vbw-info 11/2017

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Inhaltsverzeichnis

Angelegenheiten des Verbandes

Weihnachtsgrüße

Sehr geehrte Damen und Herren,

und plötzlich ist es wieder soweit – wundervolle Weihnachtszeit!

Zeit für ein herzliches Dankeschön! Zeit für die besten Wünsche!

Wir danken Ihnen für die gute Zusammenarbeit und für das vertrauensvolle Miteinander, denn nur wo Menschen ihre Ideen teilen, kann ein großes Ganzes entstehen.

Wir freuen uns, gemeinsam mit Ihnen auch das neue Jahr erfolgreich zu gestalten.

In diesem Sinne wünschen wir Ihnen, Ihren Lieben und Ihren MitarbeiterInnen ein fröhliches, aber auch besinnliches Weihnachtsfest und einen gesunden Start in ein glückliches und erfolgreiches Jahr 2018.

Ihr vbw-Team

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Angelegenheiten des Verbandes

Ehrungen

Goldene Ehrennadel für Herrn Andreas Seiter

Herr Andreas Seiter, geschäftsführender Vorstand der Baugenossenschaft Lörrach eG, wurde am 14.09.2017 für seine 18-jährigen Verdienste für die Genossenschaft mit der Ehrennadel in Gold des vbw geehrt.

Goldene Ehrennadel für Herrn Herbert Deusch

Herr Herbert Deusch, seit 32 Jahren Mitglied des Aufsichtsrates der Familienheim Schwarzwald-Baar-Heuberg eG, erhielt am 05.10.2017 im Rahmen einer Vertreterversammlung vom vbw die Ehrennadel in Gold für seine langjährige Organtätigkeit in der Familienheim Schwarzwald-Baar-Heuberg eG verliehen.

Goldene Ehrennadel für Herrn Hermann Wollwinder

Auf 39 Jahre Tätigkeit als Aufsichtsratsvorsitzender bei der BG Oberzellerhau eG kann Herr Hermann Wollwinder zurückblicken. Herr Wollwinder wurde für seine langjährigen Verdienste im Rahmen einer Mitgliederversammlung am 05.10.2017 mit der Goldenen Ehrennadel des vbw geehrt.

Goldene Ehrennadel für Herrn Klaus Mast

Herr Klaus Mast, seit 27 Jahren Aufsichtsratsvorsitzender der Baugenossenschaft Familienheim Baden-Baden, wurde im Rahmen der Mitgliederversammlung am 11.10.2017 von Frau Verbandsdirektorin Sigrid Feßler in den Ruhestand verabschiedet und mit der Ehrennadel in Gold des vbw ausgezeichnet.

Goldene Ehrennadel für Herrn Hubert Holzapfel

Herr Hubert Holzapfel, seit 35 Jahren im Aufsichtsrat der Baugenossenschaft Münster a.N. eG, tätig, davon 17 Jahre als Aufsichtsratsmitglied, drei Jahre als stellvertretender Aufsichtsratsvorsitzender und 15 Jahre als Aufsichtsratsvorsitzender, erhielt am 18.10.2017 im Rahmen einer Jubiliarfeier für seine Verdienste um die Baugenossenschaft die Goldene Ehrennadel des vbw.

Goldene Ehrennadel für Herrn Horst Riess

In Anerkennung seines 25-jährigen Wirkens um die Tuttlinger Wohnbau GmbH wurde dem Geschäftsführer Horst Riess die Goldene Ehrennadel des vbw verliehen. Der Aufsichtsratsvorsitzende der Wohnbau, Oberbürgermeister Michael Beck, würdigte Herrn Riess am 07.11.2017 für sein entschlossenes Tun und Handeln in den vergangenen Jahren, was die Wohnbau zu beachtlichen Erfolgen geführt hat. Herr Riess erhielt für seine 3-jährige engagierte Verbandsratstätigkeit im vbw und seiner Aufgabe als Delegierter beim GdW-Verbandstag zudem im Rahmen der Weihnachtsfeier von Vorstand und Verbandsrat des vbw am 27.11.2017 in Anerkennung seiner Verdienste die Ehrenurkunde des vbw.

Goldene Ehrennadel für Herrn Dieter Class

Herrn Dieter Class, seit 39 Jahren bei der Baugenossenschaft Münsingen eG tätig, davon 12 Jahre als Aufsichtsratsmitglied und 27 Jahre als nebenamtliches Vorstandsmitglied, wurde am 09.11.2017 im Rahmen der Mitgliederversammlung die Goldene Ehrennadel des vbw überreicht, die er sich für seine Verdienste um die Baugenossenschaft erworben hat.

Silberne Verdienstmedaille für Herrn Manfred Kaiser

Herr Manfred Kaiser, nunmehr seit 35 Jahren im Aufsichtsrat der Bauverein Neustadt eG, tätig, seit 1993 Aufsichtsratsvorsitzender, erhielt am 07.12.2017 im Rahmen der Mitgliederversammlung für seine Verdienste um den Bauverein die Silberne Verdienstmedaille des vbw.

Silberne Verdienstmedaille für Herrn Dieter Burger

Herr Dieter Burger, erhielt im Rahmen seiner Verabschiedung für seine 17-jährige Geschäftsführertätigkeit bei der Städtischen Wohnungsbaugesellschaft mbH Rheinfelden sowie für seine 11-jährige engagierte Tätigkeit als Verbandsratsmitglied des vbw die Silberne Verdienstmedaille des vbw. Herr Burger hat die Interessen des vbw auch als Delegierter beim GdW-Verbandstag vertreten. Die Medaille wurde ihm von Herrn Peter Bresinski, Verbandsvorsitzender des vbw, verliehen.

Im Rahmen der Weihnachtsfeier von Vorstand und Verbandsrat des vbw am 27.11.2017 wurden die am Verbandstag im April 2017 ausgeschiedenen Organmitglieder geehrt. Die ausgeschiedenen Organmitglieder hatten sich beim Verbandstag im April 2017 nicht mehr zur Wiederwahl gestellt.

Goldene Verdienstmedaille für Herrn Bruno Ruess

Herrn Bruno Ruess, Geschäftsführer der WOBAK Konstanz GmbH, wurde die Goldene Verdienstmedaille des vbw verliehen. Herr Ruess war über 15 Jahre ehrenamtliches Vorstandsmitglied des vbw; viele Jahre davon als stellvertretender Verbandsvorsitzender. Herr Ruess hat in den Jahren seiner ehrenamtlichen Tätigkeit mit seinem Fachwissen den vbw beraten, mitgelenkt und entscheidend zum Erfolg des vbw beigetragen. Herr Ruess hat die Interessen des vbw auch als Delegierter beim GdW-Verbandstag und als Mitglied der BAG kommunaler Wohnungsunternehmen vertreten.

Ehrennadel in Silber für Herrn Egon Bertenbreiter

Herr Egon Bertenbreiter war acht Jahre im Verbandsrat des vbw und hat für sein großes Engagement in dem Gremium die Ehrennadel in Silber erhalten. Herr Bertenbreiter hat den vbw auch als Delegierter beim GdW-Verbandstag und als Mitglied der BAG der Wohnungsgenossenschaften vertreten.

Ehrenurkunde für Herrn Reinhard Disch

Herr Reinhard Disch kann auf eine mehr als 17-jährige Verbandsratszugehörigkeit zurückblicken. Er war zudem viele Jahre stellvertretender Verbandsratsvorsitzender sowie Vorsitzender der Prüfungskommission des vbw. Herr Disch hat durch seinen Einsatz den vbw stark mitgeprägt und immer unterstützt. Er hat den vbw aber auch als Verbandsratsmitglied im GdW immer in dessen Sinne vertreten. Da Herr Disch bereits im Jahre 2012 die Ehrenmedaille in Gold erhalten hatte, war nach dem Ehrenstatut des vbw kein weiteres Ehrenzeichen möglich. Dafür erhielt Herr Disch in Anerkennung seiner Verdienste die Ehrenurkunde des vbw.

Ehrenurkunde für Herrn Walter Zanker

Herr Walter Zanker war zwei Jahre im Verbandsrat des vbw und hat danach acht Jahre die Geschicke des vbw als ehrenamtliches Vorstandsmitglied mitgelenkt. Herr Zanker hat die Interessen des vbw auch als Delegierter beim GdW-Verbandstag vertreten. Da Herr Zanker bereits im Jahre 2008 die Ehrenmedaille in Silber erhalten hatte, war nach dem Ehrenstatut des vbw kein weiteres Ehrenzeichen möglich. Dafür erhielt Herr Zanker in Anerkennung seiner Verdienste die Ehrenurkunde des vbw.

Wir gratulieren den Geehrten an dieser Stelle nochmals recht herzlich zu den Auszeichnungen und wünschen alles Gute für die Zukunft.

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Angelegenheiten des Verbandes

Bericht aus der Arbeit des Verbandsrates

Der Verbandsrat hat seine letzte Sitzung in diesem Jahr am 27.11.2017 abgehalten. Dem Verbandsrat wurden die Ergebnishochrechnung für 2017, der Wirtschaftsplan für 2018, die Mittelfristprognosen für die Jahre 2019 bis 2022 des vbw sowie der Tochter- und Beteiligungsunternehmen und der Liquiditätsstatus des vbw sowie der Tochter- und Beteiligungsunternehmen vorgelegt. Nach entsprechenden Erläuterungen durch den Vorstand wurden die Pläne vom Verbandsrat, wie vorgelegt, beschlossen bzw. zur Kenntnis genommen. Als Ergebnis lässt sich festhalten, dass sich sowohl der vbw als auch die Tochter- und Beteiligungsgesellschaften planmäßig entwickeln. Dies wurde auch durch die Prüfungskommission des vbw bestätigt. Die Prüfungskommission hat sich in ihrer Sitzung am 13.11.2017 neu konstituiert. Zum Vorsitzenden wurde Herr Bernd Weiler gewählt; weitere Mitglieder sind Herr Dr. Pinsler und Herr Siegfried Apfel.

Im Zusammenhang mit dem Wirtschaftsplan des vbw ist der Verbandsrat dem Vorschlag des Gesamtvorstands gefolgt und hat die Erhöhung des Tagessatzes der Prüfungsgebühren von 790,00 € auf 810,00 € ab 01.01.2018 beschlossen. Die bisherige Reisekostenpauschale von 75,00 € bleibt unverändert.

Wie in jeder Sitzung wurde der Verbandsrat über die wesentlichen wohnungswirtschaftlichen Themen, insbesondere über die Ergebnisse der Arbeit des vbw in der Wohnraum-Allianz sowie über die GdW-Themen und die wesentlichen Änderungen im Bilanz- und Prüfungswesen unterrichtet.

Die gemeinsamen Sitzungen zwischen Vorstand und Verbandsrat erfolgten im Jahre 2017 in einem konstruktiven, vertrauensvollen und zielorientierten Miteinander.

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Angelegenheiten des Verbandes

Bericht aus den Fachausschüssen des vbw

Bericht aus dem Fachausschuss Technik

Zu seiner letzten Sitzung im Jahr 2017 kam der Fachausschuss Technik am 23.11.2017 in Stuttgart zusammen. Neben einer Diskussion über Möglichkeiten des seriellen Sanierens war ein weiteres Thema die Gebäudeeffizienzrichtlinie mit Fragen zum Umgang mit den rechtlichen Vorgaben für die Errichtung von Ladestationen für Elektrofahrzeuge im Neubau. Wie die Erfahrungen der Mitglieder des Fachausschusses zeigten, ist die Einrichtung mehrerer Ladestationen, bspw. in einer Tiefgarage, aufgrund bestehender unzureichender Verteilernetze oft schwierig. Die technischen Restriktionen stehen damit den politischen Wünschen entgegen. Aber auch Themen wie Carsharing, die CO2-Steuer und die bestehenden massiven Entsorgungsthematiken standen auf dem Programm.

Am Ende der Sitzung stand die Wahl eines neuen Vorsitzenden des Fachausschusses Technik an. Herr Norbert Endler, Vorstandsmitglied der Familienheim Pforzheim eG, der den Fachausschuss über 17 Jahre geleitet hatte, ging zum 01.12.2017 in den Ruhestand. Einstimmig wählten die Mitglieder Herrn Christoph Neis, technisches Vorstandsmitglied der ulmer heimstätte eG, zu ihrem neuen Vorsitzenden. Wir gratulieren Herrn Neis zur Wahl. Gleichzeitig danken wir Herrn Endler auch auf diesem Wege nochmals herzlich für die jahrelange gute Zusammenarbeit und wünschen ihm für die Zukunft alles Gute!

Fachausschuss Aus- und Weiterbildung

Am 12.12.2017 fand die Sitzung des Fachausschusses Aus- und Weiterbildung in Stuttgart statt. Frau Feßler berichtete zunächst aus dem Fachausschuss Berufliche Bildung und Personalentwicklung des GdW zu den Themen Digitalisierung in der Wohnungswirtschaft am Beispiel "Homeoffice und mobiles Arbeiten" und zur geplanten Neuausrichtung der Azubi-Kampagne in Verbindung mit der Imagekampagne. Ferner stand der Austausch zur aktuellen Situation im Bereich der Ausbildung zum/r „Immobilienkaufmann/frau“ zur Diskussion. Herr Moj, Vertreter der Fritz-Erler-Schule in Pforzheim, unterstrich, dass je besser die Unterstützung durch die auszubildenden Unternehmen, desto weniger Schwierigkeiten haben die Auszubildenden mit den Lehrthemen. Der Fachausschuss will sich zunächst einen detaillierten Überblick über die Ausbildungssituation bei den Mitgliedsunternehmen verschaffen; daraus sollen 2018 Handlungsempfehlungen abgeleitet werden, die dann auch den ausbildenden Unternehmen zur Verfügung gestellt werden. Ziel ist es, die Qualität der Ausbildung und gegebenenfalls auch die Zahl der Auszubildenden im Verbandsgebiet zu erhöhen. Weiteres Thema war die neue Weiterbildungspflicht für Immobilienverwalter bzw. Makler. Anstatt des ursprünglich geplanten Sachkundenachweises sind nun lediglich 20 Stunden Weiterbildung im Laufe von drei Jahren festgeschrieben.

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Angelegenheiten des Verbandes

Trauer

Mit großem Bedauern haben wir erfahren, dass Herr Günther Höflinger, langjähriger Aufsichtsratsvorsitzender der Gaggenauer Heimstätten-Genossenschaft eG, Gaggenau, im Alter von 79 Jahren verstorben ist. Herr Höflinger war 33 Jahre als Aufsichtsratsvorsitzender für das Unternehmen tätig und hat die Genossenschaft maßgeblich mitgeprägt.

Wir werden dem Verstorbenen stets ein ehrendes Andenken bewahren.

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Wohnungswirtschaftliche Veranstaltungen

Weiterbildungshinweis

Die Instandhaltungskosten werden ein immer größerer Kostenblock für Wohnungsunternehmen. Eine effiziente Handhabe der Kosten trägt nicht nur zur Kostenentlastung bei, sondern ist zunehmend auch Voraussetzung für eine nachhaltige und wirtschaftliche Erhaltung des Gebäudebestandes und damit des Immobilienwertes. Auf die Instandhaltung der Gebäude – und auf die damit befassten MitarbeiterInnen – kommen daher immer weitere Anforderungen zu.

Aus diesem Grunde hat die HfWU Nürtingen-Geislingen eine gezielte berufsbegleitende Weiterbildung zum Thema „Instandhaltungskostenmanagement“ konzipiert und bietet auch im Jahr 2018 Termine für einen Lehrgang an.

In dem 10-tägigen Lehrgang, der sich an MitarbeiterInnen mit technischer oder kaufmännischer Ausbildung, die im Gebäudemanagement beschäftigt sind, wendet, werden fundierte Fachkenntnisse mit dem Ziel vermittelt, eine übergreifende Verzahnung zwischen den Bereichen Betriebswirtschaft, Technik und Recht für den Instandhaltungsbereich herzustellen.

Nähere Informationen finden Sie in dem als Anlage beigefügten Flyer.

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Allgemeine Geschäftsführung

Umfrage des IBB zum Einsatz von Raummodulen im Wohnungsbau

Das Institut für Bauwirtschaft und Baubetrieb (IBB) der Technischen Universität Braunschweig, führt im Auftrag des Bundesinstituts für Bau-, Stadt und Raumforschung (BBSR) eine Umfrage zum Thema Einsatz von Raummodulen im Wohnungsbau durch.

Um möglichst aussagekräftige Ergebnisse zu erhalten, sind Sie herzlich eingeladen, an der Befragung teilzunehmen und das IBB bei dem Forschungsprojekt zu unterstützen. Die Umfrage richtet sich bewusst sowohl an Experten als auch an Personen, die noch keine bis wenige Fachkenntnisse über Raummodule besitzen.

Details des Forschungsvorhabens und einen kurzen Überblick über die Definitionen sowie Merkmale der Raummodulbauweise können Sie den in der Anlage befindlichen Dokumenten entnehmen.

Das Ausfüllen des Online-Fragebogens wird ca. 10 bis 15 Minuten in Anspruch nehmen und ist selbstverständlich anonym und freiwillig. Den Teilnehmern der Online-Befragung werden die Ergebnisse des Forschungsvorhabens zur Verfügung gestellt.

Um die Umfrage aufzurufen, klicken Sie bitte auf den folgenden Link:
https://ww2.unipark.de/uc/uschwerdtner_TU_Braunschweig__In/f2d1/

Der Online-Fragebogen ist bis zum 21.12.2017 auszufüllen.

Sollten Sie Schwierigkeiten beim Ausfüllen oder Fragen zur Umfrage haben, können Sie sich jederzeit per E-Mail oder Telefon an Herrn Julian Schütte, M. Sc. (Tel: 0531-391 3047, E-Mail an ibb-forschung@tu-braunschweig.de) wenden.

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Allgemeine Geschäftsführung

Neuer Entwurf der DIN 1946-6 zur Wohnungslüftung

Das Deutsche Institut für Normung (DIN) hat am 01.12.2017 einen neuen Entwurf der DIN 1946-6 mit dem angepassten Titel „Raumlufttechnik – Teil 6: Lüftung von Wohnungen – Allgemeine Anforderungen, Anforderungen an die Auslegung, Ausführung, Inbetriebnahme und Übergabe sowie Instandhaltung“ veröffentlicht.

Das aktualisierte Dokument kann bis zum 01.02.2018 von der Öffentlichkeit unter www.entwuerfe.din.de geprüft und kommentiert werden. Der Entwurf kann zudem über den Beuth-Verlag unter www.beuth.de bezogen werden.

Die DIN 1946-6 gilt für freie und für Ventilator gestützte Lüftungen von Wohnungen und gleichartig genutzten Raumgruppen (Nutzungseinheiten). Erstmalig wurden auch Kellerräume in Wohngebäuden und Gebäuden mit gleichartig genutzten Raumgruppen in das Dokument aufgenommen.

Der verantwortliche Arbeitskreis hat in dem Entwurf die Erfahrungen aus der Anwendung der aktuellen Ausgabe DIN 1946-6:2009-05 sowie neueste Entwicklungen und Erkenntnisse bei der Wohnungslüftung berücksichtigt. Die Kombination von freien und Ventilator gestützten Wohnungslüftungssystemen in einer Nutzungseinheit wird in der überarbeiteten Norm genauer beschrieben und hat nun einen eigenen Abschnitt.

Das Dokument beinhaltet außerdem zusätzliche Hinweise für die Auslegung von Kombinationen verschiedener Ventilator gestützter Systeme. Die Norm wurde übersichtlicher strukturiert und an die geänderten geltenden Europäischen Normen angepasst. Die Anforderungen an die hygienische Ausführung von Wohnungslüftungssystemen wurden in Zusammenarbeit mit dem VDI mit der VDI 6022 abgeglichen, sodass nun in beiden Regeln durch gegenseitige Verweisungen gleichlautende Hygieneanforderungen gestellt werden. Die Kennzeichnung von Wohnungslüftungssystemen wurde gestrichen.

Sollten Sie Anmerkungen zu dem Entwurf haben, lassen Sie uns diese bitte zukommen; auch wenn Sie den Entwurf unmittelbar kommentieren, bitten wir Sie, uns eine Abschrift zukommen zu lassen (Ansprechpartnerin: Frau RAin Ursula Hennes, Email: hennes@vbw-online.de, Telefon 0711 16345 - 114). Wir werden sodann Ihre Anmerkungen/Kommentare auch an die zuständigen Ansprechpartner beim GdW weiterleiten.

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Allgemeine Geschäftsführung

Neues Gesetz zur Änderung des Naturschutzgesetzes BW

Die Landesregierung hat die Novelle des Landesnaturschutzgesetzes beschlossen. Für ein modernes und effizientes Naturschutzrecht werden nach den neuen Regelungen auch die Vorteile der Digitalisierung genutzt. So wird künftig vermehrt auf elektronische Verordnungstexte und Karten gesetzt. Zentrales Ziel der Gesetzesnovelle ist es, zeitgemäße Vorschriften für die Anhörung, Auslegung und Verkündung von Schutzgebietsverfahren einzuführen.

Daneben sieht das Gesetz eine abweichende Regelung vom Naturschutzgesetz des Bundes vor, wonach die Immissionsschutzbehörden dafür zuständig sind, die naturschutzrechtlichen Nebenbestimmungen von immissionsschutzrechtlichen Genehmigungen zu überwachen. Nach dem neuen Landesgesetz wird für die Kontrolle der naturschutzrechtlichen Auflagen auch in diesen Verfahren wieder die Naturschutzbehörde zuständig sein.

Darüber hinaus benötigen Hinweisschilder von Selbstvermarktungseinrichtungen auf saisonale land-, forst- und fischereiwirtschaftliche Produkte keine formale Zulassung mehr.

Das Verbot von Werbeanlagen im Außenbereich gilt künftig auch für mobile Werbeanlagen, beispielsweise auf Fahrzeuganhängern.

Außerdem werden sogenannte Segways beim Betretungsrecht der freien Landschaft mit den Pedelecs gleichgestellt.

Schließlich erhält die Landesanstalt für Umwelt, Messungen und Naturschutz Baden-Württemberg einen neuen Namen. Sie wird „Landesanstalt für Umwelt Baden-Württemberg“ heißen.

Das Gesetz trat am 01.12.2017 in Kraft und ist im Gesetzblatt für Baden-Württemberg Nr. 23 vom 30.11.2017 veröffentlicht. Bei Bedarf kann der Gesetzestext beim vbw abgerufen werden.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 - 114) zur Verfügung.

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Allgemeine Geschäftsführung

Marktumfrage zu Heizsystemen im Wohnungsbau

Studierende der Hochschule für Wirtschaft und Recht Berlin in Zusammenarbeit mit dem Deutschen Pelletinstitut (DEPI) bitten um die Teilnahme an einer Umfrage. In dem studentischen Marktforschungsprojekt wird die Struktur der installierten Heizungsanlagen bei Wohngebäuden im Bestand und bei Neuerrichtungen untersucht.

Zur Umfrage kommen Sie über folgenden Link: https://ww2.unipark.de/uc/Wohnwirtschaft/?a=17

Die Umfrage wird circa 10 Minuten in Anspruch nehmen und erfolgt anonym.

Vielen Dank für Ihre Unterstützung.

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Allgemeine Geschäftsführung

Beitragssatz der gesetzlichen Rentenversicherung wird ab Januar 2018 auf 18,6 Prozent gesenkt

Seit Januar 2015 beträgt der Beitragssatz zur gesetzlichen Rentenversicherung 18,7 Prozent. Am 22.11.2017 hat nun das Bundeskabinett beschlossen, den Beitragssatz ab dem 01.01.2018 auf 18,6 Prozent – also um 0,1 Prozentpunkte – zu senken. Als Grund werden die weiter steigenden Beschäftigtenzahlen und die Steigerungen beim Lohnzuwachs genannt. In der knappschaftlichen Rentenversicherung sinkt der Beitragssatz ebenfalls zum 01.01.2018 von 24,8 auf 24,7 Prozent. Der Bundesrat stimmte am 15.12.2017 dem Verordnungsentwurf der geschäftsführenden Bundesregierung zu.

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Wohnungspolitik

Wohnungswirtschaftliche Themen

1. Das Umweltministerium BW hat seinen jährlichen Bericht über die Entwicklung der erneuerbaren Energien im Land veröffentlicht

Das Umweltministerium hat seinen jährlichen Bericht über die Entwicklung der erneuerbaren Energien im Land veröffentlicht. Danach ist der Anteil der erneuerbaren Energien an der Bruttostromerzeugung im Jahr 2016 auf rund 25 Prozent gestiegen.

Der Bericht gibt einen Überblick über die installierte Leistung der unterschiedlichen Energieerzeugungsanlagen, über deren Anteil an der Strom- und Wärmebereitstellung sowie über deren regionale Verteilung. Außerdem informiert der im Auftrag des Ministeriums vom Zentrum für Sonnenenergie- und Wasserstoff-Forschung Baden-Württemberg erstellte Bericht über die wirtschaftliche Bedeutung der Nutzung erneuerbarer Energien und deren Auswirkungen auf die Umwelt.

Nach dem Bericht lag die Bruttostromerzeugung 2016 in Baden-Württemberg mit knapp 62 Terrawattstunden (TWh) deutlich unter dem Niveau von 2015. Der Rückgang um 2,2 Prozent ist auf die geringere Erzeugung aus Steinkohle- und Kernkraftwerken zurückzuführen. Zugleich leisteten Wind, Sonne, Wasser und Biomasse mit etwas mehr als 15 TWh einen um 2,7 Prozent höheren Beitrag als im Jahr davor.

Beim Endenergieverbrauch war 2016 gegenüber dem Vorjahr wiederum ein Anstieg um 2,2 Prozent zu verzeichnen. Gleichwohl ist der Anteil der erneuerbaren Energien am Endenergieverbrauch im Land im vergangenen Jahr um 0,3 Prozent auf rund 14 Prozent gewachsen. Im Wärmebereich stieg der Anteil der erneuerbaren Energien um rund 0,5 Prozentpunkte auf jetzt 15,6 Prozent. Der Verkehrssektor blieb konstant bei 4,5 Prozent.

Durch die Nutzung erneuerbarer Energien wurden in Baden-Württemberg im Jahr 2016 rund 15,4 Millionen Tonnen CO2-Äquivalente vermieden.

Der Bericht steht Ihnen im Mitgliederbereich unserer Homepage (www.vbw-online.de) unter der Rubrik Brancheninfos aus dem vbw / Allgemeine Informationen zur Verfügung.

2. Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2017/2018

Von Seiten des GdW wird Ihnen in den nächsten Tagen die aktuelle Ausgabe der Wohnungswirtschaftlichen Daten und Trends 2017/2018 zugehen.

Deutschland droht die demografische Spaltung. Viele Großstädte wachsen rasant und die Wohnungen werden dort immer rarer und teurer. Auf der anderen Seite verlieren viele Klein- und Mittelstädte immer noch Einwohner und haben mit Wertverlusten der Immobilien und mit Leerständen zu kämpfen. Es liegt im gemeinsamen Interesse der Sicherung gleichwertiger Lebensverhältnisse und des Werterhalts von Wohnungsbeständen in Klein- und Mittelstädten und dem ländlichen Raum, diesen Gebieten mehr Aufmerksamkeit zu widmen.

Die Studie beschreibt die Wohnungsmärkte in Deutschland in diesem Spannungsfeld zwischen Wachstum und Schrumpfung. Sie basiert auf eigenen Erhebungen bei der im GdW organisierten Wohnungswirtschaft sowie auf relevanten Ergebnissen der amtlichen Statistik und weiteren Erhebungen von Branchentrends. Ein besonderer inhaltlicher Schwerpunkt ist diesmal dem Wohnen jenseits der Metropolen gewidmet.

Die "Wohnungswirtschaftlichen Daten und Trends 2017/2018" stehen Ihnen ab sofort im Mitgliederbereich unserer Homepage (www.vbw-online.de) unter der Rubrik Brancheninfos aus dem GdW / Allgemeine Informationen zur Verfügung.

Sollten Sie ein weiteres gedrucktes Exemplar benötigen, können Sie es kostenlos über den GdW anfordern. Das entsprechende Formular finden Sie unter diesem Link zum Bestellformular.

3. Mieterstrom beihilferechtlich genehmigt

Im vbw-info 06/2017, Gruppe 04, zum Mieterstromgesetz hatten wir mitgeteilt, dass der Mieterstromzuschlag erst nach der beihilferechtlichen Genehmigung durch die Europäische Kommission gewährt werden darf. Diese ist nun erfolgt. Die EU-Kommission hat am 20.11.2017 die öffentliche Förderung zugunsten von Vermietern für die Installation von Solarpanelen auf Gebäudedächern genehmigt. Die produzierte Elektrizität der Solarzellen mit einer Kapazität von weniger als 100 Kilowatt soll den Mietern zur Verfügung gestellt werden. Die Förderung wird als Zuschlag auf den Marktpreis gerechnet, den der Vermieter vom Mieter erhält. Das Budget wurde auf 4 Mio. € geschätzt und die Genehmigung gilt für 10 Jahre.

4. Strengere Grenzwerte bei alten Holzöfen ab 01.01.2018

Zum 01.01.2018 gelten strenge Grenzwerte für alte Holzöfen. Für über 33 Jahre alte Kamin- und Kachelöfen endet die Übergangsfrist. Hintergrund ist, dass Kamin- und Kachelöfen gesundheitsschädliche Staubemissionen verursachen. Um diese zu begrenzen muss die Feuerungstechnik dem aktuellen Stand der Technik entsprechen. Die Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen (1. BImSchV) enthält eine langfristig angelegte Regelung, um den Anlagenbestand in Deutschland zu ertüchtigen und die gesundheitsschädlichen Emissionen von Staub und Kohlenmonoxid zu verringern. Diese Regelung wurde bereits im Jahr 2009 beschlossen.

Am 31.12.2017 ist der Zeitpunkt zur Nachrüstung oder Außerbetriebnahme für Einzelraumfeuerungsanlagen wie Kamin- und Kachelöfen gekommen, die zwischen dem 01.01.1975 und dem 31.12.1984 errichtet und in Betrieb genommen wurden. Wenn durch eine Bescheinigung des Herstellers der Anlage oder durch eine Vor-Ort-Messung durch das Schornsteinfegerhandwerk nachgewiesen werden kann, dass die Feuerungsanlage die Grenzwerte für Staub und Kohlenmonoxid einhält, darf der Betreiber sie weiterhin zur Beheizung des Aufstellraumes benutzen, ohne eine Nachrüstung vornehmen zu müssen. Für Anlagen, die vor 1975 errichtet worden sind, war die Übergangsfrist bereits Ende 2014 abgelaufen.

Bei Fragen zur eigenen Einzelraumfeuerungsanlage kann der Schornsteinfeger oder die zuständige Behörde vor Ort weiterhelfen. Außerdem finden sich alle Informationen zur eigenen Feuerstätte und den entsprechenden Fristen im Feuerstättenbescheid, der vom bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger nach einer Feuerstättenschau ausgestellt wird.

Weiterführende Informationen zur Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen, sowie Tipps zum richtigen Umgang mit einer Holzfeuerung stellt das Bundesumweltministerium unter folgender Internetadresse bereit: https://www.bmub.bund.de/holzfeuerung/.

5. Energieeffizienzrichtlinie - Entscheidung des Industrieausschusses für eine 3%-ige Sanierungsrate

Der Industrieausschuss des Europäischen Parlamentes schlägt aktuell für die Novelle der Effizienzrichtlinie eine 3%-ige Sanierungsrate für die energetische Modernisierung bei Gebäuden der öffentlichen Behörden vor. Dies soll explizit für Gebäude von Ländern, Kommunen und für Sozialwohnungen gelten. Insoweit besteht zu befürchten, dass dies erhebliche negative Auswirkungen auf den sozialen Wohnungsbau und die Mieter kommunaler und öffentlicher Wohnungsunternehmen in Deutschland haben wird. Der GdW und der Deutsche Mieterbund haben sich daher mit einem gemeinsamen Schreiben an die deutschen Vertreter im Europäischen Parlament gewandt. Das Schreiben sowie drei Zeitungsartikel aus der Welt – die dieses Thema auf Initiative des GdW aufgegriffen hat – stehen Ihnen auf unserer Homepage (www.vbw-online.de) unter der Rubrik Brancheninfos aus dem GdW / Allgemeine Informationen zur Verfügung.

6. Investitionsfonds EFSI verlängert

Der GdW teilt mit, dass der Europäische Rat und das Europäische Parlament am 12.12.2017 den Investitionsfonds EFSI verlängert und aufgestockt haben. Der EFSI 2.0 ist die Leitinitiative des EU-Investitionsplans für Europa. Der Verordnungsentwurf sieht eine Verlängerung der Laufzeit des EFSI bis zum 31.12.2020 vor. Dabei wird das Investitionsziel auf 500 Mrd. € erhöht, wobei die EU-Haushaltsgarantie auf 26 Mrd. € ausgebaut wird. Für die Erhöhung des Beitrags der Europäischen Investitionsbank von derzeit 5 Mrd. € auf 7,5 Mrd. € fehlt noch die Genehmigung durch den Verwaltungsrat der EIB.

Der Mitte 2015 eingerichtete Fonds ist auf gutem Weg, sein ursprünglich angestrebtes Ziel von 315 Mrd. € an zusätzlichen Investitionen bis Mitte 2018 zu erreichen. Der EFSI wurde bereits in allen 28 Mitgliedstaaten genutzt und hat bereits mehr als 225 Mrd. € an Investitionen zusätzlich zum normalen Wirtschaftsablauf ausgelöst, so die Kommission. Ursprünglich war im EFSI die Förderfähigkeit von Maßnahmen am Gebäude nicht vorgesehen. In der europapolitischen Arbeit ist es dem GdW allerdings gelungen, die energetische Sanierung des Gebäudebestands durch den EFSI zu ermöglichen. Die beiden Wohnungsunternehmen LEG und Vonovia haben bereits Kreditlinien von insgesamt 400 Mio. € mit EFSI-Unterstützung von der EIB zur energetischen Modernisierung ihres Gebäudebestandes erhalten.

Weitere Informationen finden Sie auf den Webseiten der Kommission zum EFSI und auf der entsprechenden Webseite der EIB.

7. „Wittenberger Erklärung“ der Bauministerkonferenz

Am 23. und 24.11.2017 fand in Wittenberg die 130. Konferenz der Bauministerinnen und -minister statt. Die Konferenz hat den Bundestag einstimmig aufgefordert, die Städtebauförderung auf dem bisherigen Niveau langfristig zu sichern. Die neue Bundesregierung wurde gebeten, bei der Aufstellung des Haushaltes für die kommende Legislaturperiode die Ansätze für die Städtebauförderung mindestens auf dem bisherigen Niveau von rund einer Milliarde Euro festzusetzen. Für die weitere, positive Entwicklung der Städte und Gemeinden sei das bewährte gemeinsame und koordinierte Vorgehen von Bund, Ländern und Gemeinden in punkto Stadtentwicklung dringend notwendig.

Die wesentlichen Forderungen wurden in der sogenannten „Wittenberger Erklärung“ zusammengefasst.

So forderten die Bauminister mit Blick auf die besondere Funktion der kleinen Städte und Gemeinden als Ankerpunkte im ländlichen Raum, die Fortsetzung der speziell darauf ausgerichteten Förderprogramme („Kleinere Städte und Gemeinden“ sowie „Aktive Stadt- und Ortsteilzentren“).

Zur Sicherung einer dauerhaften sozialen Wohnraumversorgung in allen Regionen des Landes bittet die Bauministerkonferenz den Bund zu prüfen, wie auch nach 2019 eine Förderung des sozialen Wohnungsbaus durch den Bund möglich ist (Anmerkung: Aufgrund der gewaltigen Herausforderungen auch nach 2019 braucht es nach Ansicht des vbw die gemeinsame Verantwortung von Bund und Ländern. Hierzu bedarf es aber der Unterstützung durch die Länder, da hierfür eine Grundgesetzänderung notwendig ist).

Weitere Forderungen betreffen die Liegenschaftspolitik und den Klimaschutz. So wird der Bund unter anderem gebeten, die Kommunen bei der Bildung von Liegenschaftsfonds zu unterstützen und eine neue rechtliche Grundlage zur vergünstigten Abgabe von Bundesliegenschaften zu schaffen. Damit soll sichergestellt werden, dass Grund und Boden für den Bau von bezahlbarem und gefördertem Wohnraum erschwinglich bleiben. Vor diesem Hintergrund wird die Bundesregierung außerdem um eine Regelung gebeten, die ökologisches Bauen sowie eine hohe Klimaschutzwirkung mit niedrigen Bau- und Bewirtschaftungskosten vereinbart.

Eine weitere Forderung ist, eine Wohngeldnovelle mit einer Dynamisierung des Wohngeldes und einer Klimakomponente auf den Weg zu bringen. Viele einkommensschwache Haushalte, darunter Wohngeldempfänger, können sich die sanierungsbedingt erhöhte Nettokaltmiete trotz niedrigerer Heizkosten nicht mehr leisten. Das führt häufig dazu, dass sie nach einer energetischen Sanierung aus der Wohnung ausziehen müssen oder sie erst gar nicht anmieten können. Der Deutsche Bundestag hatte daher die Bundesregierung aufgefordert, die Einführung einer Klimakomponente im Wohngeld gemeinsam mit den Ländern zu prüfen.

Das Land Sachsen-Anhalt wird nach zwei Jahren den Vorsitz in der BMK turnusgemäß abgeben. Ab 01.01.2018 übernimmt Schleswig-Holstein den Vorsitz für die Jahre 2018 und 2019. Die nächste Bauministerkonferenz findet am 25. und 26.10.2018 in Kiel statt.

8. Anrufung des Bundesverfassungsgerichts zu Klärung der Verfassungsgemäßheit der Mietpreisbremse

Mit vbw-info 10/2017 hatten wir von dem Urteil des LG Berlin zur Mietpreisbremse berichtet. Das Gericht hält § 556d BGB, der die Mietpreisbremse regelt, für verfassungswidrig. Die Frage wurde nun dem Bundesverfassungsgericht zur Entscheidung vorgelegt (LG Berlin, Beschluss v. 07.12.2017, 67 S 218/17). Sobald das Bundesverfassungsgericht eine Entscheidung getroffen hat, werden wir Sie informieren.

Für Rückfragen steht Ihnen Frau Sigrid Feßler (Telefon 0711 16345 - 113) zur Verfügung.

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Förderung des Wohnungsbaus

Förderprogramm BAFA - Förderung der Heizungsoptimierung

Wie bekannt, wird seit dem 01.08.2016 der Ersatz von Heizungspumpen und Warmwasserzirkulationspumpen durch hocheffiziente Pumpen sowie der hydraulische Abgleich am Heizsystem gefördert. Grundlage für die Förderung ist die Richtlinie über die Förderung der Heizungsoptimierung durch hocheffiziente Pumpen und hydraulischen Abgleich (veröffentlicht im BAnz AT 29.07.2016 B1).

Um die Potenziale der Energieeffizienz bei der Wärmeversorgung von Gebäuden zu steigern, fördert das Bundeswirtschaftsministerium (BMWi) seit August 2016 Heizungsoptimierungen (Einbau von modernen, hocheffizienten Pumpen bzw. Durchführung des hydraulischen Abgleichs, der die Wärme im Gebäude optimal verteilt).

Durch nicht rückzahlbare Zuschüsse sollen Heizungseigentümer motiviert werden, ineffiziente Pumpen zu ersetzen und Optimierungsmaßnahmen am gesamten Heizsystem durchzuführen. Das Programm ist bis zum 31.12.2020 angelegt.

Sollte diese Fördermöglichkeit für Ihr Unternehmen von Interesse sein, finden Sie ausführliche Informationen zur Antragsberechtigung, zum Gegenstand der Förderung, zur Art und Höhe der Förderung, zum Antragsverfahren usw. unter folgendem Link: http://www.bafa.de/DE/Energie/Energieeffizienz/Heizungsoptimierung/
heizungsoptimierung_node.html

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin RAin Ursula Hennes, Tel: 0711 16345-114) zur Verfügung.

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Prüfungswesen und Bilanzrecht

Maßgebendes Pensionsalter bei der Bewertung von Versorgungszusagen – Handlungsbedarf bis zum 31.12.2017

Das Bundesfinanzministerium (BMF) hatte mit dem Schreiben „Maßgebendes Pensionsalter bei der Bewertung von Versorgungszusagen“ vom 09.12.2016 zu dem maßgebenden Pensionsalter bei der bilanzsteuerrechtlichen Bewertung von Gesamtversorgungszusagen Stellung genommen. Hierüber hatte der AGV Arbeitgeberverband der Immobilienwirtschaft e.V. bereits im Mai 2017 berichtet. Da vermehrt Nachfragen an den AGV herangetragen wurden, insbesondere die Frage, ob für die bilanzsteuerrechtliche Bewertung der Pensionsverpflichtungen eine – aus arbeitsrechtlicher Sicht nicht zwingende – schriftliche Änderung der zugrundeliegenden Versorgungszusage erforderlich ist, weist der AGV auf folgende Punkte nochmals hin.

Nach den Urteilen des Bundesarbeitsgerichts vom 15.05.2012 (Az.: 3 AZR 11/10) sowie vom 13.01.2015 (Az.: 3 AZR 897/12) ist die Bezugnahme auf die Vollendung des 65. Lebensjahres in einer betrieblichen Gesamtversorgungszusage regelmäßig als Bezugnahme auf die jeweils maßgebliche Regelaltersrente in der gesetzlichen Rentenversicherung auszulegen. Nach wohl überwiegender Ansicht findet diese Rechtsprechung generelle Anwendung auf alle Direktzusagen. Dieser Punkt ist aber noch nicht höchstrichterlich entschieden. Nach der Auslegungsregel des BAG steigt im genannten Anwendungsbereich die Altersgrenze „Alter 65“ automatisch auf die jeweils maßgebliche Regelaltersgrenze in der gesetzlichen Rentenversicherung mit an. Im Anwendungsbereich der BAG-Rechtsprechung ist aus arbeitsrechtlicher Sicht eine Änderung der Versorgungszusage nicht zwingend erforderlich.

Für die bilanzsteuerrechtliche Bewertung ergibt sich aus dem BMF-Schreiben vom 09.12.2016 dagegen Handlungsbedarf. Nach Auffassung des BMF ist für die bilanzsteuerrechtliche Bewertung der von der BAG-Rechtsprechung betroffenen Gesamtversorgungszusagen grundsätzlich das in der jeweiligen Pensionszusage schriftlich festgeschriebene Pensionsalter („Alter 65“) maßgebend. Für eine bilanzsteuerrechtliche wirksame Änderung dieses Pensionsalters im Sinne der Rechtsprechung des BAG bedürfe es noch vor Ablauf des Wirtschaftsjahres, das nach dem 09.12.2016 begonnen hat, d.h. bis zum 31.12.2017, einer Änderung der Versorgungszusage. Diese Änderung müsse in Schriftform erfolgen. Nur bei unverfallbarer Anwartschaft ausgeschiedener Arbeitnehmer reiche eine betriebsöffentliche Erklärung des versorgungsverpflichteten Arbeitgebers (z.B. durch Veröffentlichung im Bundesanzeiger oder Aushang am „Schwarzen Brett“).

Das BMF vertritt nach Abstimmung mit den obersten Finanzbehörden der Länder die Auffassung, dass die steuerrechtlichen Regelungen des BMF-Schreibens vom 09.12.2016 nur für Gesamtversorgungszusagen gelten. Hieran anschließend hat die Oberfinanzdirektion Niedersachsen bereits eine gleichlautende Verfügung erlassen. Unter dieser Prämisse ist der Anwendungsbereich des o.g. BMF-Schreibens deutlich auf Gesamtversorgungszusagen eingeschränkt.

Die Finanzverwaltung hat angekündigt, nach Ablauf der Übergangsfrist die nicht nach den obigen Grundsätzen angepassten Versorgungszusagen mangels hinreichender Schriftform bilanzsteuerrechtlich nicht mehr zu berücksichtigen. In der Steuerbilanz insoweit passivierte Pensionsrückstellungen seien gewinnerhöhend aufzulösen. Unklar ist, inwieweit diese Auffassung von den Finanzgerichten im Streitfall bestätigt werden wird.

Der AGV empfiehlt daher, den bilanzsteuerrechtlichen Handlungsbedarf vor Fristablauf mit dem Steuerberater oder dem Prüfungsverband abzustimmen. Hierbei sollte auch die Frage erörtert werden, ob die vorstehenden Grundsätze des BMF-Schreibens auch außerhalb von den Gesamtversorgungszusagen auf Direktzusagen Anwendung finden können.

Für Rückfragen steht Ihnen Herr WP Hans Maier (Telefon 0711 16345 – 150, Email: hans.maier@vbw-online.de) zur Verfügung.

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Genossenschaftswesen und Genossenschaftsrecht

Neue Beitritts-/Beteiligungserklärungen ab 07.12.2017 über den Haufe Verlag lieferbar

Wie in den regionalen Arbeitsgemeinschaften bereits mitgeteilt, enthält das am 22.07.2017 in Kraft getretene Gesetz zum Bürokratieabbau und zur Förderung der Transparenz bei Genossenschaften unter anderem eine Neuregelung hinsichtlich der Informationspflichten in der Beitrittserklärung (§ 15a Satz 3 GenG).

Sofern die Satzung weitere Zahlungspflichten (wie z.B. zu zahlende Eintrittsgelder) oder eine Kündigungsfrist von mehr als einem Jahr bestimmt, muss dies in der Beitrittserklärung vom Beitretenden ausdrücklich zur Kenntnis genommen werden.

Der Fachausschuss Rechtsfragen im GdW hat die Beitritts-/Beteiligungserklärungen angepasst; sie sind ab 07.12.2017 über den Haufe Verlag lieferbar. Bereits erfolgte Bestellungen werden ebenfalls ab dem 07.12.2017 zur Auslieferung freigegeben.

Des Weiteren weisen wir - wie ebenfalls in den regionalen Arbeitsgemeinschaften bereits angesprochen - nochmals darauf hin, dass seit in Kraft treten des Gesetzes jede Genossenschaft den Namen und den Sitz des Prüfungsverbandes, dem sie angehört, auf ihrer Internetseite oder in Ermangelung einer solchen auf den Geschäftsbriefen anzugeben hat (§ 54 Satz 2 GenG).

An welcher Stelle diese Angabe auf der Internetseite erfolgt, ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. Empfehlenswert scheint eine Veröffentlichung im Impressum, da im Impressum alle rechtlichen Pflichtangaben enthalten sind und die Angabe des Prüfungsverbandes auch dort  erwartet wird.

Nur wenn eine Genossenschaft keine Internetseite hat, und nur dann, ist der Prüfungsverband auf den Geschäftsbriefen zu nennen. Eine gleichzeitige Nennung des Prüfungsverbandes auf der Internetseite und den Geschäftsbriefen ist nicht erforderlich. Andersherum reicht die Angabe des Prüfungsverbandes auf den Geschäftsbriefen dann nicht aus, wenn eine Internetseite vorhanden ist.

Wir schlagen Ihnen diesbezüglich folgende Formulierung vor:

"Gesetzlicher Prüfungsverband nach § 54 GenG:

vbw Verband baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V.

Herdweg 52-54

70174 Stuttgart

www.vbw-online.de"

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin RAin Ursula Hennes, Tel: 0711 16345 - 114) zur Verfügung.

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Bauwesen und Baurecht

Vergaberecht – Neue EU-Schwellenwerte ab 01.01.2018

Mit vbw-info 01/2016 hatten wir Ihnen die bis zum Ende des Jahres 2017 geltenden EU-Schwellenwerte, also die Auftragswerte, ab denen „öffentliche Auftraggeber“ im Sinne des § 99 GWB Beschaffungen europaweit auszuschreiben haben, mitgeteilt. Die EU-Kommission hat die Schwellenwerte für öffentliche Aufträge, ab denen die EU-weiten Rechtsverordnungen gelten, turnusgemäß geprüft und durch Verordnung mit Wirkung zum 01.01.2018 geändert.

  • Für Bauaufträge und solche im Sektorenbereich wird danach der Schwellenwert von derzeit 5.225.000 € auf einheitlich 5.548.000 € angehoben.
  • Für Liefer- und Dienstleistungen beträgt der Schwellenwert ab 01.01.2018 nunmehr 221.00 € (bislang 209.000 €).
  • Im Sektorenbereich der Liefer- und Dienstleistungen gilt ab 01.01.2018 ein Schwellenwert von 443.000 € statt bisher 418.000 €.
  • Für Liefer- und Dienstleistungsaufträge von obersten und oberen Bundesbehörden steigt der Schwellenwert von 135.000 € auf 144.000 €.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartner: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 - 114) zur Verfügung.

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Mietrecht

Unwirksamkeit von Schriftformheilungsklauseln in Gewerberaummietverträgen

§ 550 BGB schreibt vor, dass ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen wird, der Schriftform bedarf. Dabei erfasst das Schriftformerfordernis nicht nur den Vertragsabschluss als solchen, sondern auch alle vertragswesentlichen Punkte des Vertrages selbst, also Mietobjekt, Mietdauer, Mietzins usw. ebenso wie nachträgliche Änderungen des Vertrages. Geschieht dies nicht in schriftlicher Form, gilt das Mietverhältnis als für unbestimmte Zeit geschlossen und kann von jeder Mietvertragspartei ordentlich gekündigt werden. Diese Regelung gilt über § 578 Abs. 2 BGB auch für Gewerberaummietverträge.

In dem Rechtstreit, den der BGH mit Urteil vom 27.09.2017 (Az.: XII ZR 114/16) zu beurteilen hatte, wurde im Dezember 1998 das Mietverhältnis über Gewerberäume mit einer Festlaufzeit schriftlich abgeschlossen. 2009 erwarb die Vermieterin das Gebäude und trat somit in das bestehende Mietverhältnis ein. In den Jahren 2006 und 2009 erfolgten schriftliche Nachträge zum bestehenden Mietvertrag. Zum einen wurde die ursprüngliche Wertsicherungsklausel durch eine Regelung ersetzt, nach der sich die Miete ändert, sobald sich der Verbraucherpreisindex für Deutschland um mindestens 10 Punkte verändert. Zum anderen wurde nunmehr zwischen den Parteien eine feste Mietzeit bis zum 31.05.2020 mit einer einmaligen Verlängerungsoption für den Mieter vereinbart. Daneben enthielt der zweite Nachtrag folgende Regelung:

„Die Parteien verpflichten sich gegenseitig, …. jederzeit alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die erforderlich sind, um dem gesetzlichen Schriftformerfordernis gemäß § 550 BGB, insbesondere im Zusammenhang mit dem Abschluss dieses Nachtrages sowie weiteren Nachträgen, Genüge zu tun und bis dahin den Mietvertrag nicht unter Berufung auf die Nichteinhaltung der Schriftform vorzeitig zu kündigen.“

Im Januar 2011 teilte die Vermieterin dem Mieter schriftlich mit, eine Änderung der Wertsicherungsklausel dahingehend zu wollen, dass bei einer Veränderung des Verbraucherpreisindex um 5 % eine entsprechende Änderung der Miete eintreten soll. Der Vermieter vermerkte auf dem Schreiben handschriftlich „6 % einverstanden“ und sandte den unterschriebenen Vermerk an die Vermieterin zurück. Am 20.06.2014 erklärte die Vermieterin die ordentliche Kündigung zum 31.12.2014. Der Mieter beruft sich auf die vereinbarte Vertragslaufzeit bis Mai 2020, die die Vermieterin mangels Schriftform des Mietvertrages für unwirksam hält.

Der BGH hatte vorliegend also die umstrittene Rechtsfrage zu klären, inwieweit Schriftformheilungsklauseln in gewerblichen Mietverträgen wirksam bzw. unwirksam sind. Der BGH kam zu folgendem Ergebnis:

Der zwischen den Parteien abgeschlossene ursprüngliche Mietvertrag entsprach der Schriftform, auch unter Berücksichtigung der Nachträge aus den Jahren 2006 und 2009. Die Nachträge waren hinreichend bestimmt und nahmen auf den ursprünglichen Vertrag Bezug. Dafür war ein Hinweis auf die Nachträge auf der Urkunde des Ausgangsvertrages nicht erforderlich. Vielmehr erfolgte die gedankliche Verklammerung zwischen dem ursprünglichen Vertrag und den Nachträgen im jeweiligen Nachtrag selbst.

Der dritte Nachtrag aus dem Jahre 2011, die Änderung der Wertsicherungsklausel, zerstörte hingegen die Schriftform des Mietvertrages. Dies, da dem Schreiben der Vermieterin mit dem handschriftlichen Zusatz des Mieters eine ausreichende Bezugnahme auf den Ursprungsvertrag und die jeweiligen Nachträge fehlt. Der BGH kommt daher zu dem Ergebnis, dass Folge des Verstoßes gegen die Schriftform im dritten Nachtrag ist, dass der Mietvertrag gemäß § 550 BGB als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gilt und grundsätzlich jederzeit eine ordentliche Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist möglich ist.

Schriftformheilungsklauseln, die eine generelle Verpflichtung der Parteien dahingehend enthalten, Schriftformverstöße jeglicher Art nachträglich zu beseitigen, um dadurch eine vorzeitige Vertragsbeendigung zu verhindern, sind stets unwirksam.

Dabei spielt es keine Rolle, ob diese Klauseln durch Individualvertrag oder in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbart werden. Dies, da § 550 BGB zwingendes Recht enthält und bei langfristigen Mietverträgen einerseits sicherstellen soll, dass ein Grundstückserwerber, der in das Mietverhältnis eintritt, dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Mietvertrag erkennen kann; andererseits dient es auch dazu, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden zwischen den ursprünglichen Mietvertragsparteien zu gewährleisten und diese vor der Eingehung langfristiger Bindungen zu schützen.

Vorliegend hat der BGH im Ergebnis jedoch trotzdem die Kündigung der Vermieterin zurückgewiesen. Begründet wird dies damit, dass sich die Vermieterin nicht auf den Schriftformmangel berufen kann, weil die Vertragsänderung, die den Wegfall der Schriftform begründet hat (Nachtrag 2011), auf ihre Initiative erfolgt war und ausschließlich ihren Interessen gedient hat. Die Vermieterin hat eine Anpassung der Indexklausel begehrt, sodass es ihr wesentlich früher möglich war, eine Mieterhöhung gegenüber dem Mieter durchzusetzen. Nach Ansicht des BGH verstößt es gegen Treu und Glauben, wenn die Vermieterin eine zu ihren Gunsten getroffene nachträgliche Abrede zum Anlass nimmt, einen Schriftformverstoß zu rügen, um sich so aus der Festlaufzeit des Vertragsverhältnisses zu lösen.

Anmerkung

Der BGH erteilt der bisherigen Rechtsprechung, welche die Schriftformheilungsklauseln in bestimmten Fällen für wirksam hält, eine deutliche Absage. Der BGH stellt klar, dass der Erwerberschutz und die Beweisbarkeit langfristiger Abreden im Vordergrund vor den Vereinbarungen der Mietvertragsparteien stehen und sieht § 550 BGB als unabdingbar.

Allein deshalb, weil sich die Vermieterin aus vorgenanntem Gründen treuwidrig gegenüber dem Mieter verhielt, war die auf den Schriftformmangel gestützte Kündigung treuwidrig und im Ergebnis unwirksam.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartner: RA Thorsten Aigner, Telefon 0711 16345 - 118) zur Verfügung.

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Europarecht

EU – INFO Dezember 2017

Anbei erhalten Sie die neuesten Informationen aus der Europäischen Union (EU-INFO, Ausgabe Dezember 2017).

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Mit freundlichen Grüßen

RAin Sigrid Feßler
Verbandsdirektorin