„Mehr Wohnungsbauförderung und weniger Ordnungsrecht!“ - vbw kritisiert Kappungsgrenze und Mietpreisbremse
Mehr Weitsicht fordert der vbw Verband baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. von der Landesregierung in ihrer Wohnungspolitik. „Wer bezahlbaren Wohnraum verspricht, darf sich nicht darauf beschränken, die Mieten zu kappen und Mietsteigerungen ordnungsrechtlich zu reduzieren, sondern muss auch etwas für den sozialen Wohnungsbau tun, das heißt ihn stärker fördern“, sagte Gerhard A. Burkhardt, Präsident des vbw. Burkhardt kritisierte, dass sowohl die Landes- als auch die Bundesregierung zwar günstigere Mieten und mehr Wohnraum in Ballungszentren fordern, aber kaum bereit sind, in den Wohnungsbau – insbesondere den sozialen Wohnungsbau – zu investieren. „Wir brauchen eine finanzstärkere soziale Wohnungsbauförderung, die langfristig für mehr bezahlbaren Wohnraum sorgt. Unnötig und kontraproduktiv ist ein kurzfristig ausgerichteter ordnungsrechtlicher Eingriff in den Markt“, so Burkhardt in Richtung Landesregierung.
Die Landesregierung setzt mit ihrem wohnungspolitischen Maßnahmenpaket 2014 die Verordnung zur Senkung der Kappungsgrenze durch. Danach dürfen Vermieter die Miete in angespannten Wohnungsmärkten innerhalb von drei Jahren maximal nur noch bis zu 15 Prozent über die ortsübliche Vergleichsmiete anheben. Dies soll überall dort gelten, wo „eine besondere Gefährdung einer ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen“ besteht. Nicht nur an den Formulierungen übt der vbw Kritik, sondern vor allem an der vorgesehenen ordnungsrechtlichen Vorgehensweise an sich. Ebenso wie die noch zu erwartende Mietpreisbremse führt auch diese Verordnung zu keiner einzigen neuen Wohnung, die einen Mangel beheben hilft. Mit der Mietpreisbremse will der Bund den Ländern zudem für die Dauer von fünf Jahren die Möglichkeit einräumen, bei Wiedervermietung von Bestandswohnungen in angespannten Wohnungsmärkten Mieterhöhungen auf zehn Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete zu beschränken.
„Weder die Kappungsgrenze noch die Mietpreisbremse sorgen für eine Marktentspannung. Nur der verstärkte Neubau kann Engpässe beheben. Deswegen sollten sie an eine verbindliche Förderung gekoppelt sein“, forderte Burkhardt. Der Gesetzgeber bestrafe über die Kappungsgrenze und die künftige Mietpreisbremse diejenigen, die bisher schon günstig vermietet haben und auch mit günstigen Mieten in den Markt gehen. Dies führe nicht gerade zu hohen Neubauambitionen. „Unter diesen Umständen ist es nicht verwunderlich, wenn immer weniger Menschen und Unternehmen bereit sind, als Investor – insbesondere im niedrigen Preissegment vermietend tätig zu werden.“
„Die Zahl der Auflagen und Anforderungen nimmt permanent zu und macht das Bauen und Vermieten wirtschaftlich immer unattraktiver“, kritisierte Burkhardt. Bezieher von niedrigen und mittleren Einkommen fänden unter Umständen in bestimmten Lagen tatsächlich kaum bezahlbaren Wohnraum. Dies liege auch an den rasant gestiegenen Baukosten. Allein vom Jahr 2000 bis 2012 sind die Baukosten insgesamt um 28,6 Prozent gestiegen. Im Jahr 2013 kam es zu einer neuerlichen Steigerungsrate von knapp zwei Prozent. Zu der allgemeinen Verteuerung tragen ganz entscheidend auch die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) sowie die Grundstückskosten bei. Der Wohnungsneubau werde dadurch immer kostenintensiver ebenso wie die Vermietung von Wohnraum. „Der Gesetzgeber belastet die Immobilienbesitzer mit immer neuen Anforderungen an die Immobilien“, sagte Burkhardt. Dies reiche von höheren Anforderungen bei der Energieeffizienz und dem Einsatz erneuerbarer Energien über die Forderung nach Barrierefreiheit und baulichen Details, wie beispielsweise zwei diebstahlsichere Fahrradstellplätze für jede Wohnung durch die vorgesehene Landesbauordnung (LBO), bis hin zur Überprüfung der Abwasserrohre von Wohnimmobilien.
Aufstockung der Landesmittel gefordert
Die 63,12 Millionen Euro Fördermittel aus dem Landeswohnraumförderungsprogramm 2014 kritisierte Burkhardt in diesem Zusammenhang als viel zu gering. „Zumal wenn man bedenkt, dass 48,5 Millionen Euro durch den Bund finanziert werden und 18 Millionen Euro aus den Mehreinnahmen aus der Erhöhung der Grunderwerbsteuer hinzukommen“, sagte Burkhardt. „Ein Land wie Baden-Württemberg könnte den sozialen Wohnungsbau durchaus mit mehr eigenen Fördermitteln bedenken“, so der Verbandspräsident.
Die Mitglieder im vbw haben sich immer am sozialen Wohnungsbau beteiligt. Sie halten daher über 63.000 Wohnungen mit Mietpreis oder Belegungsbindung in ihrem Wohnungsbestand. Im vergangenen Jahr sind knapp 3.000 Wohnungen aus der Mietpreis- oder Belegungsbindung gefallen. Es kamen nur 1.100 Bindungen neu hinzu. Per Saldo gibt es daher in diesem Jahr rund 1.900 Wohnungen weniger, die an eine Mietpreis- oder Belegungsbindung gebunden sind. „Damit hat sich das Wohnungsangebot für Menschen, die sich auf dem freien Wohnungsmarkt schwer tun, weiter verringert“, stellte Burkhardt fest. Eine Änderung sei kaum in Sicht. Der Trend weise nach unten.
Dies läge eben auch an den unattraktiven Landeswohnraumförderungsprogrammen der vergangenen Jahre, so der Verbandspräsident. Burkhardt sprach sich für die Wiedereinführung der mittelbaren Belegung aus. Sie sei ein Instrument der Quartierssteuerung. Das wohnungspolitische Konzept der mittelbaren Belegung helfe, einseitige Bewohnerstrukturen zu verhindern und für sozialen Frieden zu sorgen, so Burkhardt. Es biete den Wohnungsunternehmen die Möglichkeit, bei der Belegung ihrer Wohnungen auf eine gute soziale Durchmischung in den Gebäuden und Quartieren achten zu können. Dies sei wichtig, um soziale Brennpunkte von Anfang an verhindern zu können. „Das Konzept wurde vor ein paar Jahren einfach aus dem Programm herausgenommen, ohne künftige Fehlentwicklungen oder negative Auswirkungen zu bedenken. Es sollte möglichst rasch wieder aufgenommen werden“, forderte der Verbandspräsident.
Insgesamt 1,5 Milliarden Euro investiert
Im vergangenen Jahr haben die Mitgliedsunternehmen im vbw rund 3.300 Wohnungen fertiggestellt. Das entspricht in etwa den Vorjahreszahlen. Insgesamt investierten sie über 1,5 Milliarden Euro in den Neubau aber auch in die Sanierung und Modernisierung ihres Wohnungsbestandes. In den Jahren zuvor lag das Investitionsvolumen zwischen 1,1 und 1,4 Milliarden Euro. Im Jahr 2013 flossen insgesamt über 880 Millionen Euro in den Bau von Wohngebäuden. „So viel, wie schon lange nicht mehr“, stellte Burkhardt fest.
Die hohe Investitionsbereitschaft der Wohnungs- und Immobilienunternehmen hat zur Folge, dass heute knapp zwei Drittel aller Wohnungen der vbw-Mitgliedsunternehmen modernisiert sind. Weitere 60.000 Wohnungen aus dem Wohnungsbestand sind teilmodernisiert. „Die vbw-Mitgliedsunternehmen haben in den vergangenen Jahren hohe Investitionen in den Erhalt und die Ve-besserungen des Wohnstandards eingebracht. Das muss langfristig wirtschaftlich sein und sich auch lohnen“, so der Verbandspräsident abschließend.