vbw-info 11/2019

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Inhaltsverzeichnis

Angelegenheiten des Verbandes

Axel Gedaschko als Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW im Amt bestätigt

Der GdW hat auf dem Tag der Wohnungswirtschaft in Berlin mit überwältigender Mehrheit von 94 Prozent GdW-Präsident Axel Gedaschko vorzeitig für weitere fünf Jahre im Amt bestätigt. Die dritte Amtsperiode beginnt am 01.02.2021. Der frühere Hamburger Senator, der seit 2011 an der Spitze des größten wohnungswirtschaftlichen Verbandes steht, bedankte sich bei seinen Mitgliedern für das Vertrauen.

"Gemeinsam ist es uns in den letzten Jahren gelungen, den GdW auf seinem erfolgreichen Weg als Spitzenverband der Wohnungswirtschaft weiterzuführen", erklärte Gedaschko. Der GdW-Präsident werde in seiner nächsten Amtsperiode sein Hauptaugenmerk verstärkt auf faire Rahmenbedingungen für mehr bezahlbaren Wohnraum und den so wichtigen Interessenausgleich für die rund 3.000 Verbandsmitglieder legen. Insbesondere die sozial vertretbare Erreichung der Klimaschutzziele, aber auch der regionale Ausgleich zwischen wachsenden und schrumpfenden Regionen werden dabei im Mittelpunkt stehen.

"Die Wohnungswirtschaft braucht verlässliche politische Bedingungen, um nachhaltig wirtschaften zu können", so Gedaschko. In diesen hitzigen Zeiten ist es dabei besonders wichtig, dass die Politik das immer stärker werdende Klima von Aggression und Populismus besonders gegenüber den Wohnungsunternehmen des GdW, die sich für bezahlbare Wohnungen einsetzen, nicht schürt, sondern sich für einen fairen Umgang miteinander einsetzt. "Respekt ist dabei das Wort der Stunde. Das ist der Anspruch, den wir an uns selber haben und den wir auch im gesellschaftlichen Diskurs erwarten", so der GdW-Präsident.

"Wir werden uns weiterhin mit voller Kraft dafür einsetzen, dass unsere Wohnungsunternehmen bezahlbaren Wohnraum für breite Schichten der Bevölkerung unter fairen wirtschaftlichen Bedingungen anbieten können", so der GdW-Chef. Der GdW werde dabei auch besonders auf europäischer Ebene aktiv sein. Seit mehr als 30 Jahren ist der Verband über den europäischen Verband "Housing Europe" auch in Brüssel stark vernetzt und betreibt dort ein eigenes Büro. "Die großen Erfolge belegen es: Die europäische Interessenvertretung der Wohnungswirtschaft ist stark aufgestellt und hat mit dem GdW für Deutschland einen verlässlichen Partner", so Gedaschko.

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Angelegenheiten des Verbandes

Aus dem Fachausschuss Wohnen und Leben

Der neu ins Leben gerufene Fachausschuss Wohnen und Leben im vbw tagte am 05.11.2019 zum zweiten Mal. Auf der Tageordnung standen dabei Stadt- und Gemeindeentwicklungskonzepte. Die STEG Stadtentwicklung mbH hatte in ihre Räumlichkeiten im Stuttgarter Bohnenviertel eingeladen, um ihre Arbeit zu präsentieren und zu erläutern, wie die Planungsprozesse von Kommunen oder Gemeinden bei der Entwicklung einer Regionalentwicklungsstrategie aussehen. Dabei wurden ebenfalls unterschiedliche Dialog- und Beteiligungsformate und unterschiedliche Erfahrungen mit Verwaltung und Entscheidungsträgern in den Kommunen diskutiert. Im Zuge dieser Diskussion wurde beschlossen, sich mit den Themen Partizipation und Beteiligung näher auseinanderzusetzen und eine Tagung zu dem Thema für die Mitglieder des vbw zu konzipieren. Geplant ist diese Tagung für das kommende Jahr und wird voraussichtlich in Freiburg stattfinden. Des Weiteren wird der Fachausschuss Best-Practice Beispiele aus den Unternehmen zum Thema integrative Planung sammeln (ganzheitliche, systemische Planung, die alle Aspekte und Bedürfnisse der verschiedenen Akteure mit berücksichtigt) und nach einem Auswahlverfahren den Mitgliedsunternehmen des vbw zur Verfügung stellen.

Sollten Sie in Ihrem Unternehmen Beispiele für einen gelungenen integrativen Planungsprozess haben und mit anderen teilen wollen, wenden Sie sich bitte an Herrn Baecker vom vbw, der den Fachausschuss betreut (Telefon 0711 16345 – 121, Email: baecker@vbw-online.de).

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Angelegenheiten des Verbandes

Aus dem Fachausschuss Digitalisierung

Zwei Tage nach der ersten Tagung im vbw zum Thema Digitalisierung traf sich am 07.11.2019 der Fachausschuss Digitalisierung. Bei der Sitzung wurden die Tagung und deren Verlauf evaluiert und über das weitere Vorgehen beraten. Auch die Mitgliederumfrage zum Thema Digitalisierung und deren Ergebnisse wurden diskutiert. Um zukünftige Tagungen und das weitere Vorgehen von Fachausschuss und Verband noch stärker an den Bedürfnissen der Mitglieder ausrichten zu können, wurde beschlossen, eine weitere, tiefgreifende Umfrage zu den einzelnen im Einsatz befindlichen Softwarelösungen und dem aktuellen Stand der Unternehmen bei der Digitalisierung durchzuführen. Ziel dabei ist es, die Unternehmen mit ähnlichem Entwicklungsstand und gleicher im Einsatz befindlicher Software identifizieren und vernetzen zu können, so dass Beratungsangebote und Synergien gut genutzt und passende Angebote gemacht werden können. Die Daten sollen auch für eine weitere Tagung zum Thema Digitalisierung im nächsten Jahr genutzt werden, in dem mit Best-Practice Beispielen und Workshops praktische Handlungsempfehlungen für die Mitgliedsunternehmen erarbeitet werden sollen.

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Angelegenheiten des Verbandes

GdW Branchenbericht 8 - "Unternehmenstrends 2030" erschienen

Der GdW-Branchenbericht 8 "Unternehmenstrends 2030" schreibt auf der Grundlage einer breit angelegten Unternehmensbefragung die Unternehmenstrends 2020 fort und zeigt zukünftige Entwicklungen auf. Die Unternehmenstrends untersuchen die Trends auf der Anbieterseite.

Den Branchenbericht finden Sie im Mitgliederbereich der vbw-Homepage (www.vbw-online.de) unter der Rubrik Brancheninfos aus dem GdW/Studien.

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Angelegenheiten des Verbandes

GdW veröffentlicht Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2019/2020

In den "Wohnungswirtschaftlichen Daten und Trends" des GdW finden Sie Kennziffern, Tabellen und Grafiken zur Entwicklung der Branche und der Wohnungsmärkte. Das mehr als 100 Seiten umfassende Kompendium informiert in diesem Jahr neben der üblichen Berichterstattung zu den Themen Investitionen, Bautätigkeit, Mietenentwicklung außerdem über diese Themen:

  • Wirtschaftliche Bedeutung der Immobilienwirtschaft
  • Anteil professionell-gewerblicher Wohnungsvermieter am deutschen Wohnungsmarkt
  • Neubauinvestitionen bei GdW-Unternehmen auf Rekordhoch
  • Junge Familien wandern wieder stärker an den Stadtrand oder ins Umland
  • Wohnungsleerstände nehmen in vielen ländlichen und strukturschwachen Räumen zu
  • Verhältnis der möglichen Annuität zu den Fremdkapitalkosten der Unternehmen

Das Werk finden Sie im Mitgliederbereich auf der vbw-Homepage (www.vbw-online.de) unter der Rubrik Brancheninfos aus dem GdW/Allgemeine Informationen.

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Angelegenheiten des Verbandes

GdW gibt Leitfaden „Digitale Agenda“ heraus

Die GdW-Arbeitshilfe Nummer 84 dient als Wegweiser für Wohnungsunternehmen zur Priorisierung von Digitalisierungsinitiativen und zur Entwicklung eines digitalen Fahrplans. Der vorliegende Leitfaden "Digitale Agenda" geht die Hürde einer fehlenden strategischen und strukturellen Ausrichtung zum Thema "Digitalisierung" gezielt an.

Er konzentriert sich auf acht Kernprozesse der Bestandsbewirtschaftung und auf die Möglichkeiten, die sich hier speziell für kleine und mittlere Wohnungsunternehmen ergeben. Eine Roadmap der Digitalisierung für Wohnungsunternehmen ermöglicht zudem eine Gesamtsicht auf den Digitalisierungsprozess.

Den Leitfaden Digitale Agenda finden Sie im Mitgliederbereich der vbw-Homepage (www.vbw-online.de) unter der Rubrik Brancheninfos aus dem GdW/Arbeitshilfen.

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Angelegenheiten des Verbandes

Erste Ergebnisse der Mitgliederbefragung zur Digitalisierung liegen vor

Im Frühjahr haben der VdW Bayern und der vbw die Mitgliedsunternehmen ausführlich zum Thema Digitalisierung in der Wohnungswirtschaft befragt. Insgesamt 199 Unternehmen haben an der Umfrage teilgenommen. Die ersten Auswertungen dieser Umfrage liegen nun vor. Herr Fügen von der VdW Treuhand Bayern hat bei den Baden-Badener Tagen im September bereits Kern-Ergebnisse vorgestellt. Gemeinsam mit seinem Kollegen Gerald Pfretzschner hat er die wichtigsten Aussagen nun verschriftlicht und präsentiert sie in einem Artikel. Detailliertere Betrachtungen sollen noch folgen.

Den Artikel finden Sie im Mitgliederbereich der vbw-Internetseite (www.vbw-online.de) unter der Rubrik Brancheninfos aus dem vbw/Allgemeine Informationen.

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Angelegenheiten des Verbandes

Minor-Studie „Zusammenleben im Quartier“ erschienen

Die vom GdW in Auftrag gegebene Studie analysiert Herausforderungen des Zusammenlebens im Quartier. Ziel der Studie ist die Analyse von Herausforderungen des Zusammenlebens, von Konflikten und problematischen Entwicklungen in Wohnquartieren. Des Weiteren werden Handlungsempfehlungen zur Verbesserung der Wohnsituation und des Zusammenlebens in der Nachbarschaft abgeleitet, die sich an die Kommunal-, Landes- und Bundespolitik, an den GdW, seine Regionalverbände und Unternehmen und gegebenenfalls an weitere Akteure wie Wohlfahrtsverbände, Freiwilligenagenturen u.ä. richten.

Die Studie finden Sie im Mitgliederbereich der vbw-Homepage (www.vbw-online.de) unter der Rubrik Brancheninfos aus dem GdW/Studien.

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Angelegenheiten des Verbandes

vbw-Mitgliedsunternehmen ausgezeichnet

IWS-ImmobilienAward

Im November zeichnete der IWS Immobilienwirtschaft Stuttgart e.V. sechs Projekte aus der Metropolregion Stuttgart mit einem IWS-ImmobilienAward aus. Darunter zwei Projekte von vbw-Mitgliedsunternehmen. Dieses Jahr wurden 27 Projekte in sechs Kategorien eingereicht, die in den Bereichen Wirtschaftlichkeit, Nachhaltigkeit und Städtebau innovativ sind. Awards wurden in den Kategorien „Wohnen“, „Wohnen und Gewerbe“, „Kombinierte Wohnformen“, „Büro“, „Gewerbe“ und „Sonderbau“ vergeben. Darüber hinaus wurde ein Sonderpreis durch die Jury ausgelobt. Zwei Projekte von Mitgliedsunternehmen des vbw erhielten einen Award. Die Preisverleihung fand mit vielen Gästen und einem sehr feierlichen Rahmen in der Alten Reithalle in Stuttgart statt.

In der Kategorie Wohnen erhielt die Wohnungsbau Ludwigsburg GmbH den IWS-Award für fünf energieeffiziente Punkthäuser in Ludwigsburg. „Die WBL zeigt mit diesen Häusern, wie bezahlbarer Wohnraum ökologisch, klimaschonend und nachhaltig realisiert werden kann“, begründete die Jury ihr Votum. Das architektonisch ansprechende Neubauprojekt nach KfW-Standard 55 bietet ein komfortables Raumklima mit hoher Wohnqualität. Besonders hervorzuheben sei das innovative Finanzierungskonzept, bei dem der Erlös aus dem Verkauf der Eigentumswohnungen unmittelbar den Mietwohnungen zu Gute kommt, die unterhalb der marktüblichen Miete angeboten werden. Aus gesellschaftlicher Sicht leistet das Projekt einen wertvollen Beitrag zum bezahlbaren Wohnen für Menschen mit geringem und mittlerem Einkommen. Im Wohnquartier entsteht ein sozialer Mix, bei dem neuer Wohnraum für alle geschaffen wird.

In der Kategorie Kombinierte Wohnformen ging der IWS-Award an die Kreisbaugesellschaft Waiblingen mbH für ein Wohn- und Geschäftshaus in Fellbach. Lobend erwähnte die Jury, dass die Kreisbau mit dem funktionalen und unterschiedlich genutzten Gebäude ein Herzstück für das Quartier geschaffen habe. „So wird das zuvor rein gewerblich geprägte Gebiet mit neuem Leben gefüllt“, betonte Laudatorin Dr. Iris Beuerle. Die Fassade aus Glas und Ziegeln spiegelt optisch Offenheit und Solidität wider. Das Gebäude bietet Platz für die Fellbacher Zweigstelle der Volkshochschule, die Jugendtechnikschule und die städtische Jugendkunstschule sowie für 35 Mietwohnungen – vom Einzimmerapartment bis zur Vier-Zimmer-Wohnung. Auch beim Thema Nachhaltigkeit hat das Projekt Vorbildcharakter: Neben den preisgünstigen und barrierefreien Wohnungen vervollständigen das öffentliche Fahrradparkhaus, das Erdgasblockheizkraftwerk und die Fotovoltaik-Anlage das Bild und machen das Objekt zu einem neuen Mobilitätshub, Sozialtreffpunkt und kulturellen Eckpfeiler der Stadt Fellbach. „Unterschiedlichste Partner haben hier gemeinsam ein ambitioniertes Projekt entwickelt, von dem Anwohner, Gewerbe und die Stadtgesellschaft als Ganzes gleichermaßen profitieren. Es ist ein äußerst gelungenes Beispiel moderner Stadtplanung und Stadtentwicklung“, so die Jury.

Weitere Preise gingen

  • für das Dorotheen Quartier an die EKZ Grundstücksverwaltung GmbH & Co. KG
  • für den ersten Bauabschnitt des Lautenschlagerareals an die Fünfte Industriehof Objekt GmbH
  • für das Warendienstleistungszentrum Breuninger in Sachsenheim an die E. Breuninger GmbH & Co.
  • für den Erweiterungsbau Experimenta an die Schwarz Real Estate GmbH & Co. KG

Einen Sonderpreis erhielt das Projekt Cosmo Update Living der Zweite Orsus Mönchstr.11 GmbH.

Weitere Informationen finden Sie unter dem www.iws-stuttgart.de

DGNB-Diamant-Auszeichnung für das Skaio der Stadtsiedlung Heilbronn GmbH

Das Holzhochhaus Skaio auf dem Gelände der Bundesgartenschau wurde von der DGNB-Kommission für Gestaltungsqualität im Sinne einer herausragenden gestalterischen und baukulturellen Qualität mit dem DGNB Diamant prämiert. Das Skaio ist das erste Gebäude, das die renommierte Auszeichnung in der Kategorie „Wohngebäude“ besetzt.

Die Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) vergibt mit ihrem DGNB-System Zertifikate in den Qualitätsstufen Platin, Silber, Gold und Bronze für Gebäude, die zahlreiche Nachhaltigkeitskriterien herausragend erfüllen. Das Skaio – entworfen von dem als Holzbau-Pionier bekannten Berliner Architektenbüro Kaden+Lager – war Teil der Stadtausstellung im Rahmen der BUGA 2019 und ein Vorreiter im ökologisch nachhaltigen Wohnungsbau: Alle Details sind so geplant, dass der spätere, sortenreine Rückbau und somit eine Wiederverwertung möglich sind.

Bei der Preisverleihung wurde die Auszeichnung in Form einer Plakette und Urkunde von der DGNB-Kommission an die Stadtsiedlung Heilbronn überreicht. Dominik Buchta, Geschäftsführer der Stadtsiedlung Heilbronn sagte: „Mit der exklusiven Auszeichnung DGNB Diamant wird mit Skaio das höchste Holzhaus Deutschlands ausgezeichnet. Das Prädikat steht für herausragende gestalterische und insbesondere baukulturelle Qualität. Wir sind stolz, dass die Fachkommission unser Konzept, hochwertigen ökologischen und auch geförderten Wohnraum zu realisieren, würdigt.“

Wohnungsbauministerin Dr. Nicole Hoffmeister-Kraut betonte: „Wichtiges Ziel einer zukunftsweisenden Baukultur ist es, die Voraussetzungen für eine nachhaltige Entwicklung Baden-Württembergs als Wohn- und Wirtschaftsstandort zu schaffen. Die ausgezeichneten Bauten sind baukulturelle Meilensteine und vorbildliche Beispiele dafür, dass wir mit innovativen Lösungen mehr Nachhaltigkeit im Planen und Bauen erreichen können.“

Auch der Heilbronner Neubau des Science Centers experimenta der Schwarz Real Estate GmbH & Co. KG, der vom Architekturbüro Sauerbruch Hutton aus Berlin geplant wurde, erhielt die Auszeichnung DGNB Diamant.

Dr. Ursula Broermann-Preis für beispielhaftes barrierefreies Bauen 2019 vergeben

Neben dem Kinderhaus Luftikus in Baiersbronn, dem Klosterhof & Schulzentrum St. Benedikt in Schramberg-Heiligenbronn und der Sieben-Keltern-Schule in Metzingen, die alle drei den Dr. Ursula Broermann-Preis für beispielhaftes barrierefreies Bauen 2019 erhielten, vergab die Jury auch drei Würdigungen für Wohnbauprojekte. Gesucht waren ausdrücklich auch private Objekte und Anlagen, für die keine Verpflichtung auf Barrierefreiheit besteht. Konkret gingen die Würdigungen an die Baugemeinschaft GeWoLeo in Leonberg und das Architekturbüro Manderscheid, an den Neubau Betreutes Wohnen für Senioren auf dem Turley-Areal in Mannheim mit dem Bauherrn Theodor-Fliedner-Stiftung und den Architekten Schwambach Storch + Federle Arbeitsgemeinschaft sowie an den von ZG Architekten GmbH geplanten Parlerhof in Ulm der ulmer heimstätte eG.

Weitere Informationen finden Sie unter: www.akbw.de/download/Broermann-Preis2019.pdf.

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Angelegenheiten des Verbandes

Laura Hahn von der Stadtsiedlung Heilbronn GmbH erhält als eine der bundesweit besten Immobilienkaufleute des Jahres 2019 ein GdW-Stipendium

Bereits zum zehnten Mal vergab der GdW auf dem Tag der Wohnungswirtschaft drei Stipendien an die bundesweit besten Absolventen der Ausbildung zur Immobilienkauffrau/-mann, die ihre Ausbildung bei einem der Mitgliedsunternehmen der Regionalverbände des GdW mit sehr gutem Ergebnis abgeschlossen haben.

"Die eingegangenen Bewerbungen haben das extrem hohe Niveau der Ausbildung in den Wohnungsunternehmen erneut eindrucksvoll unter Beweis gestellt. Jetzt geht es darum, die jungen Leute weiterhin in der Wohnungswirtschaft zu halten. Ein Studium an einer unserer Hochschulen ist da genau das richtige", erklärte GdW-Präsident Axel Gedaschko. "Ich möchte mich bei allen ausbildenden Unternehmen für ihren Einsatz und ihr Engagement bedanken."

Die Stipendien gelten für ein berufsbegleitendes Bachelorstudium Real Estate an einer von den wohnungswirtschaftlichen Verbänden eingerichteten Hochschule. Die Jury unter dem Vorsitz von GdW-Präsident Axel Gedaschko hat die drei besten Bewerber ausgezeichnet:

  • Jannik Bohn, Ausbildung zum Immobilienkaufmann bei der Baugenossenschaft Hamburger Wohnen eG
  • Sarah Hölzle, Ausbildung zur Immobilienkauffrau bei der Wohngruppe Augsburg / Leben
  • Laura Hahn, Ausbildung zur Immobilienkauffrau bei der Stadtsiedlung Heilbronn GmbH

Der vbw gratuliert Frau Hahn zur hervorragenden Leistung und dem Stipendium.

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Allgemeine Geschäftsführung

Achtung: VG Media versendet NICHT mit dem GdW und seinen Landesverbänden abgestimmte Schreiben an selbst recherchierte Unternehmensadressen

Mit vbw-info 08/2019 haben wir Sie über den Vertrag mit der VG Media und die nächsten Schritte (Ausfüllen des Fragebogens etc.) informiert.

Zwischenzeitlich haben aufgrund dieser Informationen mehr als die Hälfte aller Mitgliedsunternehmen der VG Media den Fragebogen rückübermittelt. Die Rückmeldungen übersteigen mehrfach die Zahl der Unternehmen, die die Programmsignale der von der VG Media vertretenen privaten Sendeunternehmen in urheberrechtlich relevanter Weise weiterleiten und zu einer Auskunft unmittelbar rechtlich verpflichtet sind.

Dennoch zeigt sich die VG Media unzufrieden. Wie der GdW durch Anrufe von Mitgliedsunternehmen erfahren hat, hat die VG Media Ende Oktober 2019 – nach Ablauf der vereinbarten Rücksendefrist für die Fragebögen ohne Abstimmung mit dem GdW – zahlreichen Mitgliedsunternehmen ein "Mahnschreiben" zur Rücksendung des Fragebogens zugesandt. Von den betroffenen Unternehmen wurden diese Schreiben aufgrund der Wortwahl und einer sehr kurzen Fristsetzung mindestens als unfreundlich bewertet. Zudem erweckten die „Mahnschreiben“ den Eindruck, als ob sie mit dem GdW abgestimmt seien und auch die Adressen vom GdW zur Verfügung gestellt worden sein könnten.

Wir möchten an dieser Stelle klarstellen, dass dies nicht zutrifft.

Tatsächlich hat die VG Media die Adressen scheinbar selbst recherchiert oder sie muss bereits zu einem früheren Zeitpunkt Kontakt mit den Unternehmen gehabt haben. Weder der GdW noch der vbw haben der VG Media Unternehmensadressen ohne Zustimmung des jeweiligen Unternehmens übermittelt. Darüber hinaus fand der Versand der Schreiben Ende Oktober 2019 zeitlich und inhaltlich ohne Abstimmung mit dem GdW statt.

Nach wie vor gelten zum Thema VG Media die Ihnen mit vbw-info 08/2019 überlassenen ausführlichen Informationen zum Umgang mit dem Fragebogen. Hierzu fassen wir das Wichtigste nochmals in Kürze für Sie zusammen:

  • Wohnungsunternehmen sind rechtlich zur Auskunft verpflichtet, wenn sie Programmsignale der von der VG Media vertretenen privaten Sendeunternehmen in urheberrechtlich relevanter Weise weiterleiten. Sollte dies nicht der Fall sein (z.B. beim Einzelempfang via Parabol- oder Zimmerantennen durch die Mieter sowie bei durch Ihr Unternehmen lediglich fremdverwalteten Beständen), sind die Angaben freiwillig.
  • Für Wohnungsunternehmen mit eigenen Empfangsanlagen wird der Abschluss eines Einzelvertrags für solche Anlagen dringend empfohlen, an denen mehr als zehn Wohnungen angeschlossen sind.
  • Rein vorsorglich weisen wir in Bezug auf die Frage 4.2 des Fragebogens darauf hin, dass GdW und VG Media die Frage unterschiedlich beurteilen, ob die Weiterleitung von Signalen in der NE4 durch das Wohnungsunternehmen bei Signalanlieferung durch einen externen NE3-Netzbetreiber eine eigenständige urheberrechtlich relevante Nutzung des Wohnungsunternehmens ist. Diese Frage ist noch nicht grundsätzlich geklärt. Allerdings hat die VG Media – wie bereits dargestellt – bis zum regulären Ende der Laufzeit des neuen Vertrages zum 31.12.2020 endgültig auf alle sonstigen, zusätzlichen und weiterhin strittigen Vergütungsforderungen bei einer Einspeisung über Kabelnetze verzichtet.
  • Der Abschluss eines Vertrages zu Anlagen fremdverwalteter Wohnungen ist optional und rein freiwillig. Es besteht für Wohnungsunternehmen hier auch keine Auskunftspflicht.

Der GdW hat das Vorgehen der VG Media dieser gegenüber kritisiert und VG Media nachdrücklich aufgefordert, künftig über Schreiben, die sich an mehrere Mitgliedsunternehmen richten, rechtzeitig vor Versand informiert zu werden.

Für weitere Informationen wenden Sie sich gerne an den zuständigen Fachreferenten des GdW, Herrn Dr. Claus Wedemeier, E-Mail: wedemeier@gdw.de

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Allgemeine Geschäftsführung

Die Datenschutzbeauftragen der WTS informieren: Bußgeld gegen ein Wohnungsunternehmen wegen unzulässiger Speicherung von Mieterdaten

Die Berliner Datenschutz-Aufsichtsbehörde hat ein Bußgeld in Höhe von 14,5 Mio. Euro gegen die Deutsche Wohnen SE verhängt. Nach Angaben der Berliner Beauftragten für den Datenschutz hat das Wohnungsunternehmen Daten von Wohnungsbewerbern (Mieterselbstauskunft, Gehaltsnachweise, u. a.) in einem Archivsystem gespeichert, in dem keine Möglichkeit der Löschung dieser Daten vorgesehen war. Die Aufsichtsbehörde hatte diese Missstände schon bei einer ersten Vor-Ort-Kontrolle im Jahr 2017 bemängelt. Es wurden zwar Maßnahmen eingeleitet, die den Missstand beenden sollten, doch war bis zu einer weiteren Prüfung im März 2019 der Abruf dieser Mieterdaten weiterhin möglich. Somit speicherte das Unternehmen auch im März 2019 Unterlagen aus der Wohnungsbewerbung oft auch noch jahrelang nach Beendigung von Mietverhältnissen, ohne sie jemals zu löschen. Die Berliner Aufsichtsbehörde sah darin einen Verstoß gegen die Artikel 5 und 25 DSGVO (Datenschutz durch Technikgestaltung und Grundsatz der Speicherbegrenzung).

Besonders belastend wirkte sich aus, dass die Deutsche Wohnen die beanstandete Archivstruktur bewusst angelegt hatte und die betroffenen personenbezogenen Daten über lange Zeit unzulässig gespeichert wurden. Die Aufsichtsbehörde hat zu diesem Fall ausgeführt: „Datenfriedhöfe, wie wir sie bei der Deutsche Wohnen SE vorgefunden haben, begegnen uns in der Aufsichtspraxis leider häufig. Die Brisanz solcher Missstände wird uns leider immer erst dann deutlich vor Augen geführt, wenn es, etwa durch Cyberangriffe, zu missbräuchlichen Zugriffen auf die massenhaft gehorteten Daten gekommen ist.“

Die Deutsche Wohnen SE hat in einer Presseerklärung angekündigt, gegen den Bußgeldbescheid vorzugehen, so dass nun die erste große Gerichtsentscheidung zum Datenschutz und zur Höhe eines angemessenen Bußgelds zu erwarten ist.

Ob die Ablage der Unterlagen aus dem Bewerbungsprozess in Papierform in der Mieterakte für die Dauer des Mietverhältnisses zulässig ist, ist noch nicht entschieden. Zu unterscheiden ist für die zulässige Speicherdauer auch, ob es zum Abschluss eines Mietverhältnisses gekommen ist oder der Abschluss des Mietvertrages aus welchen Gründen auch immer, nicht erfolgt ist. Die Daten abgelehnter Bewerber dürfen mindestens bis zum Ablauf der Frist aufbewahrt werden, in der Bewerber wegen eines Verstoßes gegen das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz klagen könnten (AAG). Beim Abschluss eines Mietvertrages ist die Speicherung mindestens so lange zulässig, wie gegen den Mieter wegen Eingehungsbetrugs beim Abschluss des Mietverhältnisses (falsche Angaben in der Bewerbung) vorgegangen werden könnte.

Daneben stellen die Bewerbungsunterlagen auch Geschäfts- bzw. Handelsbriefe dar, für die die handelsrechtlichen Aufbewahrungspflichten gelten. Damit würde die Aufbewahrung/Speicherung der Bewerbungsunterlagen entsprechend der handelsrechtlichen Aufbewahrungspflicht aufgrund der gesetzlichen Aufbewahrungspflicht deutlich länger zulässig sein; eine frühere Löschung oder Vernichtung würde gegen das HGB verstoßen. Darauf wird wohl auch im Rahmen des Gerichtsverfahrens abgehoben werden.

Wohnungsunternehmen sind gut beraten, für ihre elektronisch gespeicherten Daten eine Löschroutine zu implementieren. Auch die IT-Anbieter sind angehalten, ihre Programme so zu gestalten, dass den datenschutzrechtlichen Erfordernissen ohne erheblichen Mehraufwand nachgekommen werden kann.

Die Verhängung des Bußgelds zeigt aber auch, dass Anfragen der Aufsichtsbehörde ernst genommen und festgestellte Mängel zügig behoben werden sollten. Ein Säumen, wie bei der Deutsche Wohnen SE, kann zur Verhängung eines Bußgelds führen und sich auch auf dessen Höhe auswirken.

Fragen zum Datenschutz beantworten Ihnen gerne die Datenschutzbeauftragten der WTS, Herr David Hummel (Email: hummel@wts-vbw.de), Herr Dieter Schmidt (Email: dschmidt@wts-vbw.de) und Herr Christoph Schmidt (Email: cschmidt@wts-vbw.de).

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Allgemeine Geschäftsführung

Elektronische Arbeitsunfähigkeitsbescheinigung

Am 18.09.2019 hat das Bundeskabinett den Gesetzesentwurf zur Bürokratieentlastung beschlossen. Dieser sieht u.a. die Einführung einer elektronischen Arbeitsunfähigkeitsbescheinigung zum 01.01.2021 vor.

Die ärztliche Arbeitsunfähigkeitsbescheinigung ist gemäß § 5 Abs. 1 Satz 2 EFZG das zentrale Instrument zum Nachweis der Arbeitsunfähigkeit gegenüber dem Arbeitgeber. Nach der Rechtsprechung des BAG ist die ordnungsgemäß aufgestellte ärztliche Arbeitsunfähigkeitsbescheinigung der gesetzlich ausdrücklich vorgesehene und insoweit wichtigste Beweis für das Vorliegen krankheitsbedingter Arbeitsunfähigkeit und hat daher einen hohen Beweiswert. Nach § 5 Abs. 1 Satz 2 EFZG hat der Arbeitnehmer die Pflicht, dem Arbeitgeber eine ärztliche Arbeitsunfähigkeitsbescheinigung vorzulegen, wenn die Erkrankung länger als drei Kalendertage dauert. Die Arbeitsunfähigkeitsbescheinigung wird derzeit vom behandelnden Arzt in Papierform ausgestellt. Der Arbeitnehmer hat die Arbeitsunfähigkeitsbescheinigung dem Arbeitgeber fristgerecht vorzulegen. Eine Durchschrift der Arbeitsunfähigkeitsbescheinigung ist der Krankenkasse zuzusenden, eine weitere Durchschrift verbleibt beim Arbeitnehmer.

Künftig soll der Arbeitgeber digital über Beginn und Dauer der Arbeitsunfähigkeit seines gesetzlich versicherten Arbeitnehmers sowie über den Zeitpunkt des Auslaufens der Entgeltfortzahlung informiert werden. Die Krankenversicherung, die diese Daten ohnehin erhält, soll dazu eine elektronische Meldung erstellen, die der Arbeitgeber abrufen kann.

Zwar wird durch die Einführung der digitalen Arbeitsunfähigkeitsbescheinigung der bürokratische Aufwand, den die manuelle Bearbeitung und Übermittlung papiergebundener Arbeitsunfähigkeitsbescheinigungen erfordert, verringert. Die Verantwortung für die rechtzeitige Vorlage der Arbeitsunfähigkeitsbescheinigung wird jedoch auf die Krankenkassen bzw. den Arbeitgeber, welcher die elektronische Meldung bei der Krankenkasse abrufen kann, verlagert. Arbeitsrechtliche Konsequenzen (z.B. Abmahnung) wegen verspäteter Vorlage einer Arbeitsunfähigkeitsbescheinigung sind dann ausgeschlossen.

Zukünftig wird der Arbeitgeber die Daten der Krankmeldung bei der gesetzlichen Krankenversicherung elektronisch abfragen müssen. Die elektronische Arbeitsunfähigkeitsbescheinigung soll zu Beginn des Jahres 2021 in Kraft treten.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Evelyn Chaitas, Telefon 0711 16345 – 116) zur Verfügung.

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Allgemeine Geschäftsführung

Keine Pflicht zur Einladung von schwerbehinderten Bewerbern für kommunale Wohnungsunternehmen

Verstoßen Unternehmen gegen die Pflichten, die zum Schutz schwerbehinderter Menschen im Einstellungsverfahren bestehen, so kann dies die Vermutung der Diskriminierung wegen Behinderung begründen und für das Unternehmen Entschädigungsansprüche bis zu drei Bruttomonatsgehältern der zu besetzenden Stelle für jeden schwerbehinderten Bewerber nach sich ziehen. Das Bundesarbeitsgericht (BAG) hat nun dazu entschieden, welche Unternehmen als „öffentliche Arbeitgeber“ i.S.d. § 165 SGB IX gelten und daher verpflichtet sind, schwerbehinderte Bewerber regelmäßig zum Vorstellungsgespräch einzuladen.

Nach § 165 SGB IX müssen schwerbehinderte Menschen, die sich um einen Arbeitsplatz beworben haben oder von der Bundesagentur für Arbeit oder einem von dieser beauftragten Integrationsfachdienst vorgeschlagen werden, bei einem öffentlichen Arbeitgeber zum Vorstellungsgespräch eingeladen werden. Die Einladung ist nur dann entbehrlich, wenn die fachliche Eignung offensichtlich fehlt.

Umstritten war lange, was unter öffentlichen Arbeitgebern zu verstehen ist. Das BAG hat nun klargestellt, dass als öffentliche Arbeitgeber in diesem Kontext nur diejenigen nach § 154 Abs. 2 SGB IX anzusehen sind. Das sind:

  • jede oberste Bundesbehörde mit ihren nachgeordneten Dienststellen
  • das Bundespräsidialamt
  • die Verwaltungen des Deutschen Bundestages und des Bundesrates
  • das Bundesverfassungsgericht
  • die Obersten Gerichtshöfe des Bundes
  • der Bundesgerichtshof, jedoch zusammengefasst mit dem Generalbundesanwalt sowie das Bundeseisenbahnvermögen
  • jede Oberste Landesbehörde und die Staats- und Präsidialkanzleien mit ihren nachgeordneten Dienststellen, die Verwaltung und der Landtag, die Rechnungshöfe (Rechnungskammern), die Organe der Verfassungsgerichtsbarkeit der Länder und jede sonstige Landesbehörde, zusammengefasst jedoch diejenigen Behörden, die eine gemeinsame Personalverwaltung haben
  • jede sonstige Gebietskörperschaft und jeder Verband von Gebietskörperschaften
  • jede sonstige Körperschaft, Anstalt oder Stiftung des Öffentlichen Rechts.

Nicht hierzu gehören somit kommunale, kreis- oder landeseigene Wohnungsunternehmen. Sie trifft somit nicht die Einladungspflicht des § 165 SGB IX.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Evelyn Chaitas, Telefon 0711 16345 – 116) zur Verfügung.

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Allgemeine Geschäftsführung

Mobilität ohne eigenes Auto vor der Tür: So gelingt die Verkehrswende - Neuer Leitfaden für Kommunen und Wohnungsunternehmen

Welche Mobilitätsangebote am Wohnort vorhanden sind, entscheidet darüber, wie sich Menschen fortbewegen. Der ökologische Verkehrsclub Deutschland VCD und der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW fordern mehr Zusammenarbeit für klimafreundliche Wohnquartiere. Aus diesem Grund hat der VCD einen Leitfaden mit 11 Handlungsempfehlungen für Kommunen und Wohnungsunternehmen veröffentlicht.

Die Publikation „Intelligent mobil im Wohnquartier“ sowie weitere Infos finden Sie unter https://www.vcd.org/themen/wohnen-und-mobilitaet

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Allgemeine Geschäftsführung

Online-Petition: Berliner Mietendeckel stoppen!

Gegen den Berliner Mietendeckel wurde eine Online-Petition auf der Plattform openPetition für den Deutschen Bundestag aufgesetzt. Darin wird gefordert, den Berliner Mietendeckel per Normenkontrollklage gegen das Gesetz vor dem Bundesverfassungsgericht zu stoppen. Da der Bundestag angerufen wird, kann jeder aus ganz Deutschland diese Petition wirksam unterzeichnen!

Sie finden unter dem Link www.openpetition.de/petition/online/berliner-mietendeckel-stoppen weitere Informationen über die Petition und die aktuelle Zahl der Unterstützenden. Zudem können Sie hier unterschreiben.

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Allgemeine Geschäftsführung

Schülerarbeitsheft „Wohnen entdecken“ - Wohnungsunternehmen können Lernhefte für Grundschulen mitgestalten

„Das kann ich! Wohnen entdecken“ – so lautet der Titel eines Arbeitsheftes für Dritt- und Viertklässler. Herausgeber ist die „Initiative grün gedacht – grün gemacht“ aus Hannover. Bei der inhaltlichen Entwicklung hat der vdw Niedersachsen Bremen mitgewirkt. Entstanden ist ein buntes Arbeitsheft mit curricularem Anspruch, das im Sachunterricht eingesetzt werden kann. Die inhaltlichen Konzepte sind pädagogisch ausgewogen. Die Idee hinter der Fibel: In Wohnquartieren, wo soziale Strukturen entstehen, haben Kinder einen großen Einfluss auf das Verhalten ihrer Eltern. Sie beeinflussen durch ihre Interessen und Wünsche die Gestaltung des Wohnumfeldes. Kinder nehmen Lebensorte ein und füllen sie mit Leben aus. Kurzum, wer Kinder gewinnt, wird langfristig auch Erwachsene für Themen wie Verantwortung, Gesundheit, Sicherheit und Glück erreichen können.

Das Heft wurde von Lehrern geprüft und für gut befunden. Die Wohnungsunternehmen haben im Heft eine Seite frei für die eigene Gestaltung.

Mehrere Wohnungsunternehmen aus dem Bereich des vdw Niedersachsen Bremen haben das Heft bereits genutzt.

Wer Interesse hat: Bestellung, Konfektionierung und Beratung bitte per E-Mail unter: mk@das-kann-ich.shop.

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Wohnungspolitik

Umsetzung der EU-Richtlinie „Saubere Energie für alle“ in deutsches Recht

Im Rahmen des Paketes „Saubere Energie für alle“ wurden bereits 2018 drei europäische Richtlinien verabschiedet, die direkten Einfluss auf die Wohnungswirtschaft haben, in den nächsten Jahren in nationales Recht umgesetzt werden und auch erst dann wirksam werden. Besonders hervorzuheben ist die EU-Energieffizienzrichtlinie (vgl. vbw-info 05/2019), auf die wir nochmals hinweisen.

Die Richtlinie definiert eine Anforderung an die Fernablesbarkeit von Zählern und Heizkostenverteilern. So soll eine günstige und häufige Bereitstellung von Verbrauchsinformationen sichergestellt werden. Nach dem 25.10.2020 müssen neu installierte Zähler und Heizkostenverteiler fernablesbar sein, wenn dies technisch machbar und kosteneffizient ist. Ab 01.01.2027 müssen Zähler mit dieser Funktion nachgerüstet oder ersetzt werden, wobei diese Anforderung gleichfalls unter dem Gebot der Kosteneffizienz steht. Wenn Fernableser installiert sind, ist Mietern ab dem 25.10.2020 zweimal jährlich eine Abrechnungs- und Verbrauchsinformation zur Verfügung zu stellen; auf Verlangen ist die Abrechnung vierteljährig zu geben. Ab 01.01.2022 müssen die Informationen, sofern eine Fernablesung möglich ist, monatlich bereitgestellt werden. Die Zeit außerhalb der Heizperiode kann ausgenommen werden. Die Pflicht dazu gilt erst dann, wenn eine novellierte Heizkostenverordnung in Deutschland in Kraft tritt. Der GdW empfiehlt, hinsichtlich der unterjährigen Information bereits jetzt Kontakt zum Messdienst aufzunehmen, in welcher Form diese geplant wird und ob dafür Kosten anfallen (was sie aus wohnungswirtschaftlicher Sicht nicht sollten). Einige Messdienste planen, die Anforderung künftig via einer App zu ermöglichen.

Als Ansprechpartner steht Ihnen Herr Michael Roth vom vbw (Telefon 0711 16345 – 110) zur Verfügung.

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Wohnungspolitik

Annahme von Gesetzentwürfen aus dem Klimapaket

Wie im letzten vbw-info 10/2019 berichtet, beschloss das Bundeskabinett am 09.10.2019 den Entwurf des Klimaschutzgesetzes sowie das Klimaschutzprogramm 2030. Der Bundestag hat nun am 15.11.2019 mehreren Gesetzen aus diesem sogenannten Klimapaket zugestimmt, darunter dem Bundesklimaschutzgesetz sowie dem Gesetz über einen nationalen Zertifikate-Handel für Brennstoffemissionen (Brennstoffemissionshandelsgesetz).

Das Bundesklimaschutzgesetz wurde in der bekannten Fassung verabschiedet, ergänzt um den Zusatz, dass die „ökologischen, sozialen und ökonomischen Folgen betrachtet werden“. Das Gesetz richtet sich mit seinen Vorgaben an den Bund – wobei die Auswirkungen für die Wohnungswirtschaft erheblich sein können. So werden darin, wie bereits berichtet, jahresscharfe Obergrenzen für Treibhausgasemissionen für die einzelnen Sektoren vorgegeben. Die Politik erhält die Verantwortung, diese einzuhalten. Die Umsetzung erfolgt über den Klimaschutzplan 2030.

Das Brennstoffemissionshandelsgesetz wurde mit wenigen Änderungen ebenfalls in der bekannten Fassung verabschiedet, wobei schließlich klar wurde, dass der geplante Ausgleich für Unternehmen einer beihilferechtlichen Genehmigung der EU-Kommission bedarf. Unternehmen, die die Heiz- und Kraftstoffe in Verkehr bringen, müssen in Höhe der damit verbundenen CO2-Emissionen Zertifikate kaufen und werden deren Preis auf den Energiepreis aufschlagen. Die Zertifikate erhalten 2021 bis 2025 einen Festpreis und sind nicht in der Menge begrenzt. Ab 2026 wird die Menge an Zertifikaten begrenzt. Die Zertifikate werden dann versteigert. Dabei sollen für 2026 ein Mindestpreis von 30 EUR/t und ein Maximalpreis von 60 EUR/t gelten. Über Folgejahre wird später entschieden. Bei einer kWh Endenergie aus Erdgas und einem CO2-Preis von 20 EUR/t (geplanter Preis für das Jahr 2020) würde sich Erdgas um 0,48 Ct/kWh verteuern (+10%); nicht betroffen sind erneuerbare Energieträger und Fernwärmeanlagen <20 MW.

Als Ansprechpartner steht Ihnen Herr Michael Roth vom vbw (Telefon 0711 16345 – 110) zur Verfügung.

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Wohnungspolitik

Gebäudeenergiegesetz – GEG

Am 23.10.2019 hat das Bundeskabinett den Entwurf des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) beschlossen. Es entsteht ein Gesetz, das anstelle von Verschärfungen der Standards eine Reihe von Flexibilisierungen anbietet.

Wichtige Punkte sind u.a.:

  • Keine Verschärfung der energetischen Standards. Im Jahr 2023 werden die Anforderungen überprüft.
  • Einführung von Innovationsklauseln: für den Nachweis einzelner Gebäude auf Basis von CO2-Emissionen, Endenergie und Transmissionswärmeverlust sowie für den gemeinsamen Nachweis von Gebäuden im räumlichen Zusammenhang bei Änderung auf Basis von Primärenergie und Transmissionswärmeverlust.
  • Bonus bei Mitversorgung eines bestehenden Gebäudes durch ein BHKW in einem Neubau.
  • Anrechenbarkeit von Biogas aus dem Netz bei Nutzung in KWK

Der Entwurf des GEG wurde dem Bundestag und dem Bundesrat zugeleitet, wo der Entwurf nun beraten wird. 

Über die weiteren Entwicklungen halten wir Sie auf dem Laufenden. Als Ansprechpartner steht Ihnen Herr Michael Roth vom vbw (Telefon 0711 16345 – 110) zur Verfügung.

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Wohnungspolitik

Energiedienstleistungsgesetz tritt in Kraft

In vbw-info 09/2019 hatten wir Sie bereits über das novellierte Energiedienstleistungsgesetz informiert. Es führt eine Bagatellgrenze für Energieaudits ein, für die der GdW in der Vergangenheit vehement eingetreten war, da für Unternehmen mit nicht allzu hohem Energieverbrauch die Durchführung eines Energieaudits in keinem wirtschaftlichen Verhältnis zu den erwarteten Einsparungen steht. Fortan werden Unternehmen, die eigentlich ein Energieaudit machen müssen, aber max. 500.000 kWh Gesamtenergieverbrauch aufweisen (z. B. kleine kommunale Wohnungsunternehmen), befreit sein. Verpflichtend ist allerdings eine Meldung der Höhe des Energieverbrauchs und der Energiekosten über ein Onlineportal. Das Gesetz wurde am 25.11.2019 veröffentlicht und trat am 26.11.2019 in Kraft.

Den vollständigen Gesetzestext finden Sie hier: https://www.bgbl.de/xaver/bgbl/start.xav#__bgbl__%2F%2F*%5B%40attr_id%3D%27bgbl119041.pdf%27%5D__1574691967291

Als Ansprechpartner steht Ihnen Herr Michael Roth vom vbw (Telefon 0711 16345 – 110) zur Verfügung.

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Mietrecht

BGH: Mieterhöhung kann nicht mit einem 20 Jahre alten Mietspiegel begründet werden

Mit Urteil vom 16.10.2019 (Az. VIII ZR 340/18) hat der BGH eine weitere Entscheidung zur formellen Wirksamkeit von Mietspiegeln getroffen.

In diesem Fall hatte ein Vermieter eine Mieterhöhung mit einem 20 Jahre alten Mietspiegel begründet. Ein solches Mieterhöhungsverlangen ist nach der Auffassung der Bundesrichter bereits formell unwirksam, da der Mieter daran nicht ablesen kann, ob die Erhöhung berechtigt ist oder nicht.

Der Sachverhalt war wie folgt: Eine Mieterin erhielt 2017 ein Mieterhöhungsverlangen für ihre 79 qm große Wohnung, nach dem die Miete um 60 Euro auf 360 Euro steigen solle. Begründet hat der Vermieter dies mit dem städtischen Mietspiegel aus dem Jahr 1998. Da die Mieterin die Zustimmung verweigerte, klagte der Vermieter.

Der BGH hat das Mieterhöhungsverlangen für rechtswidrig erachtet. Grundsätzlich könne der Vermieter die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben, solange es in den letzten 15 Monaten noch keine Erhöhung gegeben habe. Dies müsse gegenüber dem Mieter aber regelmäßig nachvollziehbar anhand eines aktuellen Mietspiegels begründet werden. Gibt es keinen aktuellen Mietspiegel, dürfe der Vermieter prinzipiell auch einen veralteten verwenden, denn der Rückgriff auf einen älteren Mietspiegel sei ausnahmsweise zulässig. 20 Jahre alte Daten seien aber keinesfalls mehr geeignet, eine Mieterhöhung zu begründen, denn der Wohnwert einer Immobilie unterliege "typischerweise mit fortschreitender Zeit einem Wandel". So könnten etwa im Laufe der Zeit bestimmte Einrichtungen, die einer Wohnung besonderen Wert verleihen und deshalb Gegenstand eines Mietspiegels sind, zur Standardausstattung werden. Auch könne die Bewertung einer (Wohn-)Lage durch mit der Zeit auftretende strukturelle Veränderungen beeinflusst werden.

Der Vermieter müsse die Mieterhöhung im vorliegenden Fall deshalb anders begründen. Dadurch werde der Vermieter, so der BGH, in seinem Recht, die Miete der gegenständlichen Wohnung bei Vorliegen der materiellen Voraussetzungen zu erhöhen, auch nicht übermäßig beeinträchtigt. Er könne nämlich zum Beispiel zwangslos auf drei vergleichbare Wohnungen Bezug nehmen.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 – 114) zur Verfügung.

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Mietrecht

BGH: Vergleichbarkeit benachbarter Gemeinden bei Mieterhöhung unter Bezugnahme auf den Mietspiegel einer Nachbargemeinde

In seiner Entscheidung vom 21.08.2019 (Az. VIII ZR 255/18) hat der BGH klargestellt, dass unter anderem Einwohnerzahl und Infrastruktur wesentliche Kriterien bei der Beurteilung sind, ob zwei Gemeinden vergleichbar sind, und damit der Mietspiegel der einen Gemeinde zu einer Mieterhöhung in der anderen Gemeinde herangezogen werden kann.

Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde:

Die Vermieterin eines Objektes in der Stadt Stein, die westlich an Nürnberg angrenzt, verlangt von der Mieterin die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens nahm die Vermieterin Bezug auf den Mietspiegel der Stadt Fürth. Fürth liegt nur wenige Kilometer nördlich von Stein und grenzt ebenfalls westlich an Nürnberg an.

Die Stadt Stein hat etwa 15.000 Einwohner, in Fürth leben etwa 125.000 Menschen. Die Bevölkerungsdichte in Stein beträgt 768 Personen pro Quadratkilometer, während die Bevölkerungsdichte in Fürth bei 1.960 Personen pro Quadratkilometer liegt. Im Gegensatz zu Stein verfügt Fürth über einen U- und S-Bahnanschluss und Einrichtungen wie Krankenhäuser, Kinos und Theater.

Die Mieterin rügt die ordnungsgemäße Begründung des Mieterhöhungsverlangens. Sie führt aus, der Mietspiegel der Stadt Fürth könne nicht herangezogen werden, um eine Mieterhöhung in Stein zu begründen, weil beide Städte nicht vergleichbar seien. Die auf Zustimmung zu der verlangten Mieterhöhung gerichtete Klage der Vermieterin hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt.

Dies hat nun der BGH bestätigt; die Klage war abzuweisen, weil das Mieterhöhungsverlangen bereits nicht formell ordnungsgemäß nach § 558a BGB begründet war. Die Begründung soll dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen, um überflüssige Prozesse zu vermeiden. Zwar dürfen an das Begründungserfordernis im Hinblick auf das Grundrecht des Vermieters aus Art. 14 Abs. 1 GG keine überhöhten Anforderungen gestellt werden; allerdings muss das Erhöhungsverlangen - in formeller Hinsicht - Angaben über die Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können. Diese Voraussetzungen seien hier bei dem Mieterhöhungsverlangen der Vermieterin durch die Bezugnahme auf den Mietspiegel der Nachbarstadt Fürth nicht erfüllt.

Der Mietspiegel einer anderen Gemeinde sei gemäß § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB nur dann ein taugliches Mittel zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens, wenn es sich um den Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde handelt. Die Beantwortung der Frage, ob es sich bei den Städten Fürth und Stein um vergleichbare Gemeinden im Sinne von § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB handelt, obliege in erster Linie der Beurteilung durch den Tatrichter. Hierbei sei wesentlich, dass die Beurteilung der Frage, ob eine Vergleichbarkeit zweier Gemeinden gegeben ist oder nicht, aufgrund einer Gesamtbetrachtung aller Kriterien des jeweiligen Einzelfalls und deren Gewichtung und Abwägung zu treffen sei. Wichtige Kriterien hierbei seien Einwohnerzahl, Infrastruktur und das jeweilige kulturelle Angebot.

Im konkreten Fall sprächen gegen eine Vergleichbarkeit der beiden Städte die sehr unterschiedliche Einwohnerzahl und die unterschiedliche Bevölkerungsdichte. Außerdem sei Fürth ein sogenanntes Oberzentrum im Sinne des bayerischen Landesentwicklungsprogramms, in dem neben Einrichtungen zur Grundversorgung vor Ort auch weitere überörtlich relevante Einrichtungen wie Theater, Kinos und Krankenhäuser zu finden sind, während dies in Stein nicht der Fall sei. Auch dass Stein nicht über einen U- und S-Bahnanschluss verfügt, spricht gegen eine Vergleichbarkeit. Eine Vergleichbarkeit beider Städte ergibt sich nach Auffassung der Richter auch nicht daraus, dass beide Städte direkt an Nürnberg angrenzen und Nürnberg von beiden Städten (abgesehen von der fehlenden U- und S-Bahn-Anbindung in Stein) gut zu erreichen ist.

Dies haben die Vorinstanzen nach Auffassung des BGH rechtsfehlerfrei festgestellt.

Für Rückfragen steht Ihnen die Rechtsabteilung des vbw (Ansprechpartnerin: RAin Ursula Hennes, Telefon 0711 16345 – 114) zur Verfügung.

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Mietrecht

Zweite Berechnungsverordnung (II. BV)– Anpassung der Verwaltungs- und Instandhaltungskostenpauschalen zum 01.01.2020

Gemäß §§ 26 Abs. 4 und 28 Abs. 5a II. BV verändern sich die im Rahmen der Kostenmiete für preisgebundene Wohnungen ansetzbaren Verwaltungs- und Instandhaltungskostenpauschalen alle drei Jahre auf Basis der Verbraucherpreisentwicklung.

Maßgeblich hierfür ist jeweils die Veränderung des Oktober-Verbraucherpreisindex gegenüber dem Index drei Jahre zuvor. Der Verbraucherpreisindex für Deutschland für Oktober 2019 wurde am 13.11.2019 veröffentlicht. Er beträgt 106,1. Der Verbraucherpreisindex für den Vergleichsmonat Oktober 2016 betrug 101,2 (Basis 2015=100). Die Veränderung beträgt 4,8419 %. Damit können nun die ab dem 01.01.2020 geltenden Sätze für Instandhaltungs- und Verwaltungskostenpauschalen errechnet werden. Diese betragen:

Verwaltungskosten (§ 26 II. BV)

 

bisher (€)

neu (€)

je Wohnung jährlich

284,63

298,41

je Garagen- oder Einstellplatz

 37,12

38,92

  Instandhaltungskosten je Quadratmeter jährlich (§ 28 II. BV)

Bezugsfertigkeit

bisher (€)

neu (€)

weniger als 22 Jahre zurückliegend

8,78

9,21

mind. 22 Jahre zurückliegend

11,14

11,68

mind. 32 Jahre zurückliegend

14,23

14,92

 

bisher (€)

neu (€)

Verringerung bei eigenständig gewerblicher Lieferung von Wärme (§ 28 Abs. 2 Satz 2 II. BV)

-0,24

-0,25

Erhöhung bei vorhandenem Aufzug (§ 28 Abs. 2 Satz 3 II. BV)

1,24

1,30

Verringerung, wenn Mieter Kosten für kleine Instandhaltungen trägt (§ 28 Abs. 3 II. BV)

-1,30

-1,36

Ansatz für Kosten der Schönheitsreparaturen, wenn Vermieter sie trägt (§ 28 Abs. 4 II. BV)

10,51

11,02

je Garagen- oder Einstellplatz ( § 28 Abs. 5 II. BV)

84,16

88,23

Darüber hinaus rücken die jeweiligen „Grenzjahrgänge“ der jüngsten und mittleren Baualtersgruppe in die nächste, ältere und damit in eine höhere Instandhaltungskostenpauschale auf. Im Jahr 2020 sind hiervon die „Grenzjahrgänge“ 1988 und 1998 betroffen. Für diese erhöht sich die bisherige Instandhaltungskostenpauschale unter Berücksichtigung der Anpassung durch die Verbraucherpreisindex-Veränderung wie folgt:

  • Bezugsfertigkeit 01.01. bis 31.12.1998 von 8,78 Euro auf 11,68 Euro je Quadratmeter Wohnfläche jährlich
  • Bezugsfertigkeit 01.01. bis 31.12.1988 von 11,14 Euro auf 14,92 Euro je Quadratmeter Wohnfläche jährlich.

Anmerkung:

Die Erhöhung der Verwaltungskosten- und Instandhaltungskostenpauschalen haben in Baden-Württemberg aufgrund der Abschaffung der Kostenmiete zum 01.01.2009 durch das Landeswohnraumförderungsgesetz nur noch Bedeutung für Wohnungen mit Förderungen aus Wohnungsfürsorgemitteln des Bundes und aus Sondervermögen. Sie bleiben aufgrund Art. 6 des Föderalismusbegleitgesetzes von dem LWoFG unberührt.

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Ausbildung, Nachwuchsförderung

Die AWI informiert: Fortbildung zum/zur Immobilientechniker/in (AWI/VDIV BW) - Nächster Starttermin 03.02.2020

Die Fortbildung vermittelt bautechnische Sachverhalte und Probleme für Betriebswirte und Kaufleute. Die Teilnehmer erhalten umfassende Einblicke in die Bereiche der Planungsgrundlagen, der Bautechnik und der Haustechnik. Zielgruppe sind insbesondere kaufmännische Mitarbeiter in Wohnungsunternehmen, Verwalter und Immobilienmakler.

Weitere Informationen erhalten Sie telefonisch unter der Nummer 0711 16345 – 605 oder unter dem Link: https://awi-vbw.de/lehrgaenge/immobilien-technikerin-awivdiv-bw.html.

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Ausbildung, Nachwuchsförderung

Die AWI informiert: Fortbildung zum/zur Immobilienökonom/in (GdW) - Nächster Starttermin 25.05.2020

Führungskräfte der Immobilienwirtschaft benötigen eine Reihe von Kernkompetenzen, um den Anforderungen, die an sie gestellt werden, gerecht zu werden. Neben dem nötigen Fachwissen spielen der Erwerb von Schlüsselqualifikationen und eine ganzheitliche Betrachtung der Immobilienwirtschaft dabei eine wichtige Rolle. Im Kurs wird deswegen auf eine hohe Lernaktivität der TeilnehmerInnen und auf einen hohen Praxisbezug Wert gelegt.

Das Fortbildungsangebot zum Immobilien-Ökonom/in (GdW) richtet sich vor allem an künftige Führungskräfte der Immobilienwirtschaft, die bereits erfolgreich die Fortbildung zum Immobilienfachwirt/in (IHK) absolviert haben und entsprechende Praxiserfahrung aufweisen.

Weitere Informationen erhalten Sie telefonisch unter der Nummer 0711 16345 – 605 oder unter dem Link: https://awi-vbw.de/lehrgaenge/immobilien-oekonomin-gdw.html.

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Wohnungswirtschaftliche Veranstaltungen

Veranstaltungshinweis

Mit dem Konzept der Net Zero-Modernisierung, der CO2-neutralen, industriellen Sanierung von Mehrfamilienhäusern kommt eine neue Lösung auf dem Markt. Durch die energetische Modernisierung der Gebäudehülle, den Einsatz hocheffizienter Energiesysteme, serieller Vorfertigung der Gebäudehülle, vormontierter Gebäudetechnik und digitaler Planung können Gebäude und ganze Wohnquartiere umfassend und zukunftsfähig umgestaltet werden. Es wird möglich, hocheffiziente Sanierungen kostengünstig umzusetzen und Quartiere komplett CO2-neutral zu modernisieren. Den Ansatz der CO2-neutralen seriellen Gebäudesanierung hat die Bundesregierung in das Klimapaket aufgenommen und kündigt dazu eine Bundesförderung an.

Am 09.12.2019 findet von 10:00 Uhr bis 15:30 Uhr in Hameln die Tagung „Net Zero-Modernisierung im Geschosswohnungsbau“ statt. Im Rahmen der Tagung kann das bundesweit erste Net Zero-Projekt besichtigt werden. Der niedersächsische Umweltminister Olaf Lies sowie Thorsten Herdan (Abteilungsleiter im Bundeswirtschaftsministerium) stellen entsprechende Strategien auf Landes- und Bundesebene vor. Die Veranstaltung wendet sich vorrangig an Unternehmen der Wohnungswirtschaft, Entscheidungsträger in Kommunen, Architektur- und Planungsbüros, Klimaschutzagenturen und Investoren im Wohnungsmarkt.

Die Teilnahme an der Veranstaltung ist kostenfrei. Die Teilnehmerzahl ist begrenzt. Alle Informationen zur Tagung und das elektronische Anmeldeformular finden Sie hier: www.energiesprong.de/netzero-tagung

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