„Die Frage ist nicht, ob das Wohnen teurer wird, sondern um welchen Betrag es sich verteuert“, sagte Dr. Iris Beuerle, Direktorin des vbw Verband baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen beim Jahrespressegespräch der gemeinwohlorientierten Wohnungswirtschaft. Die deutlichen Worte der Verbandsdirektorin basieren auf den jüngsten wohnungswirtschaftlichen und wohnungspolitischen Entwicklungen. „Dass das Wohnen mehr kosten muss, ist eine unliebsame Wahrheit, die die Politik nur ungern ausspricht. Nicht zuletzt, weil es die vielen hohen Standards und Anforderungen sind, die die Politik beim Bauen und Wohnen ansetzt, die für höhere Wohnkosten sorgen“, so Beuerle.

Steigende Bevölkerungszahlen im Land bei rückgängigem Wohnungsbau führe zu weiteren Anspannungen im Markt, die sich auf die Preise auswirken. Die 273 gemeinwohlorientierten Wohnungsunternehmen in Baden-Württemberg haben im vergangenen Jahr zwar erneut rund 4.600 Wohnungen fertiggestellt. Davon über 4.500 Wohnungen im Mehrgeschosswohnungsbau. Etwa 20 Prozent der Wohnungen haben eine Förderung der öffentlichen Hand erhalten. Im Vorjahr waren noch rund 30 Prozent der fertiggestellten Wohnungen mit Förderung entstanden. Die Fertigstellungszahlen spiegeln noch die guten Konditionen rund ums Bauen bis vor ein bis zwei Jahren wider. „Etliche Mitgliedsunternehmen warten aber bei Bauprojekten erst einmal ab, wie sich die Baukosten und die Zinsen entwickeln. Denn sie wollen bauen, doch nicht zu jedem Preis. Die Mieten sollen bezahlbar bleiben“, betonte Beuerle und verweist auf den Rückgang der Baugenehmigungen in Baden-Württemberg. Im Jahr 2022 wurden lediglich 42.136 Wohnungen genehmigt. Das ist ein Rückgang um 8 Prozent.

Leicht steigende Mieten – mit höherem Anstieg zu rechnen

Zurückhaltung der vbw-Mitglieder zeigt sich jedoch nicht bei den Investitionen. Sie liegen mit 2,17 Milliarden Euro ähnlich hoch wie im vergangenen Jahr. Sie verteilen sich auf den Neubau mit 1,4 Milliarden Euro, auf die Instandhaltung mit über 450 Millionen Euro und auf die Modernisierung mit 270 Millionen Euro und tragen dazu bei, dass sich die Qualität des Wohnens verbessert.

Die durchschnittliche Kaltmiete bei den kommunalen Wohnungsunternehmen und den Wohnungsbaugenossenschaften in Baden-Württemberg betrug im Jahr 2022 pro Quadratmeter im Durchschnitt 7,16 Euro. Das zeigt einen moderaten Anstieg von 2,73 Prozent. Mit Blick auf die hohe Inflationsrate wirken die Mieten bei der gemeinwohlorientierten Wohnungswirtschaft bislang eher preisbremsend. „Noch“, meint Beuerle. Angesichts der anstehenden Aufgaben für alle Immobilienbesitzer sei es nur eine Frage der Zeit, bis die hohen Kosten für die energetische Modernisierung, die Umstellung der Heizanlagen auf erneuerbare Energien sowie die Transformation hin zu einem klimaneutralen Gebäudebestand in die Mieten eingepreist werden müssen.

Im Neubau kaum noch bezahlbare Mieten möglich

Das Bauen ist teurer geworden – besonders spürbar im vergangenen Jahr. Je nach Region liegen die Kosten mittlerweile pro Quadratmeter bei 4.500 bis über 6.500 Euro. Tendenz steigend. Die Gründe für immer höhere Preise beim Neubau sind vielfältiger Natur:

• die Förderung für das Niedrigenergiehaus 55 durch die KfW ist im Februar 2022 weggefallen,
• die Baulandpreise sind gestiegen,
• immer höhere Standards im Neubau verteuern das Bauen,
• gestiegene Materialpreise (Stabstahl: 40,4 Prozent teurer als 2021, Flachglas: 49,3 Prozent teurer)
• hohe Baupreise 
• steigende Bauzinsen, die mittlerweile bei um die 4 Prozent liegen,

Wie das Statistische Bundesamt mitgeteilt hat, waren nahezu alle Baumaterialien im Jahresdurchschnitt 2022 noch einmal deutlich teurer als im Vorjahr, als es bereits hohe Preissteigerungen gegeben hatte. Das Statistische Bundesamt weist für Wohngebäude im Jahresdurchschnitt 2022 eine Verteuerung der Neubaupreise um 16,4 Prozent aus.

Die Baukosten haben sich in allen Bereichen über die vergangenen zwölf Jahre nahezu verdoppelt, beim technischen Ausbau sogar mehr als verdreifacht, mit starker Erhöhung im vergangenen Jahr.

Die 273 Unternehmen im vbw Verband baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen, deren Kernkompetenz in der Vermietung bezahlbaren Wohnraums liegt, sehen sich zunehmend nicht mehr in der Lage, Wohnungen zu errichten, die für ihre Kunden noch leistbar sind.

„Die Subventionswerte müssten im geförderten Wohnungsbau doppelt so hoch sein, damit sich unter den derzeitigen Rahmenbedingungen eine soziale Wohnraummiete erreichen lässt“, betonte die Verbandsdirektorin. An einem Rechenbeispiel für ein Gebäude mit 18 Mietwohnungen und Gesamtkosten von 6.145 Euro sowie einem Bauzins von 3,8 Prozent ergibt sich eine Miete von knapp 18 Euro. „Liegt die Miete nicht mindestens bei 18 Euro/m² oder wird die Subvention nicht verdoppelt, dann hat der Investor jährlich einen hohen Fehlbetrag zu verzeichnen. Langfristig ist das keine Option, sonst sind Zahlungsschwierigkeiten vorprogrammiert“, sagte Beuerle.

Ein Umsteuern ist gefordert

Um dem Wohnungsbau positive Impulse zu geben, fordert der vbw vom Land:

• eine Überarbeitung der Subventionswerte im Landeswohnraumförderungsprogramm angesichts der jüngsten Entwicklungen
• eine intensive Auseinandersetzung mit allen Standards und Anforderungen, insbesondere auch in der Landesbauordnung

• die Zulassung von Abweichungsmöglichkeiten bei der Landesbauordnung
• die Baugenehmigungsgebühren zu senken
• die Gutachtenlast rund um den Wohnungsbau zu senken
• Keine weiteren Verschärfungen energetischer Standards, die die Kosten weiter deutlich treiben und deren positive Auswirkungen auf den Klimaschutz minimal sind.
• Das Ministerium als oberste Baurechtsbehörde muss darauf einwirken, dass das Personal in den Baurechtsämtern geschult und ermutigt wird, Wohnungsbau rasch zu ermöglichen und nicht zu bremsen

und von den Kommunen:

• Flächen zu aktivieren und zu bezahlbaren Konditionen im Konzeptvergabeverfahren zu vergeben
• Keine verschärften energetischen Standards zu fordern

„Von den Stellplatzvorgaben für Kraftfahrzeuge und Fahrräder bis hin zu überdimensionierten Vorgaben im Schallschutz kann auf einiges verzichtet werden. Bauen muss wieder einfacher und damit auch bezahlbarer werden“, so Beuerle. Sie sieht im _‚Strategiedialog bezahlbares Wohnen und innovatives Bauen‘, des Landes, an dem sich der vbw intensiv beteiligt, einen wichtigen Schritt auf diesem Weg. „Jetzt muss es nur noch etwas schneller gehen, bis wir in die Umsetzung kommen“, betonte sie.

Gleichzeitigkeit vieler Verordnungen und Gesetze wird zum Problem

Die Dekarbonisierung des Wohnungsbestandes, die Umsetzungen rund um das Gebäudeenergiegesetz, der mittelfristige Heizungsaustausch, die Vorgaben zum hydraulischen Abgleich, die CO2-Steuer – all die vom Bund in jüngster Zeit gemachten Vorgaben müssen von den Immobilienbesitzern mit hohem Investitionseinsatz umgesetzt werden. Die ARGE für zeitgemäßes Bauen hat vergangenes Jahr errechnet, dass allein die vollständige energetische Sanierung des Wohnungsbestandes in Deutschland bis 2045 je nach Effizienzstandardvorgabe zwischen vier bis fünf Billionen Euro kosten wird. „Diese Summen können weder allein von den Immobilienbesitzern noch allein vom Staat oder von den Mieterinnen und Mietern getragen werden. Es ist eine gesamtgesellschaftliche Aufgabe. Daher dürfen Wohnungsunternehmen und ihre Mieterinnen und Mieter beispielsweise beim Heizungstausch bei der Förderung nicht vergessen werden“, so Beuerle.