen gemäß § 7 Abs. 2 Heizkostenverordnung u.a. die Kosten des Betriebsstroms. Es ist nicht zulässig, die den Heizkosten zuzuordnenden Stromkosten für die Heizungsanlage als Teil des Allgemeinstroms abzurechnen.

Daran ändere vorliegend auch die Tatsache nichts, dass der Betriebsstrom nicht über einen Zwischenzähler erfasst werden konnte. Ist dies der Fall, muss geschätzt werden, welcher Anteil an dem Allgemeinstrom hierauf entfällt. Als zulässige Spannen hinsichtlich der Schätzung werden in der Literatur 3 bis 10 Prozent vertreten. Die gewählte Schätzmethode steht im Ermessen der Wohnungseigentümer, solange kein offenkundig ungeeigneter Maßstab von diesen gewählt wird.

Anmerkung:

Wichtig ist in diesem Zusammenhang zu wissen, dass bei einer solchen fehlerhaften Verteilung des Betriebsstroms in den Jahresabrechnungen und den Einzelabrechnungen nicht nur die Position Allgemeinstrom, die den Betriebsstrom enthält, fehlerhaft ist. Gleiches gilt vielmehr auch für die Heizkostenabrechnung, die die Position Betriebsstrom enthalten müsste, jedoch bei einer solchen Verteilung nicht enthält. Insofern eröffnet eine solche Abrechnungsweise ein doppeltes Anfechtungsrisiko und sollte daher vermieden werden.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartner: RA Thorsten Aigner, Telefon 0711 16345 - 118) zur Verfügung.

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Europarecht

EU-INFO November/Dezember 2016

Anbei erhalten Sie die neuesten Informationen aus der Europäischen Union (EU-INFO, Ausgaben November/Dezember 2016).

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Mit freundlichen Grüßen

RAin Sigrid Feßler
Verbandsdirektorin