„Immer mehr finanzielle Mittel fließen in die staatlich auferlegten Anforderungen an Immobilien“, sagte Sigrid Feßler, Verbandsdirektorin des vbw Verband baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. mit Blick auf die Investitionszahlen der Verbandsmitglieder. Sie sind im Jahr 2013 auf 1,5 Milliarden Euro gestiegen und flossen sowohl in den Neubau als auch in die Modernisierung und Sanierung des Wohnungsbestandes. Obwohl die Mitglieder des Verbandes im Jahr 2013 über 100.000 Millionen Euro mehr investiert haben als im Jahr 2012, seien die Neubauzahlen und die Modernisierungszahlen nur unwesentlich gestiegen. „Dies ist auf den zu-nehmenden Bürokratismus und immer höhere Zusatzkosten beim Wohnungs-neubau, aber auch beim Erhalt des Wohnungsbestandes zurück zu führen“, sagte Feßler.

Mit Schrecken sieht der vbw daher weiteren vorgesehenen Gesetzesverschärfungen und Verordnungen entgegen. Neben der Mietpreisbremse und der Senkung der Kappungsgrenze zählen dazu unter anderen die anstehende Rechtsverordnung zu § 51 des novellierten Wassergesetzes Baden-Württemberg, die Novellierung des Erneuerbare-Wärme-Gesetzes Baden-Württemberg, die Novellierung der Landesbauordnung Baden-Württemberg, aber auch das bereits Ende 2013 in Kraft getretene Zweckentfremdungsverbotsgesetz im Rahmen des wohnungspolitischen Maßnahmenpakets 2013.

„Der neue § 51 Wassergesetz BW mit der Verpflichtung des Eigentümers eines Grundstücks auf eigene Kosten Abwasseranlagen zum Sammeln und Fortleiten von Schmutzwasser zu prüfen oder prüfen zu lassen, ist als Rahmenvorschrift ausgestaltet. Die für die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft zentralen Einzelheiten, wie Fristen, die Anforderungen an die Art und Umfang sowie an das fachkundige Personal sollen dagegen in einer Rechtsverordnung geregelt wer-den. Das bedeutet, dass die Landesregierung ohne den üblichen Gesetzgebungsprozess und letztlich ohne Einbeziehung des Landtags die Anforderungen ändern kann. Wir bauen darauf, dass zumindest die Verbände so rechtzeitig zu der Rechtsverordnung angehört werden, dass eventuelle Einwendungen auch noch berücksichtigt werden können; alles andere käme einem Freibrief gleich“, so Feßler. Dies sei insbesondere bei einer Regelung problematisch, die im bun-desrechtlichen Wasserhaushaltsgesetz nicht eingeführt ist und die Immobilien-besitzer, insbesondere die vbw-Wohnungsunternehmen große Summen kosten könnte. „Die vorgesehenen Regelungen mit der Kostentragungspflicht des Immobilienbesitzers greifen in grundrechtlich geschützte Rechtspositionen der betroffenen Eigentümer ein“, so Feßler. „Wir haben berechnet, dass für die Dichtigkeitsprüfungen sowie für eventuell anfallende Sanierungsmaßnahmen je nach Grundstücksgröße schnell sechsstellige Kostenbeträge anfallen können. Die Details, wie Fristen, Geltungsgebiete, Übernahmemöglichkeiten durch die Kommunen etc. sind daher zentral für die Planungssicherheit der Wohnungs- und Immobilienunternehmen“, so Feßler. Der vbw war immer der Meinung, dass die bisherige Freiwilligkeit ausreichend ist. Für die Neuordnung sind aber lange Fristen und Überwachungsintervalle, eine optische Zustandskontrolle (Kamerabefahrung) und eine Begrenzung auf Wasserschutz- oder Heilquellenschutzgebiete wichtig.

„Wenig Freude bereitet uns auch die Novellierung des Erneuerbare Wärme-Gesetzes Baden-Württemberg“, so Feßler. Künftig sollen bei einer Heizungserneuerung statt des bisher geforderten zehnprozentigen Anteils an erneuerbaren Energien 15 Prozent zum Einsatz kommen. Das mache im Einzelnen keine Unsummen aus, sorge aber für Planungsrisiken und ein erhöhtes Investitionsvolumen. „Wir denken, dass die vorgesehene Anrechnung von Sanierungsfahrplänen auf den erneuerbaren Energieanteil sowie das Nachdenken über Quartierslösungen für die Wohnungs- und Immobilienunternehmen einen gangbaren Weg liefern können“, so Feßler.

Nicht jedes Detail vorschreiben

„Für eine deutliche Verteuerung des Bauens wird die Novellierung der Landes-bauordnung sorgen“, sagte Feßler mit Blick auf den Gesetzesentwurf zur Änderung der bauordnungsrechtlichen Vorschriften. Dies beginne bei der geforderten Begrünung baulicher Anlagen und ende bei der Regelung, dass beim Wohnungsneubau für jede Wohnung zwei geeignete wettergeschützte und eben-erdige oder durch Rampen und Aufzüge zugängliche Fahrradstellplätze mit wirksamer Diebstahlsicherung herzustellen seien. „Die Landesregierung schießt hier weit über das Ziel hinaus“, so Feßler. Dach- und Fassadenbegrünungen, die verpflichtend sind, führen zu höheren finanziellen Aufwendungen, weil sie technische Voraussetzungen und dauerhafte Pflege benötigen. Das schlägt auch auf die Wohnkosten durch. „Es kann nicht Aufgabe der Landesbauordnung sein, Vorschriften zur Fassadengestaltung zu machen“, sagte die Verbandsdirektorin.

Schon die Einführung der Rauchwarnmelderpflicht habe die Wohnungsunter-nehmen bis zu hohe fünfstellige Beträge gekostet. „Aber hier überwiegt zu-mindest der Sicherheitsaspekt zur Rettung von Menschenleben den Kostenfaktor. Dieser Sicherheitsaspekt fehle bei den anderen vorgesehenen Anforderungen, wie z.B. der Vorgabe bereits bei Gebäuden mit mehr als zwei Wohnungen Abstellflächen für Kinderwagen, Gehhilfen und Wäsche zu schaffen. Entsprechendes gelte für die geplante Barrierefreiheit eines Geschosses bei Wohngebäuden mit mehr als zwei Wohnungen. Auch dies werde sich negativ auf den Geschoßwohnungsneubau auswirken“, so Feßler. Je nach baulichen Gegebenheiten, zum Beispiel bei Hanglagen mit engen Eingangsbereichen, können solche Vorschriften zum baulichen und finanziellen Problem werden.

„Wir fordern insbesondere die Beibehaltung des Kenntnisgabeverfahrens. Es hat das ordentliche Baugenehmigungsverfahren vereinfacht, beschleunigt und vergünstigt“, so Feßler. Das Verfahren habe sich bewährt. Dies beweise die Statistik, wonach im Jahre 2010 rund 46 Prozent und im Jahr 2011 rund 48 Pro-zent der Wohnungsneubauten im Kenntnisvergabeverfahren freigegeben wurden. Unstreitig stellt sich das Kenntnisgabeverfahren vorrangig als Haftungs-problematik der planenden Architekten dar. Aber auch dies könne kein Grund sein, das Kenntnisgabeverfahren einzuschränken, ist der vbw überzeugt. „Wir plädieren für weniger Bürokratie und weniger rechtliche Detailverliebtheit in der LBO, um das Bauen wieder einfacher und günstiger zu machen“, so Feßler. Der jetzige Entwurf enthalte viel zu viele überflüssige ordnungsrechtliche Vor-gaben, für die keine zwingenden Gründe vorliegen. „Wer für mehr Wohnungs-bau sorgen will, sollte exakt hier mit einer Verschlankung ansetzen“, so die Verbandsdirektorin.

Mehr Handlungsfähigkeit durch Änderung der Gemeindeordnung

„Seit acht Jahren kämpfen wir gegen die im Jahr 2006 eingeführte Drittschutz-wirkung in der Subsidiaritätsklausel. Sie behindert die kommunalen Wohnungsunternehmen in ihrer Arbeit“, sagte Feßler. Nach dem derzeitigen § 102 der Gemeindeordnung BW werden Unternehmen der Privatwirtschaft vorrangig behandelt. Kommunale Unternehmen müssen im Wettbewerb stets beweisen, dass sie Leistungen besser und günstiger bieten können als die Konkurrenz. „Das ist nicht fair. Wir fordern nicht mehr als die gerechte Leistungsparität“, so Feßler. Privatwirtschaftliche und kommunale Unternehmen sollten bei gleichen Leistungen auch gleich behandelt werden, ist der vbw überzeugt. Rund ein Drittel der Mitgliedsunternehmen im vbw sind den Gebietskörperschaften oder sozialen Trägern verbunden. Diese Unternehmen erbringen wesentlich weitreichendere Leistungen als nur den reinen Wohnungsbau. Sie leisten eine sogenannte Stadtrendite. Darunter lässt sich der Gesamtgewinn subsummieren, den das Unternehmen für sich und das gesellschaftliche Umfeld erwirtschaftet. Die Unternehmen übernehmen mit ihrem ökonomischen, ökologischen und sozialen Engagement Verantwortung für die Entwicklung von Quartieren und Gemeinden. Es geht um Klimaschutz, sozialen Frieden, Arbeitsplätze, Wohnen im Alter und schlicht Stadtgestaltung. „Will eine Kommune heutzutage die Heraus-forderungen der Gegenwart und Zukunft bewältigen und im Standortwettbewerb bestehen bleiben, benötigt sie strategische Stadtplanungs- und Stadtentwicklungspläne“, sagte Feßler. Diese Konzepte seien komplex, interdisziplinär und benötigen ein Netzwerk von Akteuren. Um wirklich verlässliche Umsetzungsstrategien verfolgen zu können, benötigten Kommunen daher strategische Partner, die nachhaltig und kontrollierbar im Sinne der Strategie arbeiten. „Die kommunalen Wohnungsunternehmen sind prädestiniert dafür, in diesem Kontext einen wichtige Rolle zu spielen“, so Feßler. „Wir fordern daher eine Rückkehr zur früheren Regelung, wonach der Zweck nicht besser oder wirtschaftlicher durch einen privaten Anbieter erfüllt wird oder werden kann“, sagte die Verbandsdirektorin.

Zweckentfremdungsverbotsgesetz

„Außer Bürokratie wird das mittlerweile in Kraft getretene Zweckentfremdungsverbotsgesetz nichts bringen“, sagte Feßler. Gemeinden, die einen Wohnungsmangel diagnostiziert haben, sollen durch das Gesetz die Möglichkeit erhalten, die Umwandlung von Wohn- oder Gewerberaum ebenso zu verhindern wie den grundlosen Wohnungsleerstand. Der Verband ist enttäuscht, dass die Landesregierung eine Regelung wieder aufgegriffen hat, die im Jahr 2006 abgeschafft wurde, weil sie sich nicht bewährt hat. „Den mit einer Geldbuße behafteten grundlosen Wohnungsleerstand gibt es bei professionellen Vermietern in logischer Konsequenz ohnehin nicht. Das wäre Geldvernichtung. Wir halten das Gesetz für überflüssig“, sagte die Verbandsdirektorin.