Wohnungswirtschaft: Gemeinsam gegen die Krise – Erkenntnisse müssen nun schnell umgesetzt werden 

Die Mitgliedsunternehmen im vbw Verband baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen haben im vergangenen Jahr über 4.500 Mietwohnungen fertig gestellt. Weil sich die Rahmenbedingungen in den vergangenen Jahren stark verschlechtert haben, fallen die Prognosen der gemeinwohlorientierten Wohnungsunternehmen für die Zukunft allerdings negativ aus. Die gestiegenen Bau- und Finanzierungskosten sowie Unsicherheiten bei der Förderung machen das Bauen zu bezahlbaren Preisen sehr schwer. Viele Bauprojekte liegen daher auf Eis.

Im Jahr 2023 konnten rund 10.000 Menschen in eine bezahlbare, neue Mietwohnung bei einem vbw-Mitglied einziehen. Auch in diesem Jahr werden die vbw-Mitglieder laut Umfrage nochmals über 4.000 Wohnungen fertigstellen, davon mehr als 40 Prozent der Projekte mit Mitteln aus dem Programm Wohnungsbau BW. „Diese Neubauten basieren noch auf Planungen der Wohnungsunternehmen aus den Jahren 2019 bis 2021, als die Bau- und Finanzierungskosten deutlich unter dem heutigen Niveau lagen“, analysierte vbw-Präsident Peter Bresinski. Die Baupreise sind von 2019 bis 2023 um 40 % gestiegen. Die Bauzinsen haben sich von Mitte 2021 bis Ende 2023 um 2,5 bis 3 Prozent erhöht. Bauprojekte, die noch Mitte 2021 rentabel waren, sind daher heute oftmals nicht mehr finanzierbar.

Laut Berechnungen des aktuellen Frühjahrsgutachtens der Immobilienweisen liegt die Kostenmiete im Wohnungsneubau aktuell bei über 21 Euro pro Quadratmeter und Monat. Gerade für die Genossenschaften sowie die kreisgebundenen und kommunalen Wohnungsunternehmen, die das bezahlbare Segment belegen, stellt das ein Problem dar.

Weniger Baubeginne in 2024

Zwei Drittel der befragen vbw-Mitgliedsunternehmen im vbw werden in diesem Jahr nicht mit dem Bau neuer Wohnungen beginnen. Über 4.000 Wohnungen haben sie vorerst zurückgestellt oder werden sie gar nicht mehr bauen. Neben der hohen Bau- und Finanzierungskosten nennen die Unternehmensleiter in einer aktuellen vbw-Umfrage die fehlende Verlässlichkeit in der Förderung.

Nötig ist daher ein gemeinsames Handeln gegen diesen Trend. „Die negative Bauentwicklung muss aufgehalten werden. Der vbw hat dazu bereits im Juni 2023 ein Positionspapier erstellt und erforderliche Maßnahmen benannt. Was es jetzt braucht, ist eine mutige und verlässliche Politik, die die erforderlichen Schritte auch umsetzt, damit mehr bezahlbarer Wohnraum entstehen kann“, so Bresinski.

Landeswohnraumförderung

„Auch wenn die Nachfrage bei den Fördergeldern bereits hoch ist, darf die Landesregierung nicht nachlassen, das Programm weiterhin attraktiv zu halten“, forderte der vbw-Präsident. Er beklagte, dass das Förderprogramm nicht über das komplette Jahr ausreiche. Die Fördermittel für den öffentlich geförderten Wohnungsbau waren bereits im Mai 2023 ausgeschöpft. „Für 2024 wissen wir nicht, ob und wann Zusagen für öffentlich geförderte Projekte erfolgen“, so Bresinski. Es sei schwierig, so zu planen.

Reduzierung von Bürokratie, Standards und Steuern

Nicht nur bei den Fördermitteln sind Bund, Land und Kommunen am Zug. Potenzial sieht die Wohnungswirtschaft auch bei der Beschleunigung und Erleichterung von Verfahren und Vorgaben. Das Frühjahrsgutachten der Immobilienweisen hat errechnet, dass von den Neubaukosten im Wohnungsbau 37 Prozent staatlich bedingt sind. Deutschland nimmt hier einen europäischen Spitzenplatz ein. „Das muss dringend geändert werden“, forderte Bresinski.

Die Digitalisierung der Bauämter und Bauverfahren sei ein erster Schritt. „Beschleunigung ergibt sich aber nur, wenn die dahinterstehenden Prozesse verbessert, durch ausreichend Personal unterlegt und dieses geschult und in seinen Befugnissen gestärkt wird“, so der Verbandspräsident. Der Verband drängt zudem auf die Einführung einer Genehmigungsfiktion. Danach gilt eine beantragte Genehmigung nach Ablauf einer für die Entscheidung festgelegten Frist als erteilt, wenn der Antrag hinreichend bestimmt ist. Diese Genehmigungsfiktion kann die Landesregierung in der Landesbauordnung verankern.

„Nicht nur aus diesem Grund ist die Novellierung der Landesbauordnung ein Hoffnungsschimmer. Wir erwarten für den Wohnungsbau wesentliche Erleichterungen. Es müssen nicht nur Punkte wie der Stellplatzschlüssel für den Bau von PKW- und Fahrradstellplätzen angegangen werden, sondern beispielsweise auch im Bereich des Schall- und Brandschutzes Erleichterungen erfolgen“, ist Bresinski überzeugt. „Die Politik sollte alles dafür tun, das Bauen einfacher zu machen und Komplexität zu reduzieren“. Darüber hinaus sei ebenfalls die Senkung der Grunderwerbsteuer notwendig, um das bezahlbare Bauen und Wohnen zu unterstützen.

Gefordert: Typengenehmigung für modulares und serielles Bauen

Der vbw fordert die Einführung einer Typengenehmigung. Bresinski erklärte dazu: „Modulares und serielles Bauen ist ein Pfund, das die Wohnungswirtschaft immer häufiger einsetzt, um beim Bauen Zeit zu sparen und darüber auch Kosten zu senken“.

Der wohnungswirtschaftliche Bundesverband GdW hat erneut eine Rahmenvereinbarung für seriellen und modularen Wohnungsbau ausgeschrieben und an den Start gebracht. Mit der Vereinbarung haben die Wohnungsunternehmen die Möglich­keit, ihre Wohnungsneubauprojekte schneller, einfacher, kostengünstiger und in hoher Qualität zu realisieren. Sie können jetzt in einem mit dem Vergaberecht konformen Verfahren einzeln Bauaufträge auslösen. So­weit die Mitglieder zur öffentlichen Ausschreibung ver­pflichtet sind, ist ein vereinfachter Wettbewerb zwischen den in Frage kommenden Rahmenvertragspartnern durch­zuführen. Es ergeben sich je nach Zahl der Wohnungen Skaleneffekte zwischen 2 und 22 Prozent. 

Schlüssel Kommune

Die Umfrage des vbw hat gezeigt, dass die Kommunen viel Potenzial besitzen, den Wohnungsbau zu fördern. Über 76 Prozent der Unternehmenslenker geben an, dass die Kommune vor Ort bislang keine Maßnahmen anbietet, um neue Wohnungsbauprojekte zu befördern. Dabei ist es den Kommunen beispielsweise möglich, Grundstücke verbilligt zu vergeben. 12 Prozent der Unternehmen berichten, dass dies in den Kommunen vor Ort geschieht. Neun Prozent der Unternehmen profitieren von kommunalen Zuschüssen für Bauprojekte, sieben Prozent der Unternehmen nennen zusätzliche kommunale Förderprogrammen als Hilfestellung für neue Bauprojekte.

„Die Kommunen haben es in der Hand, ob bei ihnen gebaut wird“, erklärte Bresinski. Zentral sei die Ausweisung von Bauflächen, insbesondere von Bauflächen für den Mehrfamilienhausbau und zu vergünstigten Konditionen. Es sei dann wenig hilfreich, wenn die Kommune besonders hohe Bauvorgaben mache, beispielsweise im Bereich immer höherer Energieeffizienzstandard bei den Wohngebäuden.

Eile geboten

Die Bau- und Immobilienbranche erwirtschaftet fast 19 Prozent der gesamten Bruttowertschöpfung. „Wenn Bauunternehmen und Bauhandwerker jetzt in großem Maße Kapazitäten abbauen müssen, dann ist ein rasches Wiederanspringen des Wohnungsbaumotors nicht möglich“, so der Verbandspräsident. Deshalb können wir auch verstehen, wenn die Bauwirtschaft diese Misere am 1.3. durch einen Aktionstag deutlich macht. Seit einem Dreivierteljahr sei die Landesbauordnung nun schon in der „Ressortabstimmung“ des Ministeriums für Landesentwicklung und Wohnen. „Es ist zwar gut, wenn intensiv an dieser Verordnung gearbeitet wird. Doch nun erwarten wir schnell einen Entwurf, um ins Handeln kommen zu können. Denn es eilt für die Unternehmen und insbesondere für die Wohnungssuchenden im Land“, fügte er drängend hinzu.