Wohnungswirtschaft: Beim Wohnungsbau steht die Ampel weiterhin auf rot
vbw fordert: Standards runter – Förderung rauf
Anlässlich der Versammlung der Wohnungswirtschaft in Baden-Baden stellte vbw-Präsident Peter Bresinski fest: „Beim Neubau steht die Ampel derzeit auf rot. Die Unternehmen im vbw Verband baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen bauen nur das, was schon begonnen oder durchgeplant ist“, so der Verbandspräsident. Ansonsten warteten die Wohnungsbaugenossenschaften und die kommunalen Wohnungsunternehmen ab, wie sich die Konditionen beim Wohnungsbau entwickelten. Die Rahmenbedingungen sind nicht gut. „Derzeit ist der Bau von bezahlbaren Mietwohnungen durch die hohen Bau- und Finanzierungskosten sowie einer hohen Regulierungsdichte denkbar erschwert. Daher halten sich die gemeinwohlorientierten Wohnungsunternehmen bei den Planungen stark zurück“, so Bresinski. Ob die 14 Maßnahmen des Wohnbaugipfels im Kanzleramt daran etwas ändern können, wird die Zeit zeigen.
Die vbw-Mitgliedsunternehmen haben noch im vergangenen Jahr 2,1 Milliarden Euro in den Neubau, die Instandhaltung und Modernisierung investiert. Entstanden sind über 4.600 Wohneinheiten. „Die Planungen für 2023 lagen sogar noch höher. Wir sind aber sicher, dass in den kommenden Jahren die Fertigstellungszahlen deutlich sinken werden“, so der Verbandspräsident.
Der Trend zeichnet sich bei den Baugenehmigungen im Land bereits ab. Im ersten Halbjahr 2023 nahmen die Baugenehmigungen laut Statistischem Landesamt insgesamt im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 21 Prozent ab. Im Segment der Mehrfamilienhäuser blieben die Genehmigungen um 13 Prozent zum vergleichbaren Vorjahresniveau zurück.
Die Wohnungswirtschaft habe in Bund und Land Vorschläge unterbreitet, wie sich die Situation beim Wohnungsbau verbessern ließe. Das Positionspapier des vbw mit über 30 Punkten liege der Politik seit dem Sommer vor. Erste Reaktionen nehme der vbw insbesondere bei den Standards und Verfahren wahr. Das virtuelle Bauamt ist vor einer Woche vom Kabinett beschlossen worden. Prinzipiell ein guter Schritt, doch erst die Praxis wird zeigen, ob sich dadurch die Prozesse beschleunigen lassen.
Weitere Verbesserungen erwartet der vbw durch die Novellierung der Landesbauordnung in Baden-Württemberg, beispielsweise bei der Stellplatzfrage. Beim Wohnbaugipfel im Kanzleramt wurde bekanntgegeben, dass die Landesbauordnungen künftig einen Passus enthalten werden, dass einmal erteilte Typengenehmigungen für das serielle und modulare Bauen bundesweite Gültigkeit erhalten und uneingeschränkt gegenseitig anerkannt werden sollen. Das erleichtere den Einsatz von modularer Bautechnik. Eine Genehmigungsfiktion von 3 Monaten soll eingeführt und eine Vereinheitlichung der Stellplatzanforderungen in allen Landesbauordnungen vorgenommen werden. „Dies hat der vbw schon lange gefordert und wir sehen insbesondere bei der Genehmigungsfiktion und der Stellplatzvergabe echte Erleichterungen für den Wohnungsneubau“, so der vbw-Präsident.
„Mittelfristig erhofft sich die Wohnungswirtschaft auch durch die Ergebnisse aus dem Strategiedialog für bezahlbares Wohnen und innovatives Bauen in Baden-Württemberg Verbesserungen bei den Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau“, sagte der Verbandspräsident auf der Tagung. Insbesondere auch auf Bundesebene ließe sich beispielsweise durch die Reduzierung der Mehrwertsteuer bei Baustoffen und Dienstleistungen von 19 Prozent auf 7 Prozent etwas für das bezahlbare Wohnen erreichen.
Bresinski begrüßte auch die Absicht von Bundesbauministerin Klara Geywitz, den gesetzlichen Neubaustandard in dieser Legislaturperiode nicht weiter auf EH 40 erhöhen zu wollen. Er betonte, dass der Effizienzstandard EH 55 ein gerade noch vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis darstellt und höhere Effizienzstandards nur noch höhere Kosten verursachen, aber keine relevante Wirkung mehr entfalten. „Dieses Signal scheint in der Politik angekommen zu sein, wenigstens vorläufig“, sagte Bresinski. Der EH 40 Standard kann auf diese Weise weiterhin Förderung erhalten, was ansonsten nicht mehr möglich gewesen wäre. Denn was als gesetzlicher Standard ausgewiesen ist, wird nicht mehr gefördert.
Herausforderung: Klimaneutralität im Wohnungsbestand
Die Wohnungswirtschaft ist auf dem Weg bis 2040 einen klimaneutralen Wohnungsbestand bieten zu wollen. Mit der Novellierung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) legt die Bundesregierung dafür einen zentralen Eckstein fest. „Wir können nicht nachvollziehen, dass die Bundesregierung und der Bundestag das geplante Förderkonzept zum GEG in seiner jetzigen Form bestätigt haben“, sagte Bresinski. Das Förderkonzept bevorzuge selbstnutzende Wohneigentümer und vergesse die Mieter. Die mittlerweile beim Wohnbaugipfel versprochene Nachjustierung müsse dringend umgesetzt werden. Die Bundesregierung will im Rahmen der BEG-Sanierungsförderung den Klimabonus auch auf Wohnungsunternehmen ausweiten und erhöhen. Das sei ein wichtiger Schritt, so Bresinski. Allerdings sinken die geplanten Fördersätze pro Wohneinheit in Mehrfamilienhäusern immer noch zu schnell und zu stark ab. So sollen bei Mehrfamilienhäuserndie maximal förderfähigen Kosten bei 30.000 Euro für die erste Wohneinheit, für die 2.bis 6. Wohneinheit bei je 10.000 Euro, ab der 7. Wohneinheit 3.000 je Wohneinheit liegen.
Der vorgeschriebene Heizungstausch, aber auch die Dämmvorschriften auf EU und Bundesebene setzen die Investitionsmöglichkeiten der Wohnungswirtschaft stark unter Druck. „Wer immer höhere Beträge in die energetische Verbesserung der Gebäude und Heiztechnik investieren muss, dem fällt es schwer, zusätzlich auch noch in teuren Wohnungsneubau zu investieren. Wir werden noch stärker priorisieren müssen“, so Bresinski.
Steigende Mieten als Konsequenz
„Eins ist auch klar: Die Mieten müssen steigen. Klimaschutz kostet Geld, nicht nur im Neubau. Jedes Wirtschaftsunternehmen kann nur innerhalb seiner Möglichkeiten investieren“, betont Bresinski. Manches könne dann aus eigener Kraft nicht mehr gehen. „Eigentlich müsste die Politik in einem großen Kraftakt alles dafür tun, dass die gesellschaftliche Spaltung nicht weiter zunimmt“, sagte Bresinski.
Er zielt mit seiner Kritik nicht nur auf den geförderten Sozialwohnungsbau ab, bei dem die Mittel für die Wohnraumförderung in Baden-Württemberg bereits seit Mai ausgeschöpft sind. Hier seien dringend verlässliche zusätzliche Fördermittel notwendig. Auch die Mitte der Gesellschaft brauche bezahlbaren Mietwohnungsbau. Dafür reichen die bisherigen Konzepte noch nicht aus. „Nicht weitere Regulierungen - beispielsweise im Mietrecht - werden das Problem lösen. Vielmehr kann beispielsweise ein KfW-Darlehen zu einem vergünstigten Zinssatz von einem Prozent für den bezahlbaren Wohnungsneubau die Neubautätigkeit in diesem Segment voranbringen“, so der vbw-Präsident. Ausreichend Wohnraum sei der beste Mieterschutz. Angesichts einer wachsenden Bevölkerung gelte es für die Politik, an dieser Stelle einen noch höheren Einsatz zu fahren.