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Ein Erfolg: Karlsruher Rechtstag digital mit Schwerpunkt WEG-Reform 2020

Besondere Situationen erfordern besondere Lösungen. Den Karlsruher Rechtstag konnten die Teilnehmer dieses Jahr im Büro oder zuhause erleben – online statt live vor Ort. „Das digitale Format ermöglicht den Wissenstransfer. Der persönliche Austausch fehlt allerdings“, sagte Dr. Iris Beuerle, Verbandsdirektorin des vbw Verband baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen in ihrer Begrüßung. Sie hofft darauf, dass die Traditionsveranstaltung im nächsten Jahr wieder als Kongress in Karlsruhe stattfinden kann.

„Die große rechtliche Veranstaltung des Verbandes wird von den Mitgliedern des Fachausschusses Recht im vbw sehr geschätzt und natürlich auch begleitet“, betonte Karin Raule-Rohr, Vorsitzende des Fachausschusses Recht und Leiterin der Rechtsabteilung der GBG Mannheimer Wohnungsbaugesellschaft mbH. Sie lobte mit Blick auf die Corona-Krise die Information und Beratung der Verbände, insbesondere auch durch die Rechtsabteilung des vbw.

Auf Covid-19 und die aktuellen Rechtsentwicklungen ging dann auch Ursula Hennes, Leiterin der Rechtsabteilung des vbw, ein. „Waren Präsenzveranstaltungen seit dem Lockdown im März bis Ende Juni nur schwer bis gar nicht machbar, sind sie seit 1. Juli mit bis zu 100 Personen (unter gewissen Voraussetzungen sogar mit bis zu 250 Personen) möglich“, so Hennes. Allerdings nur mit einem Hygienekonzept, mit einer Datenerhebung und den geltenden Arbeitsschutzanforderungen. In Bezug auf Vertreter- und Mitgliederversammlungen sagte sie: „Bei der praktischen Umsetzung müssen Sie einiges beachten: von der Bestuhlung, über Wegemarkierungen bis hin zur Gestaltung der Pausen“, sagte Hennes. Sie klärte über Details auf und beantwortete Fragen. Den Teilnehmern riet sie: „Wägen Sie die Risiken und den Verwaltungsaufwand gegen die durch das Bundesgesetz gegebenen alternativen Versammlungsmöglichkeiten ab. Wenn Sie sich für eine Präsenzveranstaltung entscheiden, dann beschränken Sie die Veranstaltungspunkte auf das Wesentliche und halten Sie die Veranstaltung so kurz wie möglich ab“. Sie schloss mit dem Hinweis, dass die Kündigungsbeschränkung des Covid-Bundesgesetzes zum 30. Juni 2020 ausgelaufen ist. „Bei Zahlungsrückständen ab dem 01. Juli gelten wieder die üblichen Kündigungsregeln des BGB“.

Als zweiter Referent sprach Dr. Dietrich Beyer, Richter am Bundesgerichtshof a.D. Er gab den Teilnehmern einen Überblick über die wichtigsten Entscheidungen des BGH seit Juli 2019. Insbesondere ging er auf die Rechtsprechung rund um Schönheitsreparaturen, die Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen sowie auf die Betriebskosten ein. „Ein Schwerpunkt lag im Jahr 2019 bei dem Komplex Kündigung. Hier hat der Senat mit den beiden Entscheidungen zur Kündigung wegen Eigenbedarf und zum Härteeinwand des Mieters sehr grundsätzliche und vor allem für die gerichtliche Praxis wichtige Aussagen getroffen, deren Beachtung in allen einschlägigen Verfahren nur nachdrücklich empfohlen werden kann“, so Beyer.

Reform des WEG-Rechts

Sehr intensiv wurde beim Karlsruher Rechtstag das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz WEMoG beleuchtet. „Seit Bestehen des WEG-Rechts findet derzeit die grundlegendste Reform des Wohnungseigentumsgesetzes statt“, begann Universitätsprofessor Prof. Dr. Martin Häublein von der Universität Innsbruck seinen Vortrag. Detailliert ging er auf die einzelnen Neuerungen ein - von den Regelungen des werdenden Eigentümers bis zu baulichen Veränderungen. „Fast alle bisherigen Vorgaben werden sich ändern“, betonte er. „Erschrecken Sie nicht, aber künftig kann der Verwalter jederzeit abberufen werden“, so Häublein. „Der Fairness halber wurde dafür aber festgelegt, dass er dann sein Entgelt weiter erhält, solange sein Vertrag gilt“, bemerkte Häublein. WEG-Verwalter müssen sich in nächster Zeit intensiv mit der WEG-Reform auseinandersetzen, da das Regelwerk umfassende Änderungen vorsieht.

Beispielsweise auch zur Elektromobilität. „Die Bedeutung von Elektrofahrzeugen steigt, weil sie entscheidend zur Zielerreichung des Klimaschutzgesetzes beitragen sollen“, sagte Rechtsanwältin Beate Heilmann von Heilmann Geyer Kühnlein Rechtsanwälte in Berlin. Ihr Vortrag drehte sich um E-Mobilität, Elektroladeinfrastruktur im Neubau und Bestand sowie um Ansprüche des Mieters und des Wohnungseigentümers nach neuem Recht. Das Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz – kurz GEIG – schreibt den Einsatz von Ladeinfrastruktur für E-Autos vor. Das WEMoG bestimmt über weitere Ansprüche der Mieter und Wohnungseigentümer. „Ein ganze Reihe von technischen Aspekten sind dabei zu beachten“, so Heilmann. Dies reicht von der installierten Ladetechnik über den Ladestromkreis, die Ladezeiten bis zum Leistungsbedarf und dem Überlass- und Überspannungsschutz. Heilmann sieht die aktuellen Hemmnisse für die Installation von Ladeinfrastruktur jedoch in absehbarer Zeit behoben. „Die Reichweite der Elektrofahrzeuge steigt, es gibt mehr Ladepunkte. Darüber hinaus wird ausgeschlossen, dass die Zurverfügungstellung von Ladeinfrastruktur und Ladepunkten die Anbieter zu Stromversorgern macht.“ Heilmann empfiehlt daher, den Kontakt mit dem örtlichen Netzbetreiber aufzunehmen, ein Betreibermodell zu entwickeln, den Parkraum entsprechend zu gestalten und eine Nutzungsregelung vorzunehmen. Elf relevante Rechtsvorschriften benannte sie dazu. „Die bauliche Veränderung ist als Modernisierungsmaßnahme auf den Mieter umlegbar“, so Heilmann.

 

Klimaschutzpolitik und Wohnungswirtschaft

Dr. Ingrid Vogler, Leiterin Energie und Technik beim GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, machte in ihrem Vortrag einen Rundumschlag über die aktuelle Klimaschutzpolitik und deren Auswirkungen auf die Wohnungswirtschaft. „Der Klimawandel ist real. Die EU muss darauf reagieren, denn die Entwicklungen werden relativ unkomfortabel aussehen“, so Vogler. Die EU plane daher, 95 Prozent der Treibhausgasemissionen zu reduzieren. Im Jahr 2050 bedeutet das eine Nullemission für Gebäude. Das Hauptziel des Pariser Abkommens aus dem Jahr 2015 sieht die Begrenzung des Anstiegs der globalen Durchschnittstemperatur auf deutlich unter 2 Grad Celsius über dem vorindustriellen Niveau vor.

Vogler konzentrierte sich in Ihren Ausführungen auf das Gebäudeenergiegesetz GEG 2020, auf das Gebäude-Elektromobilitäts-Infrastrukturgesetz GEIG und auf die Heizkostenverordnung. Das GEG wurde kürzlich schon beschlossen,  beim Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz (GEIG) liegt ein Referentenentwurf vor, die abschließende Beratung im Bundestag ist aber noch nicht erfolgt. Vogler fasste zusammen: „Das GEG wird vermutlich ab Oktober in Kraft treten, eine verbesserte Förderung bietet die KfW heute schon“. Es sei zu vermuten, dass ab Oktober 2020 die Heizkostenverordnung eine Fernablesbarkeit sowie eine zweimalige Verbrauchsinformation pro Jahr vorschreiben wird. Ab 2021 wird die CO2-Bepreisung zu höheren Preisen für Erdgas und Heizöl führen, „vermutlich ohne Umlagefähigkeit“, schätzt Vogler. Allerdings werde ein höheres Wohngeld zur CO2-Preis-Entlastung den Mietern zugutekommen. Darüber hinaus wies Vogler darauf hin, dass ab 11. März 2021 Leerrohre für Elektromobilität beim Neubau eingebaut werden müssen. „Es ist zu hoffen, dass sich die Förderung erhöht, beispielsweise bei den beihilfefreien Zuschüssen und in der Förderintensität für die energetische Sanierung. Allerdings ist es fraglich, ob die Fördermittel ausreichen“, so Vogler. „Die grundlegenden sozialen und wirtschaftlichen Zielkonflikte und damit auch der Zusammenhang mit dem Mietrecht werden politisch weiter komplett verdrängt“, kritisierte sie abschließend.

„Ein erstes Feedback hat gezeigt, dass das digitale Format unseres Karlsruher Rechtstag bei den Teilnehmerinnen und Teilnehmern sehr gut angekommen ist. Als Weiterbildungsakademie des vbw wird die AWI ergänzend zu Präsenzveranstaltungen auch in Zukunft verstärkt auf digitale Formate setzen. Wir befinden uns in einem grundlegenden Transformationsprozess“, so Michael Roth, Geschäftsführer der AWI Akademie der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft, abschließend.  

Der nächste Karlsruher Rechtstag wird voraussichtlich am 8. Juli 2021 stattfinden.