vbw-info 12/2020

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Inhaltsverzeichnis

Angelegenheiten des Verbandes

Allgemeine Geschäftsführung

Steuerfragen

Mietrecht

Europarecht

Ausbildung, Nachwuchsförderung

Wohnungswirtschaftliche Veranstaltungen

Stellenangebote / Stellengesuche

Angelegenheiten des Verbandes

Weihnachtsgruß

Ein ungewöhnliches und völlig anders geplantes Jahr 2020 liegt nun bald hinter uns. Das Corona-Virus hat die Welt unerwartet für einige Zeit ausgebremst und lahmgelegt, hat die Wirtschaft geschwächt und Reisen, Kunst, Kultur und Sport zeitweise unmöglich gemacht, viele Pläne vereitelt und Menschenleben gefordert.

Die Covid-19-Pandemie hat aber auch gezeigt, dass politische Entscheidungen schnell erfolgen können, dass der Zusammenhalt in der Gesellschaft funktioniert und dass Gemeinschaft gelebt wird. Wir wurden zu Videokonferenzen und neuen Arbeitsmodellen gezwungen und haben einen Schub in der Digitalisierung erfahren.

Uns wurde bestätigt, dass die Wohnungswirtschaft eine sichere und stabile Branche ist und sich – bis jetzt – die Mietausfälle in Grenzen halten. Die Mieter und Mitglieder können sich auch in dieser schwierigen Zeit auf ihre Vermieter verlassen.

Die Einschränkungen durch die Pandemie haben uns auch zum Nachdenken gebracht, was wir wirklich im Leben brauchen und worauf wir auch vielleicht dauerhaft verzichten können. Die eine oder andere gute Erfahrung daraus werden wir sicherlich auch beibehalten – im Beruflichen, wie im Privaten.

Aus dieser Erfahrung lässt sich Zukunft neu und anders gestalten. Der Zukunftsforscher Matthias Horx schreibt in seinem Zukunftsreport 2021: „Wir haben die Komfortzone, die längst brüchig geworden war, hinter uns gelassen. Im Sinne der Zukunft ist das keine schlechte Botschaft“.

In diesem Sinne, lassen Sie uns zuversichtlich nach vorne blicken!

Die guten Erfahrungen der online-Meetings und –Seminare werden wir künftig übernehmen. Wir bauen das Angebot an online-Seminaren aus und werden auch die eine oder andere Sitzung online oder hybrid, in Ergänzung zu Präsenzveranstaltungen, durchführen.

Im Jahr 2020 hat die Prüfungsabteilung ihr Prüfungs- und Leistungsspektrum für Sie erweitert und verbessert. Wir wollen die Qualität weiter optimieren und noch stärker an den Bedürfnissen der Mitgliedsunternehmen ausrichten, damit wir Ihnen Rat gebender Begleiter und erfolgreicher Wegweiser sein können – gerade auch in Zeiten der Digitalisierung. Mit der Cloud-Nutzung haben wir bereits Prozesse vereinfacht und beschleunigt. Diesen Weg werden wir auch 2021 weiter gehen.

Schwerpunkte im nächsten Jahr bleiben auf den Klimaschutz und die Digitalisierung gerichtet. Entsprechende Veranstaltungen mit dem Klimagipfel am 25.02.2021 und der Digitalisierungstagung am 21./22.04.2021 sind geplant.

Zur Landtagswahl am 14.03.2021 haben wir unsere Forderungen in einem Positionspapier zusammengefasst und in Gesprächen mit Abgeordneten vertieft. Wir setzen uns dafür ein, dass die erforderlichen Maßnahmen für mehr bezahlbaren Wohnraum umgesetzt werden und stellen dabei Ihre Geschäftsmodelle der gemeinwohlorientierten Wohnungswirtschaft in den Fokus. Die verbindenden Werte unserer Mitgliedsunternehmen für eine soziale Wohnraumversorgung werden wir mit Ihnen gemeinsam diskutieren und auch in die Debatte – als Alternative zu einer Neuen Wohngemeinnützigkeit – einbringen.

Hoffnung setzen wir auch darauf, dass wir uns im kommenden Jahr wieder persönlich begegnen können. Damit wir dafür für unseren vbw-Verbandstag eine realistische Chance haben, werden wir den bereits geplanten Termin vom 06.05.2021 auf den 30.09.2021 verschieben, im Anschluss an die Baden-Badener Tage.

Einen Überblick über unsere bislang geplanten Veranstaltungen im Jahr 2021 erhalten Sie nochmals hier.

Wir wünschen Ihnen und Ihren Familien schöne und erholsame Weihnachtstage, gute Gesundheit und alles Gute für ein erfolgreiches 2021!

Vom 28.-30.12.2020 werden wir unser Bürogebäude schließen und sind am 04.01.2021 wieder für Sie da.

Weihnachtliche Grüße

Dr. Iris Beuerle und Gernot Schober

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Gremienbesetzung im GdW – Neuwahlen, Berufungen und Entsendungen in 2020

Die Amtsdauer aller Gremien und Organe des GdW beträgt nach der Satzung fünf Jahre. Damit endete die reguläre Amtszeit

  • für die Delegierten des GdW-Verbandstages
  • für die Mitglieder des Verbandsrates
  • für die Mitglieder des Vorstandes und
  • für die Mitglieder der Bundesarbeitsgemeinschaften und Fachausschüsse

mit Ablauf der Delegiertenversammlung des GdW-Verbandstages am 23.11.2020.

Sie finden hier die Auflistung der vom vbw als Mitglieder der einzelnen Gremien im GdW entsendeten Personen. Der vbw hat im Jahr 2020 somit sämtliche Gremienmitglieder in die GdW-Gremien erneut entsendet.

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    Sitzung des Arbeitskreises soziales Management des vbw am 26.11.2020

    Der Arbeitskreis soziales Management im vbw traf sich am 26.11.2020, der aktuellen Lage geschuldet leider erneut digital, zu einem Austausch. Hauptschwerpunkt waren die vielfältigen Möglichkeiten der Kooperation bei der Gemeinwesen- und Quartiersarbeit.

    Ein Quartier lebt von Gemeinsamkeit und oft sind Wohnungsunternehmen nur einer von vielen Akteuren vor Ort. Auch die vielfältigen Möglichkeiten der Zusammenarbeit mit Pflegediensten, Kindergärten, Bürgerinitiativen, Schulen oder Senioren wurden thematisiert. Dabei ging es auch um die förmliche Art und Weise der Zusammenarbeit. Manches Wohnungsunternehmen hat sich mit Partnern zu einem Verein zusammengeschlossen, andere haben eine Stiftung gegründet. Oft bildet ein förmlicher Kooperationsvertrag die Grundlage der Zusammenarbeit (beispielsweise bei der Zusammenarbeit mit Institutionen wie der AWO, dem Wohlfahrtswerk, der Caritas oder ähnlichen), oft bilden sich aber auch informelle Netzwerke heraus, die aus der gemeinsamen Quartiersarbeit über die Jahre hinweg entstanden sind. Von Quartier zu Quartier unterschiedlich sind die Mittel, die gewählt werden. Manchmal helfen Umfragen und Fragebögen dabei, herauszufinden, welche Maßnahmen getroffen werden müssen, an anderer Stelle ist eine Quartierskonferenz das geeignete Mittel.

    Zum Abschluss tauschten sich jüngere und erfahrenere Teilnehmer noch darüber aus, welche Schritte zuerst unternommen werden sollten, um mögliche Kooperationspartner, Freiwillige und Interessierte von einer gemeinsamen Quartiersarbeit zu überzeugen. Oft spielen dabei, auch wenn die Quartiere selbst unterschiedlich sind, die gleichen Institutionen eine wichtige Rolle. Kirchen, soziale Träger, Vereine und kommunale Einrichtungen wie Sozialamt oder Jugendhilfe sind gute Ansprechpartner für Personen, die neu in einem Quartier sind und noch am Anfang der Gemeinwesenarbeit vor Ort stehen.

    Als Ansprechpartner im vbw steht Ihnen Herr Benjamin Baecker (Telefon 0711 16345 – 121) gerne zur Verfügung.

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      Bericht aus dem Fachausschuss Wohneigentum des vbw am 22.10.2020

      Am 22.10.2020 tagte der Fachausschuss Wohneigentum des vbw.

      Aufgrund der gestiegenen Infektionszahlen konnte der Fachausschuss nicht wie geplant in den Räumlichkeiten der WOBAK Städtische Wohnungsbaugesellschaft mbH Konstanz stattfinden und erfolgte daher mittels einer Videokonferenz.

      Zunächst begrüßte Herr Schüler als Fachausschussvorsitzender die Anwesenden.

      Im Anschluss wurden zwischen den Teilnehmern eingehend die anstehende WEG-Reform (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz) sowie die damit einhergehenden möglichen Auswirkungen auf die Mitgliedsunternehmen besprochen. Im Vergleich zur letzten Fachausschuss-Sitzung am 23.07.2020 hatte der Reformgesetzgeber hier zwischenzeitlich umfangreiche Neuerungen in das Gesetz mit aufgenommen (z.B. Anspruch auf zertifizierten Verwalter sowie dessen Voraussetzungen).

      Im Nachgang erfolgten ein Sachstandsbericht und eine Bewertung des ebenfalls im Reformgesetzgebungsverfahren befindlichen Baulandmobilisierungsgesetzes. Zum Zeitpunkt des Fachausschusses am 22.10.2020 war die auf große Kritik gestoßene angedachte Regelung eines Umwandlungsverbotes in Eigentumswohnungen (§ 250 BauGB-E) aus dem Gesetzesentwurf entfernt. Auf dieser Basis kamen die Teilnehmenden zum übereinstimmenden Ergebnis, dass die weiteren im Baulandmobilisierungsgesetz enthaltenen Regelungen und die hiermit verbundenen Auswirkungen überschaubar sein dürften. Im Nachgang zur Sitzung des Fachausschusses wurde durch den Reformgesetzgeber die Regelung des § 250 BauGB-E wieder aufgenommen und am 04.11.2020 beschlossen. Sowohl vbw als auch GdW sehen die angedachte Neuregelung nach wie vor äußerst kritisch und wenig zielführend.

      Zuletzt wurden von Herrn Aigner die neuesten BGH-Rechtsprechungen zur baulichen Veränderungen bei Wohnungseigentümergemeinschaften (Urteil Az.: V ZR 141/19) für den Bereich des Wohnungseigentumsrechts als auch zu den Schönheitsreparaturen (Urteile Az.: VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18) für den Bereich des Mietrechts eingehend besprochen und die damit eventuell verbundenen Auswirkungen auf die Mitgliedsunternehmen diskutiert.

      Bezüglich der BGH-Urteile zu den Schönheitsreparaturen konnte unter Darstellung möglicher Alternativszenarien herausgearbeitet werden, dass die vorliegenden Urteile einen interessensgerechten Ausgleich zwischen den Vermieter- als auch Mieterinteressen darstellen. Insofern erscheint die Gefahr, dass nun verstärkt Mieter auf die Vermieter zugehen, um Schönheitsreparaturen einzufordern, aufgrund der regelmäßig hälftigen Ausgleichspflicht als gering.

      Die nächste Fachausschuss-Sitzung ist für Mai 2021 avisiert, je nach der dann vorherrschenden Infektionslage alternativ als Präsenzveranstaltung oder wiederum als Videokonferenz.

      Nach vier Stunden endete die Sitzung um 15:08 Uhr.

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        Bericht aus dem Fachausschuss Rechtsfragen des vbw am 15.12.2020

        Am 15.12.2020 tagte der Fachausschuss Rechtsfragen des vbw per Videokonferenz. Die Fachausschussvorsitzende, Frau Raule-Rohr, begrüßte alle Fachausschussmitglieder und als Gast, Frau RAin Barbara C. Mietsch, Justiziarin und Leiterin Recht bei der Freiburger Stadtbau GmbH.

        Nach den üblichen Formalien berichtete Frau Hennes aus dem Fachausschuss Recht im GdW (digitale Herbstsitzung). Themen dort waren insbesondere der Erfahrungsaustausch zum Thema Corona. Weiter informierte Frau Hennes über den Stand verschiedener Gesetzesvorhaben (Baulandmodernisierungsgesetz, neue Gemeinnützigkeit). Anschließend diskutierte der FA über die sich aus den neuen Regelungen zu § 554 BGB (E-Mobilität) ergebenden Chancen und Risiken für die Wohnungswirtschaft und tauschte erste Erfahrungen zu Anträgen der Mieter auf bauliche Veränderungen, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen, aus.

        Anschließend folgte ein fachlicher Austausch zur geplanten Abschaffung von § 2 Ziff. 15 BetrKV. Der FA ist sich einig, dass bei anstehenden Verlängerungen/Neuabschlüssen von Kabelverträgen eine Klausel für den Fall einer gesetzlichen Änderung in den Vertrag aufgenommen werden sollte.

        Im nächsten Themenblock „Corona“ informierte Frau Hennes über den Entwurf eines Gesetzes zu Miet- und Pachtverhältnissen während der COVID-19-Pandemie. Es soll insoweitfür Gewerbemiet- und Pachtverhältnisse, die von staatlichen Covid-19 Maßnahmen betroffen sind, gesetzlich vermutet werden, dass erhebliche (Nutzungs-) Beschränkungen in Folge der Covid-19-Pandemie eine schwerwiegende Veränderung der Geschäftsgrundlage darstellen können.

        Die Teilnehmer teilten in diesem Zusammenhang mit, dass in der Wohnraumvermietung Corona-bedingte Mietausfälle in ihren Unternehmen nach wie vor nicht bzw. nur im sehr geringen Umfang zu verzeichnen sind; bei den Gewerbemietverhältnissen habe es Anfragen von Mietern wegen Mietreduzierungen gegeben, die aber einvernehmlich gelöst werden konnten.

        Bevor die Sitzung um 11:40 Uhr endete, verabschiedeten die Teilnehmer mit großem Dank für sein bisheriges Engagement im Fachausschuss Recht des vbw Herrn Karl Scheinhardt, Geschäftsführer der Kreisbaugesellschaft Tübingen mbH, der aufgrund einer beruflichen Veränderung dem Fachausschuss künftig nicht mehr zur Verfügung steht.

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          Social-Media-Kampagne der Wohnungswirtschaft 2020 durchgestartet unter #Wohnwirklichkeit

          Der GdW hat in der jüngsten Ausgabe des wi-Journals umfassend über den wohnungswirtschaftlichen Auftritt mit der Kampagne #Wohnwirklichkeit in den Sozialen Medien berichtet.

          Das Wichtigste in Kürze: Die Kampagne umfasste 55 Postings (Beiträge) und wurde 33 Millionen Mal ausgespielt. Insgesamt haben 200.000 Interaktionen – also Likes, Beiträge, Kommentare und Shares – stattgefunden. 5,5 Millionen Mal wurden die Videos angesehen, 1.000-fach geteilt und mit 2.000 Kommentaren versehen.

          Es ist der Wohnungswirtschaft damit gelungen, eine breite Palette an wohnungspolitischen Themen in einfach verständliche Social-Media-Formate zu übertragen. Daraus ergab sich ein Dialog, in dem die Argumente der Wohnungswirtschaft wirksam platziert werden konnten. 

          Den ausführlichen Bericht können Sie hier lesen.

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            Jubiläen (über) 100 Jahre Bestand

            Grund zum Feiern ihres zum Teil über 100-jährigen Bestandes hatten im Jahr 2020 unsere folgenden Mitgliedsunternehmen:

            • 125 Jahre: Baugenossenschaft Spar- und Bauverein 1895 Mannheim eG
            • 125 Jahre: Bau- und Sparverein Geislingen eG
            • 125 Jahre: Germanenhaus Tübingen eG 
            • 100 Jahre: Baugenossenschaft Lahr eG
            • 100 Jahre: Baugenossenschaft Seckenheim eG

            Ebenfalls ein rundes Jubiläum feierte in diesem Jahr mit 50 Jahren Bestand:

            •  Städtische Wohnungsbaugesellschaft Wiesloch mbH

            Wir gratulieren unseren Mitgliedsunternehmen zum Jubiläum!

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              Ehrungen

              Jubiläen bei der Baugenossenschaft Familienheim Eppingen eG: Goldene Ehrennadel für Herrn Josef Hautzinger und Silberne Ehrennadel für Herrn Emil Lang

              Herr Josef Hautzinger, nunmehr seit 25 Jahren als nebenamtlicher Vorstand bei der Baugenossenschaft Familienheim Eppingen eG tätig, wurde im Rahmen einer Vorstands- und Aufsichtsratssitzung am 30.06.2020 für seine langjährigen Verdienste um das Unternehmen mit der Ehrennadel in Gold des vbw ausgezeichnet.

              Herr Emil Lang wurde für seine langjährige Tätigkeit im Aufsichtsrat – insgesamt 18 Jahre – und sein damit verbundenes Engagement für die Baugenossenschaft im Rahmen der Sitzung am 30.06.2020 mit der Silbernen Ehrennadel des vbw geehrt.

              Drei Jubilare bei der Städtische Wohnungsbaugesellschaft mbH Rheinfelden: Ehrennadeln in Gold für Herrn Gustav Fischer, Herrn Paul Renz und Herrn Wilfried Markus

              Die Städtische Wohnungsbaugesellschaft mbH Rheinfelden hat gleich drei Jubilare in ihrem Aufsichtsrat zu feiern: Herr Gustav Fischer ist seit nunmehr 25 Jahren als Aufsichtsratsmitglied tätig, Herr Paul Renz und Herr Wilfried Markus blicken auf eine 20-jährige Tätigkeit im Aufsichtsrat zurück. Für ihr langjähriges Wirken und ihr Engagement für das Unternehmen wurden alle drei im Rahmen einer Aufsichtsratssitzung am 14.07.2020 mit der Ehrennadel in Gold des vbw geehrt.

              Silberne Ehrennadel für Herrn Albert Ochs, Ardensia eG, Karlsruhe

              Herr Albert Ochs, Mitarbeiter der Ardensia eG, Karlsruhe, hält seit nunmehr 50 Jahren (!) dem Unternehmen die Treue. Für sein Wirken und seine langjährigen Verdienste um das Unternehmen wurde er im Rahmen seiner Verabschiedung in den Ruhestand am 23.07.2020 mit der Silbernen Ehrennadel des vbw bedacht.

              Goldene Ehrennadel für Herrn Heinz Kaldi, Bau Geno Baugenossenschaft Backnang eG

              Herr Heinz Kaldi ist seit 38 Jahren für die Bau Geno Baugenossenschaft Backnang eG tätig. Davon fungierte er 20 Jahre als Aufsichtsrat und 18 Jahre als nebenamtlicher Vorstand im Unternehmen. Für sein langjähriges Wirken und seine Verdienste um die Baugenossenschaft wurde ihm im Rahmen einer Mitgliederversammlung am 15.09.2020 die Ehrennadel in Gold des vbw verliehen.

              Silberne Ehrennadel für Herrn Bernhard Walter, Baugenossenschaft Seckenheim eG

              Herr Bernhard Walter wurde für seine langjährige Tätigkeit im Aufsichtsrat – insgesamt 22 Jahre – und seine damit verbundenen Verdienste um die Baugenossenschaft Seckenheim eG im Rahmen seiner Verabschiedung in den Ruhestand am 24.09.2020 mit der Silbernen Ehrennadel des vbw ausgezeichnet.

              Silberne Ehrennadel für Herrn Gerold Hain, Baugenossenschaft Lörrach eG

              Seit nunmehr 15 Jahren ist Herr Gerold Hain im Aufsichtsrat der Baugenossenschaft Lörrach eG – davon 10 Jahre als Aufsichtsrat und 5 Jahre als stellvertretender Aufsichtsratsvorsitzender – tätig. Für sein langjähriges Wirken und sein Engagement für das Unternehmen wurde er im Rahmen einer Mitgliederversammlung am 30.09.2020 mit der Silbernen Ehrennadel des vbw geehrt.

              Goldene Ehrennadel für Herrn Erhard Stoll, Baugenossenschaft Familienheim Markgräflerland eG

              Auf ein langjähriges Wirken für die Baugenossenschaft Familienheim Markgräflerland eG, Müllheim, kannHerr Erhard Stoll zurückblicken – seit nunmehr 27 Jahren ist er für das Unternehmen im Aufsichtsrat tätig (davon 10 Jahre als Aufsichtsratsmitglied und 17 Jahre als Aufsichtsratsvorsitzender). Für seine langjährigen Verdienste wurde ihm im Rahmen einer Mitgliederversammlung am 08.10.2020 die Ehrennadel in Gold des vbw verliehen.

              Silberne Ehrennadel für Herrn Paul Knauer, Baugenossenschaft Rheinfelden-Wehr eG

              Herr Paul Knauer wurde für seine langjährige Tätigkeit als Aufsichtsratsmitglied – insgesamt 34 Jahre – und seine damit verbundenen Verdienste um die Baugenossenschaft Rheinfelden-Wehr eG im Rahmen seiner Verabschiedung in den Ruhestand am 15.10.2020 mit der Silbernen Ehrennadel des vbw ausgezeichnet.

              Silberne Verdienstmedaille für Herrn Ernst Schwarz, Baugenossenschaft Busenbach eG

              Herr Ernst Schwarz ist seit insgesamt 35 Jahren für die Baugenossenschaft Busenbach eG tätig. Davon fungierte er 24 Jahre als Aufsichtsratsvorsitzender und 9 Jahre als stellvertretender Aufsichtsratsvorsitzender im Unternehmen. Für sein langjähriges Wirken und seine Verdienste um die Baugenossenschaft wurde ihm im Rahmen einer Mitgliederversammlung am 16.10.2020 die Silberne Verdienstmedaille des vbw verliehen.

              Silberne Ehrennadel für Herrn Ambrosius Haid, Familienheim Hochschwarzwald Baugenossenschaft eG

              Herr Ambrosius Haid, Mitarbeiter der Familienheim Hochschwarzwald Baugenossenschaft eG, Titisee-Neustadt, hält seit nunmehr 48 Jahren (!) dem Unternehmen die Treue. Für sein Wirken und seine langjährigen Verdienste um das Unternehmen wurde er im Rahmen seiner Verabschiedung in den Ruhestand am 21.10.2020 mit der Silbernen Ehrennadel des vbw bedacht.

              Jubiläen bei der Kreisbaugenossenschaft Kirchheim-Plochingen eG: Silberne Ehrennadel für Frau Carola Zick und Goldene Ehrennadel für Herrn Dieter Helber

              Ein beachtliches Dienstjubiläum hat Frau Carola Zick, Mitarbeiterin der Kreisbaugenossenschaft Kirchheim-Plochingen eG, zu feiern: Für ihr Wirken und ihr Engagement im Rahmen ihrer nunmehr 40-jährigen (!) Tätigkeit für das Unternehmen wurde sie am 01.07.2020 mit der Silbernen Ehrennadel des vbw ausgezeichnet.

              Auf eine ebenfalls lange berufliche Laufbahn bei der Kreisbaugenossenschaft Kirchheim-Plochingen eG kann auch Herr Dieter Helber zurückblicken – seit nunmehr 29 Jahren ist er für die Wohnbaugenossenschaft tätig (21 Jahre als Mitglied im Aufsichtsrat, 8 Jahre als Aufsichtsratsvorsitzender). Anlässlich seiner Verabschiedung in den Ruhestand wurde er am 19.10.2020 mit der Ehrennadel in Gold des vbw geehrt.

              Goldene Ehrennadel für Herrn Rudolf Schmied, Kreisbaugenossenschaft Calw eG
              Herr Rudolf Schmied wurde für seine langjährige Tätigkeit im Aufsichtsrat – insgesamt 30 Jahre – und seine damit verbundenen Verdienste um die Kreisbaugenossenschaft Calw eG im Rahmen der Mitgliederversammlung am 21.11.2020 mit der Ehrennadel in Gold des vbw ausgezeichnet.

              Silberne Ehrennadel für Herrn Michael Rohrer, Baugenossenschaft Familienheim Bad Säckingen eG

              Herr Michael Rohrer ist nunmehr seit 24 Jahren Mitglied im Aufsichtsrat der Baugenossenschaft Familienheim Bad Säckingen eG (21 Jahre als Aufsichtsratsmitglied und 3 Jahre als Aufsichtsratsvorsitzender). Für sein Engagement und seine langjährigen Verdienste um das Unternehmen wurde er im Rahmen einer Vorstands-/Aufsichtsratssitzung am 02.12.2020 mit der Silbernen Ehrennadel des vbw bedacht.

              Silberne Ehrennadel für Herrn Roland J. Meixel, Bühler Wohnungsbaugenossenschaft eG

              Herr Roland J. Meixel, seit 10 Jahren in der Vorstandsebene bei der Bühler Wohnungsbaugenossenschaft eG tätig (3 Jahre als Geschäftsführer und seit 7 Jahren als geschäftsführender Vorstand), wurde im Rahmen einer Mitgliederversammlung am 09.12.2020 für seine Verdienste um das Unternehmen mit der Silbernen Ehrennadel des vbw ausgezeichnet.

              Silberne Ehrennadel für Herrn Emil G. Kalmbach, Kreisbaugenossenschaft Künzelsau eG

              Auf eine lange berufliche Laufbahn bei der Kreisbaugenossenschaft Künzelsau eG kann auch Herr Emil G. Kalmbach zurückblicken – seit nunmehr 25 Jahren ist er für die Kreisbaugenossenschaft tätig (davon 12 Jahre als stellvertretender Aufsichtsratsvorsitzender und 10 Jahre als Mitglied im Aufsichtsrat). Anlässlich einer Aufsichtsratssitzung am 10.12.2020 wurde er mit der Silbernen Ehrennadel des vbw geehrt.

              Wir gratulieren den Geehrten an dieser Stelle nochmals recht herzlich zu den Auszeichnungen und wünschen alles Gute für die Zukunft.

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                Die Partnerunternehmen im vbw

                Eine bedeutende Branche hat auch immer leistungskräftige Partner. So ist es auch in der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft.

                Unter dem Dach des vbw erhalten Sie nicht nur Beratung, Prüfung und Information, sondern auch ein starkes und umfangreiches Leistungsangebot von Förderern und Unterstützern – den Partnerunternehmen im vbw.

                Die neu entwickelte Partnerbroschüre verleiht Ihnen einen Überblick über das Portfolio sowie über die verschiedenen Leistungen der Partnerunternehmen im vbw.

                Nutzen Sie das Verbandsnetzwerk und nehmen Sie Impulse für Ihre tägliche Praxis auf.

                Die aktuelle Fassung der Partnerbroschüre finden Sie hier; sie ist gleichfalls zum Download auf unserer Homepage eingestellt unter: https://www.vbw-online.de/beteiligungsunternehmen/partnerunternehmen.html

                Weiter möchten wir Sie über das Produkt „Ökogas – ein klimaneutrales Produkt für die Wohnungswirtschaft“ der DSG ENERGIEKONZEPTE GmbH / DIG informieren:

                Die DSG ENERGIEKONZEPTE GmbH ist Platin-Partner im vbw

                Erdgas ist schon heute der Energieträger mit den geringsten CO2-Emissionen. Dennoch entsteht bei der Verbrennung von Erdgas/Methan (CH4) unvermeidbar Kohlendioxid.

                Das Ökogas-Produkt der DIG bietet die Möglichkeit, diese Emissionen zu kompensieren. Durch den Kauf von Emissionszertifikaten werden international zertifizierte und weltweite Umweltschutzprojekte unterstützt, durch welche die CO2-Entstehung in derselben Höhe ausgeglichen wird (ein Zertifikat entspricht einer Tonne CO2). Die DIG hat sich unter der Vielzahl von Projekten bewusst auf ein nachhaltiges Aufforstungsprojekt in Uruguay konzentriert, welches dazu beiträgt, den für den Klimawandel unverzichtbaren südamerikanischen Regenwald zu erhalten bzw. wieder zu vergrößern. Diese Aufforstung von Regenwald trägt direkt zur weltweiten Minimierung des CO2-Ausstoßes und zur Umwandlung in lebensnotwendigen Sauerstoff bei. Daneben bietet das Projekt auch soziale und ökologische Vorteile für die Region.

                Bei Fragen oder weiteren Informationen wenden Sie sich gerne an Herrn Rüdiger Gauder von der DSG. Die Kontaktdaten sind:

                DSG ENERGIEKONZEPTE GmbH
                Bismarckstraße 107
                74074 Heilbronn
                Telefon: 07131 7611-51
                Mobil: 0170 4138413

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                  Allgemeine Geschäftsführung

                  Zensus wird in das Jahr 2022 verschoben

                  Der nächste Zensus und damit verbunden die Erhebung zur Gebäude- und Wohnungszählung wird aufgrund der Corona-Pandemie in das Jahr 2022 verschoben. Mit dem Inkrafttreten des Gesetzes zur Verschiebung des Zensus am 10.12.2020 steht als neuer Stichtag der 15.05.2022 fest.

                  Die Verschiebung erfolgt aufgrund der Einschränkungen durch die Corona-Pandemie, die auch die Vorbereitungen des Zensus in der öffentlichen Verwaltung betrafen. Ursprünglich sollte der Zensus im Jahr 2021 durchgeführt werden.

                  Den Wortlaut des Gesetzes, das am 09.12.2020 im Bundesgesetzblatt veröffentlicht wurde, finden Sie hier.

                  Für Fragen steht Ihnen das Team der Rechtsabteilung gerne zur Verfügung (Telefon Sekretariat 0711 16345 – 117 oder 0711 16345 – 104).

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                    Förderaufruf „Intelligente Netzanbindung von Parkhäusern und Tiefgaragen (INPUT)“

                    Das Ministerium für Umwelt, Klima und Energiewirtschaft Baden-Württemberg fördert in den Jahren 2020 und 2021 mit insgesamt 7,85 Millionen Euro intelligente Lade-, Last- und Nutzungskonzepte bei der Errichtung von Ladeinfrastruktur für Elektromobilität in Parkhäusern, auf Parkplätzen und in Tiefgaragen. Die Zuwendung wird im Wege der Projektförderung auf Antrag als Anteilsfinanzierung in Form eines Zuschusses gewährt.

                    Dem Förderverfahren geht ein Teilnahmewettbewerb voraus. Anträge sind bis zum 10.02.2021 an den Projektträger Karlsruhe (PTKA) zu richten, der auch für die Beratung bei der Antragstellung zur Verfügung steht. Der Zuschuss beträgt bis zu 40 % der förderfähigen Ausgaben, höchstens 500.000 Euro je Projekt.

                    Die Einzelheiten zu den Förderbedingungen und -konditionen können Sie dem Informationsblatt zum Förderaufruf entnehmen, welches Sie hier einsehen können.

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                      Start der neuen Arbeitgeberkampagne der Wohnungswirtschaft

                      Am 01.12.2020 ist die neue Arbeitgeberkampagne der Wohnungswirtschaft gestartet. Ziel der Kampagne ist die Vorstellung unserer Branche als attraktiver Arbeitgeber. Die Kampagne startete mit verschiedenen Motiven und einer für die Wohnungsunternehmen kostenfreien Jobbörse. Ab sofort können Sie sich in die Jobbörse eintragen und Stellenanzeigen veröffentlichen. Im Januar starten ergänzende Mediaschaltungen, um die Kampagne in der Bevölkerung bekannt zu machen und potentielle Bewerber auf die Jobbörse zu leiten.

                      Seien Sie dabei, wenn es darum geht, sich als Unternehmen zu präsentieren, eine attraktive Branche vorzustellen und neue Mitarbeiter zu gewinnen. Die Adresse der Website lautet: www.arbeiten-in-der-wohnungswirtschaft.de.

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                        Förderprogramm „Gemeinsam unterstützt und versorgt wohnen 2020/2021“

                        Mit dem Förderprogramm „Gemeinsam unterstützt und versorgt wohnen 2020/2021“ fördert das Ministerium für Soziales und Integration die Schaffung von ambulant betreutem gemeinschaftlichem Wohnraum für volljährige Menschen mit Unterstützungs- und Versorgungsbedarf sowie volljährige Menschen mit Behinderungen im Mietwohnungsbau in Baden-Württemberg.

                        Förderfähig ist der Neubau von Mietwohnraum, der Erwerb von Mietwohnraum und Änderungs- und Erweiterungsmaßnahmen zur Schaffung von Mietwohnraum zu Zwecken des gemeinschaftlichen ambulant betreuten Wohnens im Sinne von § 4 Absatz 2 und 3 WTPG und § 2 Absatz 3 WTPG.

                        Anträge können ab dem 01.02.2021 gestellt werden und müssen bis spätestens 30.04.2021 vorliegen.

                        Fragen zum Programm und dessen Durchführung richten Sie bitte ausschließlich an Gemeinsamwohnen@sm.bwl.de.

                        Bitte beachten: Die zur Antragstellung erforderlichen Formulare werden zeitnah an dieser Stelle und auf der Seite des Sozialministeriums veröffentlicht. Hierzu noch folgender Link:
                        Förderaufruf „Gemeinsam unterstützt und versorgt wohnen 2020/2021“ einschließlich Merkblatt (PDF)

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                          Doppelter Glückwunsch: Stadtsiedlung Heilbronn erhält innerhalb einer Woche zwei Preise

                          Der Deutsche Nachhaltigkeitspreis Architektur - Deutschlands renommiertester Architekturpreis für nachhaltige Gebäude - geht in diesem Jahr an das Holzhochhaus SKAIO in Heilbronn. Die Preisverleihung fand am 04.12.2020 im Rahmen des 13. Deutschen Nachhaltigkeitstages in Düsseldorf statt. Die Jury bewertete das im Rahmen der Bebauung des Neckarbogens errichtete Gebäude der Stadtsiedlung Heilbronn als „Modellprojekt für die Leistungsfähigkeit des urbanen Holzbaus“. Sie lobte, dass das SKAIO Teil eines Konzeptes zukunftsfähiger Stadtentwicklung ist - kompakt, flächensparend, bezahlbar, mit einer gut durchdachten Nutzungs-, und Nutzermischung, intelligenten Wohnungsgrundrissen und dem Ziel, die Grenzen des Machbaren im Holzbau auszuloten. Das Gebäude umfasst 60 Mietwohnungen, davon 25 öffentlich gefördert, vier Wohngemeinschaften für bedürftige Menschen und Gewerbeeinheiten. Im Rahmen der DGNB-Zertifizierung wurde darüber hinaus eine Lebenszykluskostenanalyse durchgeführt. Auch hier kann das SKAIO prototypisch für Innovation im Bauwesen gesehen werden. Für seine Nachhaltigkeit sowie seine herausragende baukulturelle und gestalterische Qualität wurde das SKAIO mit einem DGNB Zertifikat in Gold sowie einem „DGNB Diamant“ ausgezeichnet (Architekt: Kaden + Lager).

                          Den zweiten Preis erhielt die Stadtsiedlung Heilbronn für das Quartiersprojekt Luise-Bronner-Straße in Heilbronn. Hier belegte sie am 01.12.2020 den 3. Platz beim Contracting-Preis BW 2020. Die Klimaschutz- und Energieagentur Baden-Württemberg (KEA-BW) und der BFW Landesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen Baden-Württemberg loben diesen Preis für innovative und nachhaltige Wohn- und Quartierskonzepte aus, die mittels Energie-Contracting überdurchschnittliche Energie-, Umwelt und Nachhaltigkeitsstandards umsetzen. Gleich vier Wohnungsbauprojekte haben in diesem Jahr überzeugt und wurden deshalb mit dem Contracting-Preis BW geehrt.

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                            GOLD für die Stadtbau Freiburg GmbH und die Baugemeinschaft Ettlingen eG

                            Das Umweltministerium Baden-Württemberg hat am 08.12.2020 die Preise an die Gewinner des Wettbewerbs „Effizienzpreis Bauen und Modernisieren 2020“ verliehen. Dabei erhielten u.a. die Baugemeinschaft Ettlingen eG und die Freiburger Stadtbau GmbH jeweils eine Gold-Prämierung. Ausgezeichnet wurde das neu gebaute Mehrfamilienhaus Augustenburgstraße in Karlsruhe-Grötzingen der BG Ettlingen eG. In der Kategorie Modernisierung fanden die Vollmodernisierung eines Wohnhochhauses sowie der Neubau einer Tiefgarage der Stadtbau Freiburg GmbH höchste Anerkennung. Herzlichen Glückwunsch! 

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                              Steuerfragen

                              Die WTS informiert zur Grundsteuer

                              Das Land Baden-Württemberg hat am 04.11.2020 ein Landesgrundsteuergesetz verabschiedet. Die Neuregelung greift für die Grundsteuererhebung ab dem Jahr 2025.

                              Das Finanzministerium Baden-Württemberg hat auf seiner Webseite einen Fragen-Antwort-Katalog zur Grundsteuerreform veröffentlicht; hierzu folgender Link:
                              https://fm.baden-wuerttemberg.de/de/haushalt-finanzen/grundsteuer/

                              Darin wird auf die folgenden Fragen näher eingegangen:

                              • Was ist das modifizierte Bodenwertmodell?
                              • Was ist die Grundsteuermesszahl beziehungsweise der Grundsteuermessbetrag?
                              • Was ist der Hebesatz und wo gibt es Informationen zum Hebesatz für ein Grundstück?
                              • Wann wirkt sich das neue Modell für die Bürgerinnen und Bürger aus?
                              • Was müssen Eigentümerin oder Eigentümer konkret veranlassen?
                              • Welche Folgen hat die Reform für Mieterinnen und Mieter?
                              • Wird es große Unterschiede zur jetzigen Berechnung geben?
                              • Was ist der Bodenrichtwert und wo gibt es Informationen dazu?
                              • Wie berechnet sich die Grundsteuer B nach dem modifizierten Bodenwertmodell?
                              • Was ist der Unterschied zum sogenannten Bundesmodell?
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                                Mietrecht

                                Corona und Betriebsschließungen – Auswirkungen auf das gewerbliche Mietverhältnis

                                Bereits zu Beginn der Corona-Pandemie im Frühjahr wurde die Frage zur Berechtigung einer Mietminderung durch den Gewerbemieter nach behördlichen Schließungen des Gewerbeobjektes geführt. Wir hatten hierzu in den FAQ (unter Punkt III 14. Gewerberecht - Stand: 04.05.2020) bereits berichtet.

                                Zwischenzeitlich liegen erste Entscheidungen der Gerichte zu dem Thema vor, die wir für Sie im Folgenden kurz zusammenstellen möchten. Letztlich geht es bei den Entscheidungen jeweils um folgende Fragen:

                                1. Liegt in einer behördlich angeordneten Schließung ein Mietmangel, wenn der vereinbarte Mietzweck eine Nutzung gestattet, die durch behördliche Anordnung branchenweit untersagt wird?
                                2. Liegt ein Fall der Unmöglichkeit der Gebrauchsüberlassung vor, wenn der Vermieter die Mietsache nicht mehr zu der im Mietzweck vereinbarten Nutzung dem Mieter zur Verfügung stellen kann?
                                3. Liegt eine Störung der Geschäftsgrundlage vor, da das Risiko einer pandemiebedingten Schließung offensichtlich keine Partei bei Abschluss des Mietvertrages übernommen oder auch nur bedacht hat?

                                Zu den  bisher ergangenen Entscheidungen:

                                • Das LG Heidelberg (Urteil vom 30.07.2020, Az. 5 O 66/20) sowie das LG Frankfurt am Main (Urteil vom 02.10.2020, Az. 2-15 O 23/20) haben – allerdings bei Mietverträgen mit einem sehr weit formulierten Mietzweck, der dem Mieter (zumindest in der Theorie) eine geänderte Nutzung weiter ermöglicht hätte – ein Minderungs- oder sonstiges Anpassungsrecht des Mieters abgelehnt. 
                                  Beide Gerichte argumentieren, dass die Mietsache trotz behördlicher Anordnung grundsätzlich für die vertraglich vorgesehene Nutzung geeignet und lediglich der konkrete Betrieb durch den Mieter untersagt gewesen sei. Dies falle alleine in den Risikobereich des Mieters. Aufgrund des vom Mieter übernommenen Verwendungsrisikos kommt nach Auffassung beider Gerichte auch eine Störung der Geschäftsgrundlage nicht bzw. allenfalls nur bei einer existenzbedrohenden Lage des Mieters in Betracht. Ein bloß vorübergehender finanzieller Engpass – wie vorliegend – reiche jedenfalls nicht aus.

                                  Weiter sei das Festhalten am unveränderten (nicht angepassten) Vertrag auch nicht unzumutbar. Der Mieter habe keinen Anspruch auf eine Anpassung des Vertrags beziehungsweise der Miete.

                                • Dieser Auffassung ist auch das Landgericht Zweibrücken (Urteil vom 11.09.2020, Az.: HK O 17/20) gefolgt: Ausbleibende Umsätze wegen behördlicher Schließungsanordnungen stellen demnach – im Anschluss an die Argumentation des BGH (Urteil vom 16.02.2000; Az. XII ZR 297/97) – keinen Mietmangel dar, solange die gemietete oder gepachtete Fläche grundsätzlich weiter uneingeschränkt genutzt werden kann. Dies sei bei Covid-19-Maßnahmen der Fall.

                                • Mit gleicher Argumentation hat auch das Landgericht Stuttgart am 19.11.2020 (Az: 11 O 215/20) Zahlungsansprüche des Vermieters auf vollständige Mietzahlung bejaht.

                                  Auch das Landgericht Lüneburg (Urteil vom 17.11.2020, Az.: 5 O 158/20) sieht kein Recht zur Mietminderung. Nach dieser dortigen Entscheidung begründet eine durch Corona bedingte Betriebsschließung keinen Mangel der Mietsache, weil die öffentlich-rechtliche Anordnung ihren Grund nicht in einer konkreten Beschaffenheit der Mieträume oder in betrieblichen Umständen habe, sondern zum Gesundheitsschutz der Bevölkerung erfolgt sei. Im zu entscheidenden Fall hat das Landgericht Lüneburg zudem im Rahmen der Abwägung berücksichtigt, dass lediglich der Kundenzugang untersagt gewesen ist, das Ladenlokal an sich war für den Mieter aber grundsätzlich weiter nutzbar. Der Mieter habe das Objekt auch in diesem Sinne als Warenlager für den Online-Handel und die Schaufenster als Werbefläche genutzt.

                                • Das Landgericht München I hingegen hat am 22.09.2020 (Az. 3 O 4495/20) Minderungsrechte des Mieters bejaht.  Es argumentiert ebenfalls mit dem Mietzweck. Dieser war im zu entscheidenden Fall die Nutzung der Mietsache als Möbelgeschäft und im weiteren so eng ausgestaltet, dass nach der behördlichen Schließung für eine andere Nutzung durch den Mieter kein Raum war.

                                  In dieser Konstellation sah das Landgericht München I unter Bezugnahme auf frühere Entscheidungen des Reichsgerichts einen Mietmangel, der den Mieter zu einer Minderung der Miete berechtigen soll.  Weiter sah das Landgericht auch für die Zeit der vorübergehend geltenden 800-Quadratmeter-Regelung sowie für die in der Folge geltenden Hygienemaßnahmen und Einschränkungen der maximalen Kundenzahl Minderungsrechte des Mieters.

                                • Eine andere Kammer des Landgericht München I (Urteil vom 05.10.2020, Az. 34 O 6013/20) sah die vollständige Schließung durch die Allgemeinverfügung als unzumutbare Beeinträchtigung des Geschäftsbetriebs – unabhängig davon, ob dem Mieter infolge der Schließung eine Insolvenz drohe oder nicht.

                                  Bereits die vollständige Schließung führe zu einer unzumutbaren Beeinträchtigung des Geschäftsbetriebs mit der Folge der Anwendbarkeit der Regelungen zur Störung der Geschäftsgrundlage. Soweit sich die Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert haben, hätten die Parteien – bei Vorhersehbarkeit dieser Veränderung – den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen. In diesem Fall kann vom Mieter eine Anpassung des Vertrags verlangt werden. Dies gelte, wenn und soweit dem Mieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.
                                  Nach der Entscheidung war insoweit eine Vertragsanpassung dergestalt angezeigt, dass die Miete für eineinhalb Monate um die Hälfte reduziert werden musste.

                                • Das Landgericht Mönchengladbach (Urteil vom 02.11.2020, Az. 12 O 154/20) schließlich sah in einer verordneten Schließung keinen Mangel, bejahte aber den Anspruch auf Vertragsanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage.

                                Hinweis:

                                Ob und in welchem Umfang ein Gewerbemieter nach einer behördlich angeordneten branchenweiten Schließung die Miete mindern oder sich auf ein Recht zur Vertragsanpassung berufen kann, ist nach wie vor höchst umstritten. Abschließend wird das Thema wohl erst durch eine Entscheidung des BGH geklärt werden.  

                                Klar dürfte aber bereits heute folgendes sein: Haben die Parteien einen sehr engen Mietzweck vereinbart, der eine Nutzung nach der behördlichen Anordnung gänzlich für den Mieter ausschließt, spricht vieles dafür, hierin einen Mietmangel, eine Unmöglichkeit der vereinbarten Gebrauchsgewährung durch den Vermieter oder die Störung der Geschäftsgrundlage zu sehen.

                                Liegt ein weiterer Mietzweck vor, spricht vieles dafür, das Verwendungsrisiko (allein) dem Mieter zuzuweisen, wenn eine (andere) Nutzung theoretisch weiter möglich ist.

                                Es bedarf daher der Einzelfallprüfung im jeweils konkreten Fall.

                                Über weitere Entscheidungen werden wir Sie informieren.

                                Für Fragen steht Ihnen das Team der Rechtsabteilung gerne zur Verfügung (Telefon Sekretariat 0711 16345 – 117 oder 0711 16345 – 104).

                                  zum Anfang

                                  Entwurf eines Gesetzes zu Miet- und Pachtverhältnissen während der COVID-19-Pandemie

                                  In diesem vbw-info haben wir Ihnen unter der Rubrik „Mietrecht“ im Artikel „Corona und Betriebsschließungen – Auswirkungen auf das gewerbliche Mietverhältnis“ einen Überblick über die bisher ergangenen gerichtlichen Entscheidungen gegeben.

                                  In der Telefonkonferenz der Bundeskanzlerin mit den Regierungschefinnen und Regierungschefs der Länder am 13.12.2020 wurde unter Punkt 15 beschlossen, dass für Gewerbemiet- und Pachtverhältnisse, die von staatlichen Covid-19 Maßnahmen betroffen sind, gesetzlich vermutet werden soll, dass erhebliche (Nutzungs-) Beschränkungen in Folge der Covid-19-Pandemie eine schwerwiegende Veränderung der Geschäftsgrundlage darstellen können.

                                  Es liegt insoweit ein noch interner Entwurf des BMJV zur Miete und Pacht vor. Demnach wird eine Regelung vorgeschlagen, wonach für vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind und die infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar sind, vermutet wird, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat. Die Regelung ist auf Pachtverträge entsprechend anzuwenden.

                                  Die Vorschrift soll klarstellen, dass die Regelungen zur Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 des Bürgerlichen Gesetzbuchs – BGB) in der besonderen Situation der COVID-19-Pandemie grundsätzlich anwendbar sind. Zwar war die Anwendung des § 313 BGB auch bisher zu keinem Zeitpunkt gesetzlich ausgeschlossen. Gleichwohl war nach Auffassung des Gesetzgebers in der Praxis insbesondere des gewerblichen Miet- und Pachtrechts eine Unsicherheit hierüber zu beobachten, die teilweise dazu führte, dass Vermieter sich nicht auf Verhandlungen über eine Anpassung der Miete oder Pacht eingelassen haben, obwohl dies im konkreten Einzelfall naheliegen würde.

                                  Es besteht daher nach Auffassung des Gesetzgebers ein Bedürfnis nach Klarstellung. Die geplante Vorschrift stellt daher unter bestimmten Voraussetzungen eine tatsächliche Vermutung dafür auf, dass sich ein Umstand im Sinne von § 313 Absatz 1 BGB, der zur Grundlage des Miet- oder Pachtvertrags geworden ist, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.

                                  Die Regelung erlaubt jedoch keine Umkehrschlüsse außerhalb ihres direkten Anwendungsbereichs. Von ihr geht nach der Gesetzesbegründung keine Sperrwirkung aus. Insbesondere wird die Anwendbarkeit von mietrechtlichen Vorschriften, etwa die Regelung zur Minderung wegen eines Mangels oder das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund, nicht ausgeschlossen. Auch die Vorschriften des allgemeinen Schuldrechts, zum Beispiel zur Unmöglichkeit der Leistung und zum Wegfall der Gegenleistungspflicht, bleiben unberührt. Insbesondere bleibt auch § 313 BGB im Grundsatz anwendbar, wenn die Voraussetzungen der geplanten Neuregelung bei Miet- oder Pachtverhältnissen nicht erfüllt sind; lediglich die Vermutungswirkung tritt in diesem Fall nicht ein.

                                  Schließlich bleibt auch die Rechtsfolge des § 313 Absatz 1 BGB unberührt. Vertragsanpassung kann nur im angemessenen Umfang begehrt werden. Es kann nur diejenige Rechtsfolge begehrt werden, welche die schutzwürdigen Interessen beider Vertragsteile in ein angemessenes Gleichgewicht bringt. Es hängt daher immer vom jeweiligen Einzelfall ab, ob für den Zeitraum, in dem ein Betrieb von einer staatlichen Maßnahme betroffen ist, zum Beispiel eine Stundung oder Anpassung der Miethöhe, eine Verringerung der angemieteten Fläche bei gleichzeitiger Herabsetzung der Miete oder auch die Aufhebung des Vertrags angemessen ist.

                                  Für Fälle, in denen eine gerichtliche Entscheidung erforderlich ist, wird eine begleitende verfahrensrechtliche Regelung zur Beschleunigung der gerichtlichen Verfahren vorgeschlagen, damit schneller Rechtssicherheit erreicht werden kann. Demnach sind Gerichtsverfahren über die Anpassung der Miete oder Pacht für Grundstücke oder Räume, die keine Wohnräume sind, wegen staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie vorrangig und beschleunigt zu behandeln. In diesen Verfahren soll ein früher erster Termin spätestens einen Monat nach Zustellung der Klageschrift stattfinden.

                                  Wie bereits bei der Kündigungsregelung zu Beginn der Pandemie, ist die Vermutungsregelung als Beweislastumkehr aus unserer Sicht für den Vermieter sehr nachteilig. Hier wird der GdW sich dafür stark machen, dass mindestens ein Glaubhaftmachen seitens des Mieters Voraussetzung für die Annahme einer Störung der Geschäftsgrundlage sein muss.

                                  Über den weiteren Verlauf des Gesetzgebungsverfahrens werden wir berichten. 

                                  Für Fragen steht Ihnen das Team der Rechtsabteilung gerne zur Verfügung (Telefon Sekretariat 0711 16345 – 117 oder 0711 16345 – 104).

                                    zum Anfang

                                    BGH entscheidet zum Ersatz von Maklerkosten als Schadensersatz bei Erwerb

                                    Mit Urteil vom 09.12.2020 hat der Bundesgerichtshof in zwei Verfahren (Az: VIII ZR 238/18 und VIII ZR 371/18) entschieden, dass ein Mieter, der wegen eines Fehlverhaltens des Vermieters umziehen muss, einige der dadurch entstehenden Kosten ersetzt verlangen kann. Die Maklerkosten für ein Eigenheim/eine Eigentumswohnung gehören jedoch nicht dazu.

                                    Zu den Sachverhalten:

                                    Az: VIII ZR 238/18:

                                    Einem Mieter war in Berlin 2012 wegen Eigenbedarfs gekündigt worden. Das Amtsgericht gab der Räumungsklage statt. Während des laufenden Berufungsverfahrens erwarb der Kläger in Berlin mit Hilfe eines Maklers eine Eigentumswohnung. Dafür stellte ihm der Makler nahezu 30.000 Euro Provision in Rechnung. Weil der Vermieter die Wohnung, aus der er den klagenden Mieter wegen Eigenbedarfs gekündigt hatte, tatsächlich zu keiner Zeit nutzte, berief sich der Ex-Mieter auf „vorgetäuschten Eigenbedarf“ und klagte auf Schadensersatz.

                                    Az: VIII ZR 371/18:

                                    In dem zweiten Fall hatte ein Mieter aus Stuttgart unter anderem mit der Begründung, ein vom Vermieter beauftragter Handwerker habe seinen Balkon ohne sein Einverständnis betreten, fristlos gekündigt. Über einen Makler kaufte er daraufhin an seinem 250 Kilometer entfernten Arbeitsort ein Einfamilienhaus. Die Maklerkosten von rund 13.000 Euro machte er gegenüber dem früheren Vermieter wegen Pflichtverletzung geltend. Darüber hinaus forderte er den Ersatz weiterer Kosten für den Umzug, eine Übergangszeit in einer Zwischenunterkunft und den Umbau und Wiedereinbau seiner Einbauküche.

                                    Die Entscheidungen des Bundesgerichtshofs:

                                    Der Bundesgerichtshof hat in beiden Fällen entschieden, dass die Maklerkosten, die die jeweiligen Mieter zwecks Erwerbs einer Eigentumswohnung beziehungsweise eines Hauses zu Eigentum aufgewandt haben, keinen erstattungsfähigen Schaden darstellen.

                                    Im Stuttgarter Verfahren (VIII ZR 371/18) hatte das Berufungsgericht noch eine den Mieter zur fristlosen Kündigung berechtigende Pflichtverletzung rechtsfehlerfrei bejaht.

                                    Im Berliner „Eigenbedarfs“-Verfahren (VIII ZR 238/18) hingegen war nach Ansicht des BGH bereits eine Pflichtverletzung des Vermieters nicht rechtsfehlerfrei von der Vorinstanz festgestellt worden. Zwar handelt – so der BGH – ein Vermieter pflichtwidrig und ist dem Mieter zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er eine Kündigung des Mietvertrags schuldhaft auf einen in Wahrheit nicht bestehenden Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) stützt oder er den Mieter nicht über einen späteren Wegfall des geltend gemachten Eigenbedarfs informiert. Diese Hinweispflicht besteht jedoch nur bis zum Ablauf der Kündigungsfrist und nicht – wie vom Berufungsgericht angenommen – bis zum Ablauf der im Vergleich vereinbarten Räumungsfrist.

                                    Ob hiernach dem Vermieter eine Pflichtverletzung vorzuwerfen ist, konnte im Ergebnis offenbleiben. Denn die Schadensersatzpflicht des pflichtwidrig handelnden Vermieters umfasst nicht die Maklerkosten, die einem Mieter entstehen, der von der Anmietung einer neuen Wohnung absieht und stattdessen Wohnungs- oder Hauseigentum erwirbt. Zwar stelle der Erwerb von Eigentum an einer Wohnung beziehungsweise einem Haus vorliegend noch eine adäquat kausale Reaktion des Mieters auf eine (unterstellte) Pflichtverletzung des Vermieters dar, weil es nicht außerhalb des zu erwartenden Verlaufs der Dinge steht, dass Mieter den notwendigen Wohnungswechsel zum Anlass nehmen, ihre Wohnbedürfnisse künftig nicht in angemieteten, sondern eigenen Räumlichkeiten zu befriedigen und zu dessen Erwerb einen Makler einschalten. Jedoch sind die im Zuge des Eigentumserwerbs aufgewandten Maklerkosten nicht mehr vom Schutzzweck der jeweils verletzten Vertragspflicht umfasst.

                                    Eine vertragliche Haftung – hier der jeweiligen Vermieter – besteht nur für diejenigen äquivalenten und adäquaten Schadensfolgen, zu deren Abwendung die verletzte Vertragspflicht übernommen wurde. Der Schaden muss in einem inneren Zusammenhang mit dem (verletzten) Gebrauchserhaltungsinteresse des Mieters stehen, was laut BGH bezüglich der Maklerkosten nicht der Fall ist.

                                    Die Mieter haben – so der BGH – mithilfe des Maklers nicht lediglich ihren Besitzverlust (an der bisherigen Wohnung) ausgeglichen, sondern im Vergleich zu ihrer bisherigen Stellung eine hiervon zu unterscheidende (Rechts-)Stellung als Eigentümer eingenommen. Der (bisherige) Mieter unterliegt als (späterer) Eigentümer hinsichtlich der Wohnungsnutzung keinen vertraglichen Bindungen mehr. Sein Besitzrecht an der Wohnung ist nicht mehr wie zuvor ein abgeleitetes, sondern ein ihm originär zustehendes Recht, das ihm grundsätzlich eine uneingeschränkte und eigenverantwortliche Nutzungs- und Verfügungsbefugnis (§ 903 BGB) gibt. Zudem ist dieses (Nutzungs-)Recht nicht zeitlich begrenzt.

                                    Demgegenüber gehört es zum Wesen des Mietvertrags, dass dem Mieter (lediglich) ein Anspruch auf Gebrauchsüberlassung auf Zeit zusteht. Diese zeitliche Begrenzung ist auch zu berücksichtigen, wenn es um die Bestimmung der Ersatzfähigkeit von Schäden des Mieters in Fällen wie den vorliegenden geht.

                                    Durch den Abschluss des Mietvertrags hatte der Mieter sein Interesse an der Erlangung eines zeitlich begrenzten Gebrauchsrechts gezeigt. Erwirbt er eine Wohnung beziehungsweise ein Hausanwesen zu Eigentum, verfolgt er bezüglich der Deckung seines Wohnbedarfs andere Interessen als bisher.

                                    Im Verfahren VIII ZR 371/18 hat der Bundesgerichtshof das Verfahren an das Berufungsgericht zurückverwiesen, damit geprüft werden kann, ob dem Mieter ein Anspruch auf Ersatz der weiter geltend gemachten Kündigungsfolgeschäden in Form der Umzugskosten, der Mehrkosten für die Übergangsunterkunft sowie der Kosten für den Aus- und Umbau der Einbauküche zusteht.

                                    Im Verfahren 238/18 hat der Senat das Urteil des Berufungsgerichts aufgehoben und die Entscheidung des Amtsgerichts wiederhergestellt, das die Klage wegen der für den Kauf einer Eigentumswohnung aufgewendeten Maklerkosten abgewiesen hatte.

                                    Hinweis:

                                    Kündigt der Mieter aufgrund eines pflichtwidrigen, also schuldhaften Verhaltens des Vermieters, so gilt nach allgemeinem Schadensrecht, dass der zum Ausgleich Verpflichtete entsprechend Schadensersatz zu leisten hat. Dabei sind – wie allgemein im Schadensrecht – die Gesichtspunkte der Vorteilsausgleichung und der Schadensminderungspflicht zu berücksichtigen.

                                    Entsprechendes gilt bei einer zu Unrecht gekündigten Wohnung wegen Eigenbedarf. Üblicherweise besteht der Kündigungsschaden des Wohnraummieters in verschiedenen Einzelpositionen. Das sind etwa die Kosten für die Suche einer neuen Wohnung, die Umzugskosten (BGH NJW 2017, 2819 Rn. 37) oder auch die zur Anmietung der neuen Wohnung aufgewendeten Maklerkosten (BGH NJW 2010, 1068 Rn. 18).

                                    Wesentlicher Gedanke des Schadensrechtes ist aber, dass der Berechtigte durch den Schadensersatz nicht bessergestellt werden darf. Der Schaden ist auszugleichen. Da die Kosten für die Maklerprovision bei Abschluss eines Mietvertrages sich von den Kosten bei Erwerb einer eigenen Immobilie zum Teil deutlich unterscheiden können, hat der BGH die hier geltend gemachten Kosten eben nicht als Ausgleich bewertet. Auch – und dies hat der BGH in seiner Entscheidung ebenfalls berücksichtigt – bestehen rechtliche Unterschiede zwischen Eigentum und Besitz.

                                    Für Fragen steht Ihnen das Team der Rechtsabteilung gerne zur Verfügung (Telefon Sekretariat 0711 16345 – 117 oder 0711 16345 – 104).

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                                      Europarecht

                                      GdW-Europabrief Dezember 2020

                                      Mit seinem „GdW-Europabrief“ informiert der GdW aus Brüssel über Neuigkeiten im wohnungswirtschaftlichen Bereich in der Europäischen Union; den Link hierzu finden Sie hier: https://www.gdw.de/europabrief/gdw-europabrief-12-2020/

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                                        Ausbildung, Nachwuchsförderung

                                        Digitaler Lehrgang „Geprüfte*r Instandhaltungskostenmanager*in (WAF)“ an der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen/Geislingen ab 21.01.2020

                                        In der Oktober-Ausgabe unseres vbw-info haben wir bereits über den angebotenen Lehrgang „Geprüfte*r Instandhaltungskostenmanager*in (WAF)“ bei der HfWU Nürtingen-Geislingen informiert.

                                        Aufgrund der aktuellen Situation wurden die Lehrgänge kurzfristig in den virtuellen Raum verlegt und die Gebühr entsprechend angepasst. Es ist auch im Online-Format ausreichend Zeit für Diskussionen, Fragen und Pausen eingeplant. Die gewohnt hohe Qualität der Fortbildungen mit erfahrenen Dozent*innen wird selbstverständlich auch online angeboten. Die Online-Seminare finden über „Teams“ statt.

                                        Der nächste Lehrgang „Geprüfte*r Instandhaltungskostenmanager*in (WAF)“ startet bereits am 21.01.2021.

                                        In dem Zertifikatslehrgang werden vertiefte Fachkenntnisse vermittelt mit dem Ziel, eine übergreifende Verzahnung zwischen den Bereichen Betriebswirtschaft, Technik und Recht für den Instandhaltungskostenbereich herzustellen. Der Lehrgang ist sowohl für Techniker als auch für Kaufleute geeignet.

                                        Alle weiteren Einzelheiten entnehmen Sie bitte der Homepage www.hfwu.de/waf-immo oder dem Flyer, den Sie hier einsehen können.

                                        Für Fragen steht Ihnen Frau Gisela Zimmermann (Lehrgangsmanagement) unter Telefon 07331 22 – 599 oder E-Mail: gisela.zimmermann@hfwu.de sehr gerne zur Verfügung.

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                                          Wohnungswirtschaftliche Veranstaltungen

                                          Klimagipfel der Wohnungswirtschaft digital am 25.02.2021

                                          Wir freuen uns, Sie zum digitalen Klimagipfel der Wohnungswirtschaft am 25.02.2021 einladen zu dürfen. Gemeinsam wollen wir nicht nur einen Blick auf die aktuelle Klimaschutzpolitik und deren Auswirkungen auf die Wohnungswirtschaft werfen, sondern ebenfalls innovative Ansätze auf dem Weg zur Klimaneutralität diskutieren. Außerdem werden weitere Themen wie z.B. das Inhousing von Messdienstleistungen oder die Durchführung eines CO2-Monitorings für Wohnungsunternehmen besprochen.

                                          Zum Programm und zur Anmeldung gelangen Sie hier.

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                                            Tagung „Wohnen und älter werden in Zeiten der Digitalisierung“ am 22.02.2021

                                            Gemeinsam mit dem Demografiebeauftragten Baden-Württemberg, Herrn Thaddäus Kunzmann, und dem Kompetenzzentrum Markt- und Geschäftsprozesse Smart Home & Living Baden-Württemberg veranstaltet der vbw am 22.02.2021 eine digitale Tagung zum Thema „Wohnen und älter werden in Zeiten der Digitalisierung“.

                                            Die meisten Menschen wünschen sich, im Alter möglichst lange in den ihnen vertrauten vier Wänden verbleiben und in Würde altern zu können. Um diesem Wunsch gerecht zu werden, benötigt es neben mehr barrierearmen und -freien Wohnungen zu bezahlbaren Preisen auch technische Innovationen, die Unterstützung im Lebensalltag bieten.

                                            Die Tagung soll Einblicke in den neuesten Stand der Forschung geben, den praktischen Nutzen neuer Angebote für die Menschen beleuchten und die Wohnung als zentralen Ort für Innovationen und technische Hilfestellung in den Blickpunkt rücken.

                                            Der demografische Wandel, wie auch die Digitalisierung stellen unsere Gesellschaft vor große Herausforderungen, doch beides bietet auch Chancen. Die Veranstaltung soll dazu beitragen, diese Chancen ergreifen zu können.

                                            Die Veranstaltung des vbw und des Kompetenzzentrums Smart Home & Living Baden-Württemberg wird gefördert durch das Ministerium für Wirtschaft, Arbeit und Wohnungsbau Baden-Württemberg. Die Teilnahme ist kostenfrei, um Anmeldung wird gebeten. Wir freuen uns auf Ihre Teilnahme.

                                            Anmelden können Sie sich auf der Seite der AWI:

                                            https://awi-vbw.de/tagungen/wohnen-und-aelter-werden-in-zeiten-der-digitalisierung.html

                                            Den Programmflyer mit demTagungsablauf finden Sie hier.

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                                              Dürfen wir vorstellen? hubitation

                                              Die Wohnungswirtschaft sieht sich mit unterschiedlichsten Trends und Herausforderungen konfrontiert: Digitalisierung, demographischer Wandel und bezahlbarer Wohnraum für alle Bevölkerungsgruppen und zahlreiche mehr. hubitation sieht die Herausforderungen als Chancen, um die Zukunft des Wohnens aktiv mitzugestalten.

                                              hubitation ist eine Marke derUnternehmensgruppe Nassauische Heimstätte Wohnstadt (NHW) und wurde 2018 als hauseigener Startup-Accelerator ins Leben gerufen. Mit hubitation verfügt die NHW über ein umfangreiches Startup- und Ideennetzwerk rund um innovatives Wohnen und setzt konkrete Pilotprojekte mit vielversprechenden Lösungsanbietern um.

                                              hubitation associates ist seit Oktober 2019 ein Angebot, welches sich explizit an andere Wohnungsunternehmen richtet. Die Associates erhalten Zugang zum Startup- und Ideennetzwerk und es werden wertvolle Erfahrungen zum Innovationsmanagement und zur Zusammenarbeit mit Startups geteilt.

                                              Für noch mehr Nähe zu den Trends bringt hubitation Mentoring die beiden Welten in den direkten Austausch – auf oberster Ebene. Startups und Innovationstreiber haben die Möglichkeit, sich per kurzem Videoclip für ein exklusives Gespräch mit den Expert:innen aus dem Mentorenkreis zu bewerben. Zu den Mentor:innen zählen neben der NHW Geschäftsführung auch die Geschäftsführer der hubitation associates, u.a. mit Stefan Storz von der VOLKSWOHNUNG Karlsruhe und seit diesem Jahr auch GdW-Präsident Axel Gedaschko und Dr. Iris Beuerle als Verbandsdirektorin des vbw.

                                              hubitation hat Ihr Interesse geweckt? Dann ist dies Ihre ganz herzliche Einladung zumhubitation trend talk am 11.02.2021 von 9:00-9:30 Uhr, wo hubitation mit dem leitenden NHW-Geschäftsführer Dr. Thomas Hain, Frau Dr. Beuerle, Stefan Storz und dem NHW-IT-Leiter Klaus Straub über die „Zukunft der Wohnungswirtschaft“ spricht. Weitere Informationen finden Sie hier, kostenlose Teilnahme über die virtuelle Veranstaltungsplattform des Stuttgarter Startups Veertly unter: www.nhw-live.de/v/trend-talk

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